國資背景地產商財大氣粗

　　從近期進入土地市場的央企來看，央企地產逆勢擴張經已經展開；同時，地方國企也成為各地土地市場的主力

　　與往年不同的是，進入二季度后各地的土地競拍，金地、富力、合生、龍湖等民營地產商已經鮮見身影，取而代之的是各路國企。此前被熱捧的廣渠門外10號地競拍中殺出的“黑馬”中國電子、中信地產也具有國企背景。

　　6月25日，保利地產38.1億元拿下重慶鴻恩寺地王；6月26日，中國電子集團旗下成都中澤置業以19.6億元競得了北京奧運鄉地塊，創北京樓面地價新高；6月30日，主角則是中化方興。正是它們，將地王紀錄一次次刷新。

　　而更早之前，央企地產逆勢擴張已經展開。今年4月，保利地產募資增發80億用于拓展；中信地產對外透露正在備戰A股IPO，中糧、中建、中鐵集團，也紛紛整合地產業務，擬分拆或打包上市。

　　華遠地產總裁任志強表示，根據其掌握的數據，過去20多年間，地產行業基本上是“民進國退”，國資房企市場占率最低到8%，但現在已開始“國進民退”。

　　國企動作頻頻的背后，有政策支撐。據國務院研究中心一知名學者介紹，過去80%以上的央企都曾涉及地產業務，2004年，國資委下文推進央企地產重組，并在此后的兩年陸續圈定了16家主業可經營地產的央企，其余則須剝離。“但自2006年之后，由于房價不斷上漲，地產業利潤率高，這種限制實質上已經失效。”

　　從近期進入土地市場的央企來看，除保利、招商、中糧等國資委圈定可經營地產外，中國電子、中國恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方國企也成為各地土地市場的主力，7月6日，大興地王的爭奪，就在來自北京的國企金隅嘉業和來自上海的國企綠地集團之間展開。

　　7月5日，中信建投的一份研究報告稱，自中國電子、中化之后，另一央企中國恒天集團旗下的經緯紡機，同樣大舉進軍房地產業。

　　本報記者獲悉，恒天集團已經成立了專門的房地產公司平臺準備拿地。“集團獲得了很多貸款，但集團不知道怎么花，投資本業還是會虧損，”恒天集團內部人士告訴本報記者，集團于是把過去的一些房地產業務進行整合，做成一個平臺公司，由集團注資，專門進行房地產投資。

　　“財大氣粗，”這是中國房地產協會副會長顧云昌對近期土地市場上央企的直接評價。他認為，在2008年至今的這一輪房地產調整中，國資尤其是央企得到的信貸支持，遠大于民營企業。

　　土地競拍熱門地塊溢價明顯

　　任志強在博客上撰文認為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價出讓，溢價總額超74億

　　如果說央企入場對行業的影響還不明顯的話，其拿地的價格傳導效應，則已經顯現。

　　就在方興拿下15號地的第二天，附近小區沿海賽洛城業主安先生，將自己的一套70平米一居賣出了小區的最高單價：15000元/平方米！

　　“15號地的樓面地價都16000元了，”安先生說，當他知道這個消息時，就試探性地提高了自家房子在中介門店的掛牌價格，沒想到買方也接受了，而且很快支付了訂金，怕他反悔，訂金還多支付了兩萬。

　　與此同時，地產界“泡沫論”再起。潘石屹認為，一周內兩個新“地王”的產生，尤其是廣渠路15號地的土地成本已達到16000元/平米，超過周邊在售房屋價格。

　　而在廣渠路15號地競拍現場，原凱德置地高管毛大慶就坦言，北京正在提前進入3萬元房時代，這里面隱含泡沫；中國房地產業協會副會長顧云昌，則用“虛火”來形容這一地塊的出讓。

　　對此，華遠集團總裁任志強7月6日在博客上撰文認為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價出讓，溢價總額超74億。其中六月份的11塊溢價土地，平均每平方米溢價4205.7元。

　　任志強稱，溢價的概念是指政府已核算完土地的開發成本，核算完應收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。“那么假定暫不計算稅費，這些高價的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？”

　　任志強表示，從土地中獲取的收益是必然的經營行為，但房價不可能在高地價的支撐下掉下去。

　　泡沫隱憂信貸或將再次收緊

　　近期交行、民生銀行等已經收緊二套房貸，第二套房均嚴格執行首付四成、利率上浮10%的政策

　　在近期舉行的北京國際金融論壇上，原全國人大副委員長、著名經濟學家成思危直言，今年一季度以來信貸快速增長，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時回暖的原因之一。

　　民生銀行地產金融事業部一負責人認為，新增信貸流入央企再流入樓市目前沒有明確的數據，但可將之視為信貸寬松的間接影響，比如制造業的央企接受投資取得新的銷售和流水，然后再去投資房地產，也是有可能的。

　　6月24日，國家審計署審計長劉家義在《國務院關于2008年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》中披露：通過對工行、建行、中信銀行、中行、交行和招行進行審計調查，發現這6家機構對基層分支機構的管理存在薄弱環節，一些基層分支機構違規發放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產企業提供貸款215億元。

　　隨后，央行在6月底發布的《中國金融穩定報告2009》明確表態，警惕房地產信貸風險，“密切監測房地產價格波動，動態評估房地產信貸風險”。

　　此外，本報記者獲悉，近期交行、民生銀行等已經悄然收緊了二套房貸，目前第二套房均嚴格執行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、廣州、杭州、大連等多地區銀監局下發了有關收緊二套房貸的通知。

　　“我們對開發貸款采取的是反周期的策略，”民生銀行有關人士表示，在房產市場冷的時候給予積極支持，在市場熱的時候保持警惕，一旦房價壓力測試超過警戒線，就會相應調整貸款政策。

　　記者手記 不宜夸大“地王拉高房價”

　　雖然方興地產至今不直接回應其測算成本及未來售價，但業內對于其“超過2.6萬元才能盈利”的炒作已經接近白熱化，潘石屹更放言“新地王一定會推高周邊房價及全市房價”。

　　不可否認，地王的價格傳導效應確實已經顯現，廣渠路周邊二手房業主紛紛坐地漲價便是明證，但這種拉動作用，不宜過分夸大。

　　從方興地產的背景來看，其一向以高端持有型物業經營為主，在此次廣渠路15號地出讓前，北京市國土局將地塊商業經營性用地和住宅用地比例進行了調整，達到5：5，未來或許方興地產會通過商業物業來減輕廣渠路15號地住宅成本的壓力，而且，以其定位而言，所建成的房產與周邊的普通住宅也難有可比性。譬如，位于朝陽北路的星河灣賣30000元以上/平方米，也沒見它拉高了東四環和廣渠路的房價。

　　此外，誰說房企高價拿了地就一定會高價賣房、且就能賣出去賺錢呢？我們都應該記得，萬科等在去年三季報、年報中，為其2007年高價拿地的土地計提了跌價準備，也就是虧損。廣渠路15號地，也不排除有虧損的風險。

　　因此，廣渠路15號地對房價的拉動效應，只是當前樓市“大陽春”或者“夏天”來臨的縮影，目前廣渠路沿線以及全市的住宅銷售，包括二手房和新房，如果以該地塊為價格標桿進行大幅調價，真以為北京“已經進入3萬元房時代”，顯然是不太現實的，也充滿“沖得越高、跌得越深”的風險。