難點四：如何避免住房的制度性腐敗？

　　在上個世紀“房改”前，公務員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后，雖然國家停止了福利分房，但各種名目的“集資建房”和“單位自建經濟適用房”從未停止過。

　　一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者，說是房改，但依然還是按標準配足了房。“房子建成后，購房者的資歷一般會先由辦公室安排好，由職務高低、工齡長短進行排序，然后再確定買房資格、買房面積和選房次序。”他透露，這只是普及的方式，還有內部定價開發集資建設的或以象征性租金向領導干部長期提供優質住房，等等。他直言，在這些集資建房和單位自建經濟適用房的過程中，機關單位存在著諸多的經濟腐敗，嚴重超標建房、以權謀房、暗箱操作多占公房等現象屢見不鮮。

　　2009年5月1日，《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”：信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米，“加上陽臺，有350平米”。在進一步調查中，官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規劃等手續以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發商也一一曝光。

　　2009年6月17日，河南省鄭州市政府被中廣網曝光，以建經濟適用房為名占地建別墅謀取暴利，其中樓中樓是200多平方，別墅是300多平方，建成后總成交額將達1億以上。

　　2009年6月22日，武漢市武昌區經濟適用房公開搖獎卻出現了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》，“六連號”當事人申請材料均為虛假材料，而據華中師范大學一名數學系博士計算，從5141個號碼搖出6個連號，出現這種情況的概率約為千萬億分之一。且產生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關部門自己開發、使用的，沒有經過任何第三方檢測。

　　一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示，官員的住房問題，必須納入公眾的視野。

　　福建省東建筑工程有限公司總經理盧健在接受記者采訪時表示，在種種權力優勢下，大多數官員早就擁有超過其住房標準的多套房子，在多數百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候，他們已奢靡成風。他向記者舉了這么一個例子，某局長在單位分到了兩居室，私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調往新單位時，只報一居室，于是按照級別，單位又給他補了兩居。房子到手后，便把房子賣了。等再去下一個單位時，故計重施，如此循環。盧健認為，官員住房的規范問題應當引起重視。

　　事實上，面對中國官員普遍超標的住房狀況，各地也下達了不少文件進行規范。例如，河南省《關于廳以上領導干部住房問題的通知》規定，正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標準30平方米以內的按實際成本價購買，超過控制標準30平方米以上的部分按市場價購買。

　　但由于目前尚缺乏官員財產公開制度，公眾對官員實際收入并不知情，對官員住房補貼亦無知曉，對官員有幾處房產更無法確認，因此，各地規定的規范官員住房文件往往很難得到監督執行。此外，國家尚未建立統一的官員住房規范和監管制度，使各地發生的官員持續發生住房腐敗現象也很難得到查處。

　　北京市華遠集團總裁任志強指出，住房最大的腐敗在于制度。他表示，因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規的保護，讓貪污和不合理的占有國家優惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強認為，只有堅決地堵住制度性腐敗，讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺，真正實現市場化和保障性的雙軌制，才能讓中國的經濟和收入分配都進入正常的軌道。

　　“我都搬來兩年了，卻一個鄰居也沒見過。”家住順義某別墅區里的李女士向記者發出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部，她住的別墅區早已傾售一空，但由于主人同時擁有多套房產，住不過來，大多閑著。

　　事實上，類似李女士家的情況在中國公務員群體中比比皆是，官越大，別墅也就越好。這也已經成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認為，政府應當建立有效的官員財產公開制度和官員住房監管制度，只有這樣，公眾才可能實現監督。

　　香港中原地產集團董事局主席施永青曾建議內地對這些閑置的房子征收空置稅，這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中問題的要害。他認為，空置稅可以限制房地產炒作和投機，從而抑制房價，與宏觀調控是一致的，而且，還可以杜絕一些腐敗。

　　時寒冰指出，在荷蘭，法律規定，如果一套住房空置一年以上，必須在政府的協調下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒；在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。不僅是歐洲，美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區，甚至有業主出錢讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。“如此嚴厲地對待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現有住房大量閑置，就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律，都把住房視為一項基本的人權，要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認為，借鑒西方發達國家的做法，對大量閑置的住房征收懲罰性稅收，不僅可以避免資源的浪費，還能杜絕腐敗的一些現象。

　　難點五：難以緩解的物業糾紛

　　業主和物業兩者之間本應該是服務與被服務的關系，可最后卻勢成水火，這是當前兩者關系的真實寫照：業主因物業公司費用較高，服務較差，人員素質低下，甚至收了錢不干活，充滿怨言和不滿；而物業管理公司因為物業費收取困難，有時候干了活卻得不到認可，虧本的生意，就不愿再做。

　　上海某小區公布的物業管理收費為3元/平方米，該物業管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹，他們現在只向住戶收取2元／平方米的費用，也只能勉強收到50%左右。他表示，由于小區建成年代較久，房屋出現質量問題較多，以及暫住人口流動性大，許多業主不繳或者遲繳都比較普遍。

　　此外，許多物業與開發商間的“親密”關系也都影響著物業費收繳。一些小區物業就是開發商委派的。開發商在售房時承諾的一些事項沒有兌現，諸如產權證沒辦、煤氣不通、小區道路未維修等，業主便會把氣都撒到物業身上。

　　哈爾濱市某小區的一名業主告訴記者，辦進戶手續時他就交了煤氣安裝費，但煤氣至今未通，產權證也沒有。找物業，則推說是開發商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘，小區衛生又差，自己索性就不交了。

　　而一些物業公司的人員素質過低，也造成了服務上的滯后和矛盾的產生。北京某小區業主李小姐告訴記者，自己小區里的保安整天一副色迷迷的樣子，盯著人看很不舒服，值班上還經常睡覺。為此他們反映過多次，但物業公司均未理會，最后只能炒了這個物業公司。

　　物業公司也是牢騷滿腹：大事、小事都找物業，可一旦哪里做得有紕漏，業主們就拒交物業費。這令眾多物業公司很頭痛，市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業公司老板接受《小康》采訪時表示，收繳率低、虧損厲害是導致糾紛主要原因。他舉例：該公司旗下的一個小區，因為噪音問題長年無法解決，業主們則拒絕繳納物業費。若以小區住宅面積10萬平方米的2元／平方米來計算，即便收費率達到100%，費用也才20萬。而目前整個物業管理處有60名工作人員，僅工資每月就花近30萬，還不包括其他的。“我們只是企業，沒有執法權，相關部門沒少跑，但就是解決不了，收不到費用，最后只能退出這個小區。”

　　一名業內資深人士告訴記者，無論物業炒小區、或者業主炒物業，基本離不開管理和費用成本的因素，國家缺乏相關法律法規來協調此類事項是主要的一個因素。他透露，一般物業公司都愿意接手新的住宅小區，原因是房地產開發商在賣房子時，通常要求一次交齊三年的物業費。因此，這三年的物業收入是有保障的，且新房幾乎不需要維修的地方，可以說只賺不賠。但三年一過，問題就多了。一般在權衡利弊后，他們都是會選擇退出。他表示，這叫三年保鮮，但也有物業公司堅持下去的。此外，一些刁鉆的業主也讓物業公司頗為棘手，而這些人往往會制造假象，很容易得到其他業主的呼應，使管理難上加難。

　　隨著雙方矛盾的加劇，近年來的物業權益糾紛案件數量積聚上漲，一些地方甚至引發了物業和業主之間的大規模沖突，更有物業打業主，或者業主砸物業等現象出現。對此，一些專家開始要求出臺相關法規來解決這一矛盾。但因法律規定不明細，往往各地法院在審理這類糾紛時裁判的尺度不一，導致一些問題的嚴重化。

　　為此，最高人民法院日前公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋。據悉，兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，解答了廣大群眾關心的諸多熱點問題，強化了各方當事人的平等保護，增強了法律規定的可操作性，物業糾紛諸多熱點、難點問題最終得以明確。然而，最后的實施效果需等2009年10月1日正式實施后才能揭曉。