全民炒房將導致災難性后果

　　記者：政府不久前出臺了將房地產投資門檻大大降低的政策：房地產開發投資自有資金比例從30%降低為15%，市場認為這是房地產的重大利好，表明政府支持房地產發展。

　　羊慧明：政府支持房地產平穩發展并不等于容忍房價再度大漲，從銀監會重申嚴控二套房貸到日前關于要防止信貸資金流入房地產市場和股市的表態，以及上海市否認溫州炒房團存在，并表示政府將采取措施平抑房價等信號來看，政府不但不會放松二套房貸，而且如果樓市再度過熱，不排除采取更大力度的調控政策，包括物業稅的推出。政府降低房地產開發自有資金比例，意味著鼓勵競爭，預示供給會增加，這也有利于抑制房價，怎么會解讀為刺激房價上漲呢？可見有些人為了超額利潤不惜胡說八道。

　　記者：樓市數據顯示改善性住房和投資性購房需求也開始回升，也有人擔心出現新一輪全民炒房熱。

　　羊慧明：即便有少量改善型住房需求和投資性購房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市況。今年初中國房地產協會公布的存量房為1.4億平方米，這個數字是大大縮了水的。2004年房協公布的存量房也是1.2億平米，經過5年房地產市場擴張了1倍以上，存量房才增加2000萬平米。但立場客觀的學者指出，內地樓市的存量房高達20億平米。去年上半年內地房地產開工量就達23億平米，這還不包括小產權房。去年只賣掉多少房子？中國房市還有一大“中國特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修不使用只等房價漲了炒賣，這實際上也是一種存量轉移，而且數量驚人。一線大城市高檔樓盤有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說也有幾億平米。加上開發商沒賣掉的約20億平米，如此龐大的存量，在一、兩年內是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經濟的破壞性將是災難性的。要知道據建設部公布的數據，到2008年中國城鎮居民人均住房面積達28平方米，已經超過日本，那么多房子空著，每年還要開工幾十億平米，全世界近一半的工地在中國，上海等城市僅賣土地的收入就占其財政收入的50%以上，國民經濟吊在房地產一棵樹上，這不很危險嗎？

　　若以房價收入比論，北京、上海等一線大城市房價已步入世界房價最貴的城市行列。北京、上海主城區高密度公寓均價每平米已達2萬元以上，還多是清水房，買一套100平米左右的住房，得200萬—300萬元人民幣，而北京、上海居民戶均年收入不超過8萬元人民幣，房價收入比高達25-30多倍，遠遠超過國際上6-8倍的正常房價收入比水平。普通收入者很難買得起房，即便是年收入10萬元以上的中等收入家庭，要買一套100平米左右的房子，得把收入的60%以上的大頭用于供房，這將緊縮其他消費，不利于經濟發展。更嚴重的是，中國大中城市住宅地價每平米已達4000元左右，高出美國大中城市每平米十幾美元左右的地價幾十倍！這樣高的地價房價，把子孫后代的空間都透支了。上海房價大漲，但甲級寫字樓租金一年下降30%，表明經濟水平不足以支撐如此高的房價。利益集團炒作地價房價將持續上漲，還能有多少空間？我們要不要給子孫后代留點空間？我在2005年預言：“高地價高房價將透支中國經濟增長空間，縮短中國經濟高增長周期。當北京、上海樓市調整之時，就是中國經濟又一輪波動的開始。”如今看來已不幸而言中。中國房價上漲空間已被透支，未來即便回升上漲空間也不大，而對炒房者來說，房價年均漲幅小于20%實際上是不劃算的。而且北京今年高端房租價還下降了10%以上。況且遲早要征收的物業稅也如懸頂之劍，將從根本上抑制炒房。房價就不可能持續大漲。(記者譚麗莎_