暗瘡之·3

　　低價拿地　致國有資產流失

　　土地出讓金和房地產開發、銷售環節征收的相關稅費，是國家及地方財政收入的兩項重要來源。

　　在蓮花河畔景苑倒塌之后，項目的拿地價格也被公布。每平方米的樓板價僅為604元/平方米，不到同期出讓的同區域其他土地出讓價格的三分之一。隨后公開的資料更顯示，在梅都房地產獲得項目地塊時，公司第二大股東闕敬德還在擔任閔行區梅隴鎮征地事務所所長一職。

　　杜躍平律師表示，梅都房地產有通過梅隴征地事務所廉價拿地的嫌疑。而財政收入的流失，可能不僅僅顯示在開發商低價拿地上。

　　售價高達14000多元/平方米的蓮花河畔景苑，但公開的土地樓板價和工程投資額，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，蓮花河畔景苑的銷售面積為8902平方米，銷售額近1.2億元。

　　但公司主要稅金應交明細表顯示，3月份應交的所得稅、營業稅、增值稅和教育費附加總共不足1000萬元，折合每平方米只有約1068.6元。全國工商聯房地產商會就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，目前房地產企業需繳納的稅費占總銷售收入的14.21%。但蓮花河畔景苑的上述稅金及費用支付額，僅占到總銷售收入的7.95%。

　　暗瘡之·4

　　預售制下　買房者弱不禁風

　　蓮花河畔景苑的倒塌，讓沉寂一時的房地產預售體制存廢之爭再度展開。早在2005年，人民銀行就發布報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”。而在上海倒樓事件后，要求取消房地產預售制度的呼聲就更高了。

　　對此，五合智庫的總經理鄒毅認為，雖然預售制度缺陷很多，但總體來說仍是利大于弊。尤其是開發企業可以充分利用預收款，滾動開發項目，大大加快行業的發展步伐，不能因為一棟樓倒掉，就否定了預售制度在房地產開發行業發展過程中起到的重要作用。

　　而在預售制度存廢之爭以外，對現行房屋預售制度進行改良，漸成主流聲音。

　　易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭坦言，按照目前的行業背景，取消房地產預售制度并不可行。但是，卻可以改良預售制度，比如縮短預售階段至竣工期的時間。在房屋主體已經基本建成后，再預售房屋。衛明不動產智庫負責人蔡為民也曾建議效仿臺灣地區的預售制度，使購房者可以根據房屋的竣工階段支付購房款。

　　暗瘡之·5

　　監管乏力　各環節隱患重重

　　從開發商資質、拿地價格、規劃、施工、驗收……蓮花河畔景苑在開發的多個環節中被曝“監管乏力”。

　　杜躍平認為，監管不力的原因有很多，體制不完善是一個主要原因。根據目前房屋建設竣工驗收的規定，從打地基開始，項目的竣工驗收，就是由開發商主導，勘察、設計、施工、監理以及檢查部門參與的。

　　開發商竣工驗收，大都是進行備案、抽查后就可驗收通過。而勘察、設計、施工、監理等機構因為和開發商之間存在難以割斷的利益關系，只要沒有太大問題，也可能放松驗收要求，以致埋下隱患。

　　他認為，必須要對現行制度進行改革，引入第三方監督，以從源頭上加強對開發商施工的管理。

　　而蓮花河畔景苑之所以能在2003年以極低價格獲取土地，也被認為是體制原因造成。當時，住宅開發用地主要以協議方式而非通過招拍掛進行。土地出讓也并非完全凈地，使得一些負責動遷的部門，可以獲得相對低價的地塊。

　　如果說，房屋質量驗收的監管不力還是體制上的問題，那么，在已經相對成熟的土地出讓等領域，出現的監管乏力，則主要是因為職能部門的執行不力所導致。

　　鄒毅對此深有體會。他說，包括規劃審批、土地出讓以及房屋預售資金監管等領域，國家法規日趨完善、執行也日趨嚴格，開發商已經很難從中找到空子可鉆。

　　目前，尚不知道開發商是否有過改變規劃、挪用預售款等情況。

　　結　語

　　由于行業存在上述“暗瘡”，目前購房者仍然是弱勢群體。除非預售購買的房屋存在威脅生命安全的結構性質量問題(類似蓮花河畔景苑倒塌)，一般的質量問題往往只能等開發商維修。而假如開發商建造的房屋與先前許諾不同，購房者更是因為無法舉證而難以退房并獲得賠償。而當開發企業預售資金沒有有效監管而被轉移時，購房者更是“求告無門”。行業出臺更加規范的政策，以及監管措施的嚴格執行，乃是當務之急。(來源：每日經濟新聞）