-專家說泡沫

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　泡沫分析：目前泡沫還不明顯

　　預(yù)測房價：短期內(nèi)價格仍將維持上漲趨勢

　　任啟鑫認為，本輪房價的上漲行情發(fā)端于購房需求的集中釋放，旺盛的購買力對價格起到了有力的支撐，購房消費更多的是真實的剛性自住需求，泡沫成分并不明顯。但是，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩個月銷量雖略有回落，但仍在高位運行，房價的上揚勢頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續(xù)釋放，但同時也帶動了投資性需求的復(fù)蘇，樓市消費結(jié)構(gòu)的變化使得進入市場的資金量仍在增長，在購買力膨脹的作用下，短期內(nèi)價格仍將維持上漲趨勢。一旦再度引發(fā)2007年的消費恐慌，價格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。

　　協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹

　　泡沫分析：資金入樓市產(chǎn)生更大泡沫

　　預(yù)測房價：下半年房價仍走高

　　繆培丹認為，剛性需求在今年上半年集中爆發(fā)，成交量處于高位，目前樓市價格處于快速上漲的態(tài)勢，可謂是“量價齊升”，投資性需求近期的大量入市也有推高房價的趨勢，不少項目的價格已超過2007年的歷史最高水平；另一方面，由于市場快速回暖給開發(fā)商帶來足夠的信心，土地價格也一路走高，可以預(yù)見，房價和地價將會相互影響，在一定時期內(nèi)雙雙走高，樓市新的泡沫正在形成中。

　　目前京城樓市已連續(xù)8個月“供不應(yīng)求”，供需比例的差異造成樓市價格下調(diào)的空間幾乎不存在，今年下半年的房價應(yīng)該處于持續(xù)上升的狀態(tài)，而由于現(xiàn)階段我國宏觀經(jīng)濟形勢尚不穩(wěn)定，在貨幣上會繼續(xù)采取寬松政策，以擴大內(nèi)需，下半年信貸量仍將繼續(xù)增加。從短期看，政府應(yīng)該不會對房地產(chǎn)市場有過多的干預(yù)，起碼在上調(diào)貸款利率和收緊二套房貸上不會有新的政策。所以，下半年樓市的價格仍將走高。

　　繆培丹指出，樓市價格的上漲速度已遠超普通百姓的跟漲能力，如果下半年還處于“瘋漲”的狀態(tài)，那么樓市的泡沫將更加嚴(yán)重，樓市的再次調(diào)整將成為必然。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰

　　泡沫分析：失控暴漲風(fēng)險越來越大

　　預(yù)測房價：房價要漲回2007年水平

　　李文杰日前在博客中表示，現(xiàn)在樓市過熱嗎？有泡沫嗎？我們最近看到的實際是房價持續(xù)在漲，但是租金卻持續(xù)下降，房價已經(jīng)要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時下降了20%-30%，背離情況越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在購買房產(chǎn)出租的租金凈收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)，出現(xiàn)失控暴漲的風(fēng)險越來越大。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師孟奇

　　泡沫分析：大規(guī)模泡沫產(chǎn)生條件尚不充足

　　預(yù)測房價：價格逐漸回調(diào)至合理范圍

　　孟奇認為，從需求角度來講房價上漲的原因可能是需求被抑制之后在一段時間內(nèi)自住型、改善型需求集中釋放，也有可能是市場流動性增強引發(fā)的投資性需求增加，其中只有當(dāng)大量投資性需求集中釋放，引發(fā)價格過快上漲并遠超過其真實價值時才會形成房價的泡沫，然而據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市投資客所占比重僅在15%左右，與2007年的30%相比仍屬于較低水平，并且短期內(nèi)以自住需求為主的市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的可能性較小，此外近期北京樓市價格月均環(huán)比漲幅均在5%以內(nèi)，并且從目前來看，這種上漲還僅是改善型和自住型需求集中釋放所致，因此樓市泡沫大規(guī)模產(chǎn)生的條件并不充足。

　　國家信息中心專家委員會委員高輝清

　　泡沫分析：有些地區(qū)已經(jīng)形成泡沫

　　預(yù)測房價：庫存沒消化完價格不會暴漲

　　高輝清在日前閉幕的北京國際金融論壇2009夏季報告會上表示：“買房防通貨膨脹的理由基本上是不成立的。”他認為，房價大幅上漲的背后存在投機行為，未來樓市可能出現(xiàn)新的調(diào)整。

　　高輝清認為，有些地區(qū)的房價已經(jīng)開始形成泡沫，并且可能會破滅。“第一，今年即使銷售量已經(jīng)很大，但是庫存依然不少，一般來講，庫存沒有消化完，行業(yè)景氣不會上升，庫存沒有消化完，價格不可能會上去，更不用說價格暴漲了。第二，無論是學(xué)者還是有關(guān)方面，都認為現(xiàn)在的房價依然偏高，這毫無疑問。第三，未來中央要下力氣建保障性住房，建廉租房，這些房子地段差不多，質(zhì)量也不會差特別遠，但價格會差很遠，這些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就會往下掉，如果其他環(huán)境再不好，會跌得非常兇。”

　　因通脹預(yù)期，買房保值成了近期市場最熱的話題。高輝清認為從歷史上來看，這個理由基本上是不成立的，“現(xiàn)在美國的房子還是在不斷地下跌，而且最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值；中國房地產(chǎn)價格比美國還要高，保一個價格高的房地產(chǎn)，這不成立。國內(nèi)房價這么大幅的漲價，里面可能存在投機的行為，換句話說就是存在泡沫。”

　　本報記者 魯歡 趙麗萍