兩股力量合力推高地價(jià)

　　其實(shí)，地價(jià)的飆升背后有兩股重要的力量助推，那就是開(kāi)發(fā)商與地方政府。

　　“整體經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)有通脹預(yù)期，而投資不動(dòng)產(chǎn)是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的很好辦法，所以許多資金投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬升了地價(jià)。”中體奧林匹克花園管理集團(tuán)副總裁王哲表示。

　　“從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，2007年底到2008年，開(kāi)發(fā)商資金緊張，拿地步伐明顯放緩，使開(kāi)發(fā)商土地存量不多，面臨斷供壓力。”楊少鋒表示。

　　“小陽(yáng)春”的洗禮使開(kāi)發(fā)商有充足的資金拿地，目前的形勢(shì)也讓開(kāi)發(fā)商對(duì)后期的走勢(shì)足夠樂(lè)觀。

　　一組來(lái)自于克而瑞(中國(guó))對(duì)5月份30家房企的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份30家房企新增土地儲(chǔ)備總量大幅增長(zhǎng)，由4月的103萬(wàn)平方米增加至409萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)297.09%。

　　“土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年沒(méi)怎么賣地，而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)則大大增加了財(cái)政支出。地方政府對(duì)于土地收入的需求比較大。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商向記者表示。

　　明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，6月剛剛推出的“降低房地產(chǎn)投資資本金”政策(由之前的35%降到20%)，使開(kāi)發(fā)商的資金壓力大大緩解，進(jìn)而加大了拿地的投入。

　　“此外，近期地方政府推出的地塊，地理位置、配套交通都比較優(yōu)越，性價(jià)比較高。政府接連推出好地塊推動(dòng)了土地市場(chǎng)全面升溫。”賈玉鵬表示。

　　“對(duì)于上市房地產(chǎn)公司而言，加大土地儲(chǔ)備能增加股民信心，進(jìn)而滿足開(kāi)發(fā)商的融資需求。”楊少鋒表示。

　　隨著地價(jià)逐步攀高，“地王”周邊的房?jī)r(jià)也“雞犬升天”。據(jù)悉，當(dāng)富力公司以樓面地價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米競(jìng)下廣渠路10號(hào)地后，其周邊二手房?jī)r(jià)紛紛上漲了3000元/平方米。

　　對(duì)于近日北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的高價(jià)成交，潘石屹在接受記者采訪時(shí)表示，“這是地價(jià)推高房?jī)r(jià)的明顯信號(hào)”。據(jù)了解，該地塊以19.6億元的高價(jià)成交，樓面地價(jià)則超過(guò)15217元/平方米，而其周邊二手房?jī)r(jià)格僅為15000-18000元/平方米。

　　廣渠路15號(hào)地此次以40.6億元成交，樓面地價(jià)達(dá)到了16000元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，其周邊房?jī)r(jià)很快會(huì)平均上漲到20000元/平方米。

　　此外，楊少鋒認(rèn)為，近期頻頻出現(xiàn)的新“地王”將毫無(wú)疑問(wèn)地成為助推房?jī)r(jià)的關(guān)鍵原因，將使得北京房?jī)r(jià)攀上新高點(diǎn)。

　　“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象重現(xiàn)

　　當(dāng)一個(gè)個(gè)“地王”不斷冒出，最終導(dǎo)致土地市場(chǎng)失去理性、土地價(jià)格被完全扭曲后，誰(shuí)將為這些天價(jià)地買單？是轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者承擔(dān)還是自食苦果？2007年天價(jià)地塊的結(jié)局留下了前車之鑒。

　　地產(chǎn)商在大肆圈地的同時(shí)，會(huì)不會(huì)再次使得自己陷入“賭徒”式險(xiǎn)境？昨日的歷史會(huì)不會(huì)重演？

　　一向被稱為“市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)”的萬(wàn)科地產(chǎn)在2009年1-4月僅增加1幅土地儲(chǔ)備，卻在5月一舉新增6幅地塊。綠地集團(tuán)1-5月累計(jì)新增項(xiàng)目建筑面積131萬(wàn)平方米，項(xiàng)目地價(jià)總額達(dá)31.55億元，其中5月斥資18.73億元在南昌和上海拿下4幅地塊。

　　潘石屹用“失去理智”來(lái)形容北京同業(yè)。“這對(duì)市場(chǎng)并不是個(gè)好現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該理性，房地產(chǎn)5年一個(gè)周期，不知道多少開(kāi)發(fā)商倒閉，他們都不是餓死的，而是被撐死的。”

　　“目前拿地的熱情已經(jīng)達(dá)到了2007年的瘋狂，市場(chǎng)已出現(xiàn)不理性。地價(jià)不斷推漲房?jī)r(jià)，一旦超出消費(fèi)者的購(gòu)買能力，將會(huì)出現(xiàn)2008年的滯脹市場(chǎng)。”賈玉鵬表示。

　　目前廣渠路周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)每平方米在1.4萬(wàn)到2萬(wàn)元之間。而這次拍賣的這塊土地樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.6萬(wàn)元，已超出周邊房子的平均價(jià)格。“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象重現(xiàn)，結(jié)果肯定是“面包”高漲。

　　“‘地王’頻現(xiàn)，新一輪大規(guī)模囤地現(xiàn)象很有可能使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈再度緊張起來(lái)，一旦銀根緊縮或者市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，剛性需求再度因?yàn)楦邼q的房?jī)r(jià)而被遏制，供求關(guān)系就會(huì)再度被扭曲，而開(kāi)發(fā)商可能禁不起這些風(fēng)吹草動(dòng)。”楊少鋒認(rèn)為，兩年以后，等待房地產(chǎn)的會(huì)是又一個(gè)拐點(diǎn)。潘石屹對(duì)此明確表示，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。

　　大牌開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　高價(jià)跟人拿地，可能重蹈2007年覆轍；拒絕高價(jià)拿地，到明年便要做無(wú)米之炊。“像我們這樣的中型開(kāi)發(fā)商，面對(duì)此景很無(wú)奈。因?yàn)閷?shí)力比不了那些輸?shù)闷鸬拇笃髽I(yè)。我們現(xiàn)在只能等，看過(guò)段時(shí)間土地市場(chǎng)能不能降溫。”北京一中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商昨日向記者坦承。

　　親歷過(guò)2007年樓市沸點(diǎn)與冰點(diǎn)的老牌開(kāi)發(fā)商們今年似乎也理性了不少。在廣渠路15號(hào)地的現(xiàn)場(chǎng)，盡管萬(wàn)科、保利、SOHO中國(guó)等老牌開(kāi)發(fā)商云集，論經(jīng)濟(jì)實(shí)力不亞于中化方興，但萬(wàn)科僅在30億元左右時(shí)競(jìng)價(jià)一次，此后徹底放棄。而急需地塊又手握大量資金的SOHO中國(guó)，此前曾志在必得，可競(jìng)價(jià)超過(guò)其心理價(jià)位時(shí)，也選擇了放棄。

　　“20年從商經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，常常是一塊土地定生死。短短10年的中國(guó)房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了。”在這波天價(jià)地的狂潮面前，潘石屹表露出了自己的謹(jǐn)慎。

　　萬(wàn)科明確表示，不在一線城市高價(jià)位舉牌。萬(wàn)科將采取精挑細(xì)選、把握機(jī)遇的策略，會(huì)綜合考慮項(xiàng)目的收益空間、開(kāi)發(fā)周期、資金占用等因素，以確保項(xiàng)目的土地價(jià)格合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　“希望政府能夠多推些地，這樣可能會(huì)有效緩解天價(jià)地的問(wèn)題，畢竟供應(yīng)加大了，就沒(méi)這么多人去哄搶了，地方政府也不能一味只想賺錢，到時(shí)候房地產(chǎn)形勢(shì)一變，地方政府需要陪同買單的。”上述開(kāi)發(fā)商表示。