嘉 賓：中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)

　　地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)總編 謝紅玲

　　樓市回暖就在身邊

　　記者：近日，各地紛紛傳來(lái)樓市回暖的消息。6月23日，易居研究報(bào)告指出，上海豪宅市場(chǎng)整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價(jià)4萬(wàn)以上的豪宅成交量環(huán)比上升了51%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，上周天津新建商品住宅成交26.8萬(wàn)平米，環(huán)比上漲了3.2%；成交均價(jià)為7149元/平方米，環(huán)比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數(shù)字？

　　顧云昌：當(dāng)前樓市回暖，可從三個(gè)方面來(lái)分析：一是房?jī)r(jià)走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房?jī)r(jià)的底部，去年8月到今年2月，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，12月份下降得最多。但從今年3月開(kāi)始,房?jī)r(jià)環(huán)比趨于穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)銷售量快速上升。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降20%,這是近十年的最低點(diǎn),我們也非常擔(dān)心銷售量持續(xù)大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷售同比上升26%，超過(guò)了2007年24.7%的上漲速度。銷售量的大幅增加，是市場(chǎng)回升的主要表現(xiàn)，同時(shí)也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐月回升。1、2月份房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1%，4月增長(zhǎng)4.9%，5月增長(zhǎng)6.8%，按照這種發(fā)展勢(shì)頭，全年房地產(chǎn)投資有望超過(guò)10%。而之前的幾個(gè)月房地產(chǎn)投資一直落后于GDP的增長(zhǎng)，其主要原因在于，固定資產(chǎn)投資得到了政府大力扶持，而房地產(chǎn)投資是民間投資，增長(zhǎng)相對(duì)較慢�，F(xiàn)在的跡象表明，民間投資開(kāi)始逐步回升了。仔細(xì)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房?jī)r(jià)，政策效應(yīng)大，住房剛性需求有所釋放，推動(dòng)了回暖。

　　謝紅玲：判斷回暖的一個(gè)重要參照是，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖是否已形成一致判斷，而開(kāi)發(fā)商的判斷往往來(lái)自其客戶量。比如，它開(kāi)發(fā)的100套房子有300人愿意購(gòu)買，那么需求增長(zhǎng)必然促進(jìn)供給的增長(zhǎng)，帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的活躍。我身邊就有一個(gè)例子，目前北京西四環(huán)邊有一個(gè)樓盤，共有百余套期房，單價(jià)1.6萬(wàn)元,盡管開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有正式推盤,沒(méi)有開(kāi)始打廣告,但每套房基本都排了3個(gè)人等著買。從客戶積累量可以證明，回暖態(tài)勢(shì)可以肯定。

　　辯證看待回暖指標(biāo)

　　記者：對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，有人認(rèn)為是漲了，但也有人持不同觀點(diǎn)，您如何看？

　　任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋，最重要看你的參照物�，F(xiàn)在都說(shuō)房?jī)r(jià)在漲，大家也在懷疑中國(guó)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整。從5月份公布的數(shù)字來(lái)看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。4月份全國(guó)做生活物價(jià)指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個(gè)國(guó)家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費(fèi)指數(shù)在不斷上漲，用消費(fèi)指數(shù)來(lái)衡量房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒(méi)有上漲。

　　謝紅玲：社會(huì)上常用“均價(jià)”這個(gè)概念。我認(rèn)為，這里面有一種誤導(dǎo)。均價(jià)常常受到房屋種類及地理位置的影響。某一個(gè)時(shí)期，遠(yuǎn)郊的住房供應(yīng)量較多，相應(yīng)的均價(jià)就會(huì)下來(lái)一些。眼下，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，都采取低開(kāi)高走的策略。開(kāi)盤后為盡快收回成本就采取低價(jià)策略，一旦成本回收，就提高價(jià)格。

　　任志強(qiáng)：此外，值得關(guān)注的是，盡管前四個(gè)月商品房銷售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個(gè)好消息。但如果按3月份、5月份的日銷量計(jì)算,年化銷量就13.5萬(wàn)多套了,約等于2008年的1.8倍，則是個(gè)巨大的增幅；按4月份的日均446套計(jì)算，年化銷量就高達(dá)約16.3萬(wàn)套，則是北京的歷史最好水平了。

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