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　　解說：

　　被接連曝光的經濟適用房亂相將實行了十年來的這項政策推到了一個十字路口，事實上，早在2005年兩會期間，全國政協委員、西安市原政協主席傅繼德就提交了《關于停止開發建設經濟適用房》的提案，他認為，經濟適用房。政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但是很多難以控制的違規現象違背了這個政策的初衷，這個觀點一經披露，就引起了很多關注，到底該不該停建經濟適用房，有沒有解決的措施或者代替的辦法呢？爭論的高潮則出現在了幾個月之后，2005年6月，新華社記者對全國最大的經濟適用房項目北京回龍觀進行了一番明察暗訪，結果發現，一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，另一邊卻是已收經濟適用房出現的高租售率，這篇報道又引發了當年取消派和保留派的一場大辯論。

　　就在種種爭論聲中，江蘇淮安卻另辟蹊徑，經過兩年的嘗試，形成了自己的一套”淮安模式”，”淮安模式”的要旨是，地方政府出資幫助低收入家庭購買經適房，并與購房家庭共同享有經適房的產權，共有產權通過兩種形式體現：

　　一、個人與政府的產權比例為7：3，此時個人承擔的購房價相當于當地同期經適房的價格。

　　二、個人與政府的產權比例為5：5，此時個人承擔的購房價相當于當地同期經適房價的70%。

　　而”淮安模式”的另一個過人之處，則是市民有錢之后可以贖買政府產權。當地規定，假如購房者在自房屋交付之日起，5年內贖買政府的三成或五成產權，按原供應價結算。五年后贖買則按市場評估現價結算，這一政策設計又在客觀上刺激了購房者在五年內贖買的積極性。如此以來，對政府自身也是一種激勵，因為通過產權共享，地方政府并沒有損失什么，只不過延長了幾年收益的兌現期而已。

　　不過，”淮安模式”作為一種新生事物，勢必無法面面俱到，有媒體就指出，這種模式并不具有推廣價值。然而值得思考的是，人們從這樣的地方創新中能得到哪些啟示，經濟適用房究竟向何處去，這也在考量我們政府的智慧。

　　主持人：

　　接下來我們來連線一下清華大學的蔡繼明教授，他曾經建議，要把經濟適用房變售為租。

　　蔡教授，您好。

　　蔡繼明(清華大學政治經濟學研究中心主任)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　您當時為什么要提出這樣一個經濟適用房，干脆就別賣了，又采取租這種方式？

　　蔡繼明：

　　我這里指的是已經建成的經濟適用房，從我和我們有關幾個政協委員的觀點，我們是建議停止建設經濟適用房，已經建成的經濟適用房，從它的分配來看，存在著諸多的弊端，比如最近曝出的像武漢的六連號的事件，除此之外我們也發現了很多并不具備享受經濟適用房的購房戶，購買了經濟適用房，有的用于出租，有的開著寶馬，有的不止一套，甚至兩套三套。

　　鑒于經濟適用房本身存在的這些弊端，它最初的產生，其實是為了解決低收入階層，帶有一定的福利和社會保障。你把它賣給別人，又通過很多不正規的渠道賣給了不該賣的人，必然就扭曲了經濟適用房本來的初衷，而把現有的經濟適用房由出售變成出租，那就是取消了，也就是避免了他們擁有產權。不適合居住經濟適用房的條件的人，他也就沒有這種積極性去租用這些房子，因為它租了之后他也不具備產權。

　　主持人：

　　蔡教授，您的意思是出售和出租可以長期并存，還是說出租最終應該取代出售？

　　蔡繼明：

　　應該是取代出售。

　　主持人：

　　您是這個觀點，謝謝蔡教授。

　　剛才蔡教授說，他從長遠來看應該是取消經濟適用房，我想聽聽您的意見。

　　王錫鋅：

　　經濟適用房從設計的本來初衷來看，它的確是具有保障性的政策住房，當然它有一個目標人群。但是從目前的情況來看，對于這部分所謂中低收入人群的政策保障性的功能，其實沒有實現。我覺得經濟適用房從基本的層面上來看，已經背離了原來制度設計的初衷。

　　主持人：

　　剛才我們在短片里面也提到了一個”淮安模式”，也就是個人和政府的產權比7：3，或者個人政府的產權比5：5，您覺得一旦這種模式推開，它能夠杜絕武漢產生的六連號的問題嗎？

　　王錫鋅：

　　我覺得”淮安模式”最核心的問題不是解決像武漢發生的這種所謂小人的問題，就是內外呼應進行這樣一種可能的舞弊行為，但是”淮安模式”提供的其實是一個解決或者說回應我們現在經適房存在的一個根本性問題的可選道路，因為現在經濟適用房之所以出現這么多的亂相，我想一個很核心的問題，就是政府和市場被不恰當的揉和在一起，計劃的方式和市場競爭和自由選擇的方式被揉和在一起。

　　主持人：

　　有點像當年的雙軌制。

　　王錫鋅：

　　雙軌制非常明顯，表現在價格方面，比如經濟適用房在剛剛開始，通過第一道準入門檻購買的時候，我是給你一個政府的現價，就是用計劃來控制的，這個現價原來是說，原來的政策出眾就是為了保障公平，但是第一個，你能不能保障所有買房人都符合條件，但是我們也看到，短片中也說了，很多情況下我們沒有辦法保證，買了以后你最后可能賣掉，賣了以后可能就有一個市場價，就有一個巨大的差價，巨大的差價會吸引很多的人來瓜分這一塊蛋糕。

　　主持人：

　　如果政府入股，五也好，三也好，產生的最核心的模式是什么？

　　王錫鋅：

　　核心的模式就是將政府的歸政府，市場的歸市場，政府要干什么呢？在住房這一大問題上，但是政府最重要的是保證公平，什么是公平，首先要讓社會中最低收入的那部分通過廉租房能夠解決他們的住房問題，比較低收入的這部分人，我們可以通過一種模式，原來是用經適房的模式，現在”淮安模式”實際上是讓整個經適房，其實是消失的，也就是說所謂的住房都是商品房，我首先是政府的土地不再是無償劃撥了。

　　主持人：

　　價格先劃一了，沒有政府價和市場價。

　　王錫鋅：

　　由雙軌變成單軌。政府實際上通過出讓土地的一部分資金，這部分資金我用來補貼那些真正需要購買這些房子的人，但是請注意，它和經濟適用房的區別是，經濟適用房是把這些補貼一次性的分配給了特定的一些人，而這個”淮安模式”并不是把這部分錢無償地給你了，而是只是幫助你顛覆了一部分，如果你將來要租房子，賣房子，首先要經過我的同意，如果我要賣的話，首先要把原來的經合產權部分收益收回來，實際上政府是放大了對整個受眾人群公平的資源分配。

　　主持人：

　　您為什么剛才說，”淮安模式”是防君子卻防不了小人？

　　王錫鋅：

　　因為同樣，還是會涉及到技術性的問題，那就是哪些人有條件來具備7：3或者5：5的產權共享模式。

　　主持人：

　　這是不是也是一個五十步和百步的問題？

　　王錫鋅：

　　我覺得是這樣，技術層面的問題其實可以通過一些方式來解決，但是如果在制度的結構安排上存在問題的話，基本上我們可以說，它是很難去補救的，或者說補救其實永遠在做所謂的善后工作，而不能從源頭上，因為在”淮安模式”中，比如很多人購買經濟適用房，包括權力尋租也好，或者合謀也好，它都是為了將來產生巨大收益，產生巨大收益的源泉就是雙軌制，但是現在我市場化的，本來購買單價就是這么高，你將來要賣，可以，我政府給你的那部分我要收回來，其實你獲得利潤是降低了。

　　主持人：

　　其實經濟適用房這種制度當然初衷是好的，但是在現實實現的過程中，這就好像是出現了一個低地，這個低地出現就好像一個聚寶盆一樣，你一差距之下，該去的，該讓它享受到福利的也去買，不該讓它享受到福利的人也去買，但是問題是，你這個是存在的，你這個制度又不完善，比如我作為一個普通人，我想鉆這個空子，因為那是利，誰不趨利，在這種情況下，恐怕這個政策的漏洞也難堵的話，那個政策的長遠到底應該怎么辦，的確應該深思。

　　王錫鋅：

　　對，因為所有制度的設計都面臨一個問題，我們制度的設計需要面對人性，不論是官員，還是以普通的個體，可能大家在內心中都會有一個對利益的追求，如果這樣一種利益的追求所獲得成本很低，很多人都會去冒險，所以制度的改進的確需要人性……