一、什么是物業稅

　　物業稅就是不動產稅或房產稅，它是在房地產保有環節征收的稅種，由政府根據每年不動產的評估價在保有環節按年征收，計征稅額大小取決于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應繳納的稅額會隨著不動產市值的變動而變動。從我國房地產稅現有的稅制設計看，目前我國雖然沒有物業稅，但在房地產保有階段，已經有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅(對外商投資企業)等稅種，只是目前在實施中，對居民個人的所有非商業性用房進行了免征。

　　從一定意義上說，我國目前的房產稅和城鎮土地使用稅具有物業稅或不動產稅的性質。其根本區別在于當前探討的物業稅是根據房屋的估值進行征收，其計稅依據可以進行動態調整；而我國現行的房產稅是按房屋的計稅價值來征收，其計稅基數不隨市場的變化而相應調整，屬于靜態保有環節。兩種計稅方式各有利弊。應該說隨著市場經濟的發展，探討中開征的物業稅的征收更科學、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業稅以估定價值作為計稅基礎，既需要科學的估價水平，更需要全面、真實、可用的財產資料。據調查，在目前我國物業稅空轉試點的城市中，房屋信息資料的真實準確是遇到的難點之一。而從估價制度看，即使早在19世紀就開始推行財產稅的美國，已經具備了非常健全的房地產登記與評估制度，但是在實際運行中，其房屋估價也存在有意低估的問題。在中國這樣的發展中國家，由于技術等各種原因造成的房價低估現象在較長一段時間內也將難以避免。此外，完備健全的房地產產權登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業稅運行需要具備的前提條件。在我國目前的市場經濟環境條件下推行物業稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應地其征管成本也會較大。

　　二、物業稅調控房地產價格的有效性分析

　　(一)從整體上看，物業稅的開征對房地產價格影響不大。

　　其原因在于：

　　1.物業稅的稅負存在轉嫁的可能。

　　受房地產市場供求關系的影響，物業稅依然存在被轉嫁的可能。稅收負擔只要是能轉嫁出去，就不會降低投資人對房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調控市場的鏈條就被中斷，就很難通過保有環節征稅來影響房地產價格；而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產稅都有一定的免征，如果我國也實行對第一套住房免征物業稅的話，那么物業稅對房地產市場的影響將更小。

　　2.即使實行“將土地出讓金也并入物業稅”的改革方案對房地產市場的調控效果也不會明顯。

　　關于土地出讓金是否納入擬開征的物業稅目前一直存在著爭議。因為土地出讓金屬于租的范疇，租與稅是兩個不同的概念，從理論上說將土地出讓金并入物業稅有不妥之處。在香港，地租和物業稅二者也是分開征收的。所以，我們認為，物業稅的開征不應包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話，擬開征的物業稅只是現有房產稅和土地使用稅等稅種的整合，其對房地產市場的調控效果將很小。