五年未曾放松的房地產行業固定資產投資項目資本金比例的下調，讓市場充滿想象——股市房地產板塊應聲上漲，開發企業歡欣鼓舞，房價走勢這一行業的永恒話題再次成為熱點。

　　“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從35%降至20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例從35%降至30%”，對于這一降幅，盡管不少市場人士認為大出意料，但仍有人質疑其或為“杯水車薪”，期盼依靠降低資本金比例來拉動房地產投資是“治標不治本”。

　　直接利好的邏輯

　　下調資本項目金比例的消息讓房地產行業“相當受用”，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭如此對中國證券報記者表示，這等于讓開發商回到2004年以前房地產調控之前的好日子。

　　這一政策的利好邏輯非常清晰，長城證券研究所出具的報告認為，下調資本金比例將降低行業融資門檻，減緩資金壓力，促進房地產投資增速回升。調整后，對于保障性住房和普通商品住房項目，開發商需要的啟動資金相當于降低了43%；對于非普通住宅和商業項目，啟動資金相當于降低了14%。這大大增強了開發商的投資能力。

　　從另一個角度來看，下調商品住房項目資本金比例降低了企業從銀行貸款的門檻，有利于刺激房地產投資，區域龍頭更具優勢、受益更多。國信證券分析報告指出，自1996年起，國家對于各種經營性投資項目，開始試行資本金制度。對資本金未按照規定進度和數額到位的投資項目，投資管理部門不發給投資許可證，金融部門不予貸款。本次下調商品住房項目資本金比例至20%，大大降低了開發企業的貸款門檻。由于商品房開發實行項目法人制度，按央行121文規定，開發貸款按開發項目封閉運作，嚴禁跨地區使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道方面，區域龍頭更具優勢，本次下調商品住房項目資本金比例后，區域龍頭受益更多。

　　國都證券分析師鄒文軍預計，下半年新增投資將明顯回升。由于銷售的好轉明顯好于市場預期，5月份多個大中城市出現量價齊升的情況，開發企業對房地產行業前景的判斷將陸續由過度悲觀轉向謹慎樂觀甚至樂觀，庫存仍呈現趨勢性減少。現階段政府推地節奏明顯放緩，土地供應不足，土地市場再次出現爭拍地塊的火爆場景。資本金比例的大幅下調，令開發商投資杠桿能力大幅提升，35%的資本金比例帶動的投資將放大至2.86倍(100/35)，20%的資本金比例帶動的投資更將放大至5倍(100/20)，資金準入門檻的降低，將使未來有效供給增加。同時，未來新增供給的情況還需視土地供給情況，如果新增土地供應較少，仍可能出現爭拍土地的火爆場景。

　　國信證券房地產行業分析師方焱更指出，2008年下半年各地推出一系列救市政策后，普通商品住房定義標準已經普遍放寬，因此，本次利好的覆蓋面較廣。

　　開發企業未必會將資金加大投資

　　“2004年上調資本金比例，房地產投資難道就因此降低了？房地產行業就因此降溫了？同樣的道理，下調這一限制的作用也是有限的，市場如此熱鬧，只是因為業內太期待政策利好”，一位開發商在接受中國證券報記者采訪時表示，并不認可市場對這一利好政策效用的期待。

　　盡管業內人士認為房地產開發項目資本金比例下調幅度超出前期預期，但不難看出政府的思路是不同項目區別對待。調整后，保障性住房和普通商品住房的項目資本金比例恢復到1996 年首次設定該比例的水平。除此之外，對于其他房地產開發項目，如非普通住宅和商業地產，最低項目資本金比例只下調了5%，符合政府對不同項目區別對待、有保有壓的一貫態度。這說明政府對待房地產的態度依然謹慎。

　　毫無疑問，降低資本金比例后開發商資金壓力會得以緩解，但一位北京開發商直言不諱的表示，“富余出來的錢不會投到開發投資中去”。由于前期資金鏈緊張，現在不少開發商的當務之急是拿錢彌補財務成本的窟窿，而不是加大投資。