西方國家與我國土地制度不同 借鑒價值不大

　　在談到借鑒西方國家征稅方法時，董藩說，西方國家的土地制度基本上是以私有制為基礎，城市規模很小，區位對房價影響小。西方的文化基礎、信用制度也與我們大不相同。只有在中國，兩種土地制度、兩種房產制度并存，而近30年來又進行了很多改革，各地的情況也千差萬別。西方國家條件不一樣，沒有有多少可供我們借鑒的地方。比如瑞典，政府每三年根據區位等基本因素對所有物業給出一個基本價格，然后給每戶發一個調查表，要求填寫在過去三年間添置或更新了哪些可以增值的項目，如換了地板，修了游泳池等，價值多少。政府要據此調整評估價格。填得越多、價值越大，繳稅也就越多。瑞典人能做到百分之百如實填寫，在中國這種方法卻行不通。

　　政府缺錢 導致征收物業稅被重提

　　董藩在談到為什么會在這個時間提出征收物業稅的問題時，引用了古羅馬的西塞羅說過的一句話，“事情發生的原因比事情本身還有趣”。他解釋道，解決土地財政問題可能是一個原因，但主要還是因為今后幾年政府財力會很緊張，需要開辟財源。以前國家財政收入增長幅度比較高，2007年達到51304億元，同比增長32.4%，其中中央財政收入達27749.16億元，增長了35.6%。中央政府“不差錢”。但2008年經濟危機發生了，全國財政收入大降，2008年財政收入為6.13萬億元，只增加了19.5%。2009年財政收支緊張的矛盾更加突出。從收入看，企業效益下降，財政收入來源明顯減少。近幾年支撐財政收入快速增長的一些特殊因素在2009年減少或沒有了，財政增收的難度加大。同時，為了振興經濟，必須實施積極的財政政策，特別是4萬億中央投資以及各省的大幅投資支出，政府感覺“差錢了”，但明年還得持續大規模投入，中央政府壓力大，財稅部門壓力大，所以征收稅被再次提出。

　　征收物業稅并不會抑制房地產投資

　　目前有說法稱物業稅出臺可以抑制房地產投機和投資，有利于房價穩定，但是董藩卻不贊同這個說法。他表示，物業稅是一個長期性稅種，主要是開辟稅源，增加政府收入，它的稅率一般是穩定的。如果指望物業稅來調控房地產市場，并不合適，因為宏觀調控關注的是短期市場狀況，適合作為調控工具的稅種，其稅率必須具有靈活調整性。另外，房價上漲主要是供求關系在起作用。中國正面臨著一系列因素導致的需求爆發。盡管供應量很大，但仍跟不上需求增長的速度。只要供求大致平衡，是不會出現房地產投機的。對北京市場的初步分析表明，所謂的投機性交易連萬分之一都不到。對房地產投資，應該鼓勵而不是打壓，因為投資性房產形成了租賃市場的供應，沒有人投資，那些無法納入政府保障體系的當地住戶、流動人口、暫時不想買房子或暫時買不起房子的人住哪里呢？鼓勵投資既幫了承租者的忙，也對減輕政府的住房保障壓力大有好處。從長期趨勢來看，董藩表示自己贊同出臺物業稅稅種，但他也同時提出當前征收物業稅很不合時宜，因為這會再次對剛剛有所恢復的房地產市場形成壓力。他說，要達到“保八”的目標，就要依賴房地產市場的恢復。

　　四點問題制約物業稅開征

　　董藩最后表示，除了他上面已經提及的幾點外，還有四點條件制約著物業稅的開征。第一，要征收物業稅，很多稅種就要合并，很多收費也要合并進去，一系列法律法規就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進行？《土地管理法》、《城市房地產管理法》等一大批法律法規不得修改嗎？要修改就需要時間。第二，按照現行立法程序，要增設物業稅這樣一個新的稅種，必須經過全國人大的相關程序，確立相應的法律地位。設立這么個復雜的稅種，涉及方方面面利益調整，討論起來那么容易通過嗎？第三，地方政府在現行土地出讓模式下收益巨大，開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，過渡期地方政府收入大降，無米下鍋，會呈現出“休克期”狀態。有大家都接受的過渡方案嗎？若沒有，地方政府會支持這項財稅改革嗎？第四，擺在眼前的是評估人才儲備問題。物業價格誰去評估？稅務局能搞嗎？搞不了！稅務部門據說正在開發軟件，但靠軟件可估不準房地產的價格——房屋的房齡、朝向、結構、裝修狀況、區位、周邊基礎設施發育情況、人口密度等很多因素都會影響房價，甚至一個非正常死亡事件也會導致物業明顯貶值。房地產必須由持有執業資格的專業人士來估值，但全國城鎮中僅住宅就不少于2億套，而房地產和土地估價師只有三萬多人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有，怎么評估？不評估怎么征稅？董藩最后說道，現在征收物業稅只是財稅部門的一廂情愿，對住宅來說，十年內行不通。