解釋四：物業不簽聘約無權收費

　　鄭州現狀：兩家物業公司同時上崗

　　司法解釋

　　物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持。

　　本地情況

　　2005年8月，金水區明鴻新城小區上演了“一區兩崗”現象，這一事件在很長時間內成為人們指責物業管理弊病的“代名詞”。可在今年4月，二七區金祥花園又出現了類似的事情，在這個有1000多戶居民的小區內，有兩家物業公司同時上崗。

　　專家解讀

　　“明鴻新城小區曾經出現非常不規范的新舊物業交接情況。”市人大代表、六合物業總經理李剛告訴記者，新司法解釋出臺后，對新舊物業交接是一種規范，要求物業遵照相關合同規定來給居民提供服務。

　　“如果新簽約的物業公司合法有效，那么老物業公司就應予以解聘，退出小區。”二七區房管物業管理指導中心工作人員董默然告訴記者，因為金祥花園新簽約的新物業公司并不符合法律規定和相關程序，因此沒有權力接管小區和收取相關費用。

　　董默然稱，如果新司法解釋實施后，對于賴在小區不走的物業公司是一種規范。就是說，如果物業公司拒不撤出時，業主有權不交物業費，法院也不會支持物業公司討要物業費，物業公司等于白干，沒有經濟利益，物業公司會主動撤出。

　　解釋五：沒產權證也是業主

　　鄭州現狀：還未出現沒房產證不能行使業主權利情況

　　司法解釋

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法中規定的業主。

　　本地情況

　　現實中有通過遺囑繼承、贈送等合法途徑取得房屋，并且已搬進去入住，但還沒有進行房屋所有權登記的情況。這部分人算不算業主呢？

　　業內解讀

　　“作為相關法律規定，房屋產權證上的房主為業主，就將一些還沒有拿到房產證的業主給除去了。”李剛告訴記者，根據司法解釋，對于一些已經買了房子但未取得房產證的人也應屬于業主。

　　據了解，目前鄭州還沒有出現業主身份尚未確定，但實際已擁有房屋產權的人因為無法行使表決權而影響小區管理的情況發生。對于一些產權證上是夫妻單方的情況，只要經產權人聲明，夫妻雙方也就有權行使相應的表決權，《鄭州市物業管理條例》也明文規定，已領取房產證的，房產證上記載的房屋所有權人為業主，新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中也視為業主。

　　連線市房管局

　　該司法解釋更具操作性

　　鄭州物業公司信息將上網

　　據了解，目前鄭州市現有房屋面積已超過1.2億平方米，每年新建房屋也在幾百萬平方米以上。根據市房管局的統計，截至2008年底，全市共有物業服務企業665家，管理各類物業面積5850萬平方米，累計備案業主委員會187個，今年該局計劃讓全市住宅小區的物業管理覆蓋率達到90%以上，同時新成立業主委員會50個。

　　市房管局副局長李全云昨日告訴記者，目前市房管局接到的物業方面的投訴，主要包括業主委員會人員產生程序、業主大會召開、維修基金使用等方面，這其中不少問題都屬于開發商的遺留問題，隨后的物業公司背了“黑鍋”。在繼國務院2007年8月份重新修改了《物業管理條例》后，《鄭州市物業管理條例》也于2008年3月1日起實施，目前鄭州市這方面的物業投訴降低了很多。

　　李全云說，最高人民法院此次出臺的兩個司法解釋，對《物權法》以及物業條例實施中遇到的具體問題給出了詳細的解釋，操作性很強，有利于今后進一步維護業主以及物業公司的合法權益。今年鄭州市將繼續整頓物業管理市場秩序，加強業主大會建設，完善企業誠信自律機制，提高物業公司服務水平。李全云表示，鄭州市將建立物業企業資質信息和企業誠信檔案網上查詢系統，方便業主查詢，同時接受社會各方面的監督。

　　調查問卷

　　“住改商”現象已成為社會各界普遍關注的熱點，到底是應該放開“住改商”，還是進一步抬高門檻？政府和民間存在各種意見。而這次司法解釋終于給了“住改商”一個明確的說法。該解釋對“住改商”采取了更趨嚴格的限制，也就是說以后“在家創業”的可能性大大降低。

　　此外，兩個司法解釋還涉及了多項物業糾紛熱點，如規定了車位按比例配置給業主，物管公司被炒后無權再收費等，這些都進一步明確了物業退出機制，必將減少物業交接時頻繁發生的糾紛。

　　對于最高法本次出臺的物權法司法解釋您有什么看法，請撥打本報熱線67659999參與討論。

　　鄭州現狀

　　1.小區停車難車位緊張

　　2.小區“住改商”泛濫

　　3.買房未住不想交物管費

　　4.新舊物業公司同時在崗

　　5.沒產權證業主身份不清楚

　　調查問題

　　1.你的小區里存在這些現象嗎？

　　2.小區物業是如何解釋的？

　　3.你認為應如何處理？

　　4.最高法的司法解釋會起到實際作用嗎？

　　本版撰文 晚報記者 胡審兵 董洪剛 李萌