一方面，1.36億平方米商品房空置，20億平方米項(xiàng)目在建，3.3億平方米土地待開(kāi)發(fā)，樓市正面臨天量供給。另一方面，投資型需求遭遇國(guó)際金融危機(jī)大幅減弱，自住型需求又面臨購(gòu)買(mǎi)力不足難題

　　同時(shí)，國(guó)際金融危機(jī)仍未見(jiàn)底，我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖跡象顯現(xiàn)，但不確定因素依然存在。此時(shí)，期盼房地產(chǎn)市場(chǎng)短期再現(xiàn)新一輪的牛市，是不現(xiàn)實(shí)的 　　

　　近一周以來(lái)，媒體關(guān)于樓市的報(bào)道此起彼伏，唱漲的，唱跌的，歡呼熱銷(xiāo)的，質(zhì)疑退房的，真真假假，讓人難辨東西。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)真是個(gè)看不透的迷局嗎？拋開(kāi)短期的房?jī)r(jià)和成交量波動(dòng)，多看看迷局背后的大局，或許能得到不少真實(shí)簡(jiǎn)單的啟示。

　　市場(chǎng)供給數(shù)字龐大

　　分析商品房空置面積、房屋施工面積、待開(kāi)發(fā)土地面積三大數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給依然十分龐大。

　　第一，商品房空置面積保持逐年增加的態(tài)勢(shì)。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，以每年11月末為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2004年至今，全國(guó)商品房空置面積依次為：2004年0.99億平方米、2005年1.14億平方米、2006年1.23億平方米、2007年1.17億平方米、2008年1.36億平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面積總體保持逐年增加的態(tài)勢(shì)。

　　再看具體城市，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的調(diào)查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面積514.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%。而根據(jù)國(guó)泰君安日前發(fā)布的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》，到2009年底，上海有4288萬(wàn)平方米庫(kù)存商品房待消化，按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度，上海消化完全部庫(kù)存需要33個(gè)月。　　

　　第二，今年以來(lái)房屋施工面積超過(guò)20億平方米。

　　房屋施工面積就是所有在建項(xiàng)目的面積。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長(zhǎng)12.4%。這意味著，未來(lái)幾年，將有20多億平方米的房屋陸續(xù)投入市場(chǎng)。

　　第三，粗算有3.3億平方米已購(gòu)?fù)恋卮�開(kāi)發(fā)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，完成土地開(kāi)發(fā)面積2.6億平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全國(guó)分別完成土地購(gòu)置面積4億平方米、3.6億平方米和3.8億平方米，分別完成土地開(kāi)發(fā)面積2.7億、2.7億和2.2億平方米。

　　通過(guò)連續(xù)幾年購(gòu)置面積和完成開(kāi)發(fā)面積的差值，我們可以大概了解有多少土地沉淀在開(kāi)發(fā)商的手里。初步計(jì)算，2006年到2008年，至少有3.3億平方米已購(gòu)置土地未被開(kāi)發(fā)。

　　有效需求不容樂(lè)觀

　　需求由購(gòu)買(mǎi)力決定，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的需求，不是有效需求。所以，通過(guò)數(shù)據(jù)和實(shí)例來(lái)判斷基本購(gòu)買(mǎi)力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　第一，看看房?jī)r(jià)收入比。

　　判斷居民購(gòu)買(mǎi)力的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比。它是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。目前國(guó)際上能夠接受的房?jī)r(jià)與收入比是3∶1到6∶1。根據(jù)易居中國(guó)研究院院長(zhǎng)楊紅旭判斷，東部一線城市房?jī)r(jià)收入比普遍在12∶1—13∶1，遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法，盡管房地產(chǎn)界有人提出過(guò)質(zhì)疑，算出的結(jié)果也五花八門(mén)。但迄今為止，對(duì)我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比的種種計(jì)算，沒(méi)有一種結(jié)果在6∶1以下。

　　第二，看看實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者的負(fù)擔(dān)狀況。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，北京四環(huán)路以內(nèi)的房?jī)r(jià)均價(jià)每平方米由1至3月的15124元漲到15593元。上述兩家單位的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元。以這樣的收入水平，在北京四環(huán)以內(nèi)買(mǎi)房，基本屬于空想。

　　不可否認(rèn)，部分低收入人群會(huì)拉低平均數(shù)，而且主要依靠保障性住房解決居住問(wèn)題。那么，白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力如何呢？在北京工作的小張為記者算了筆賬。他加上女友的收入平均每月1萬(wàn)元左右，年收入12萬(wàn)元，除去基本生活開(kāi)支，每年能存下7萬(wàn)元。如果要買(mǎi)一套90平方米四環(huán)內(nèi)小戶型，大概要花140萬(wàn)元，存4年才夠首付28萬(wàn)，得向銀行貸款112萬(wàn)，選擇20年還清，總還款額160多萬(wàn)，每月還款近7000元。買(mǎi)房就意味著，如果工資不漲，夫妻倆20年內(nèi)喪失消費(fèi)能力，只能為房子活著了。

　　第三，金融危機(jī)下，投資需求大幅減弱。

　　客觀地說(shuō)，房?jī)r(jià)與收入的背離，并不是近期出現(xiàn)的狀況。在金融危機(jī)之前，高房?jī)r(jià)得以持續(xù)，一個(gè)重要原因是全球流動(dòng)性泛濫，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了投資型需求，推高了房?jī)r(jià)。

　　而國(guó)際金融風(fēng)暴的大環(huán)境下，全球從資金流動(dòng)性泛濫陡然轉(zhuǎn)向供血不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型資金必然大幅減少。

　　更重要的是，房地產(chǎn)價(jià)格不可能總以投資需求為主導(dǎo)，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要使房屋回歸其使用價(jià)值——居住，并重新讓使用價(jià)值和供求關(guān)系來(lái)決定價(jià)值。