預測

　　土地價格下滑有望

　　土地市場持續升溫的背后是地價的水漲船高,作為開發成本中最核心部分,開發商為了保持盈利,只有通過提高售價來分攤高昂的土地成本,因此最后買單的還是購房者,屆時面對再次上漲的房價,正在逐漸釋放的剛性需求或將受到抑制,觀望可能再次回歸樓市。

　　對此,復旦大學房地產研究中心主任華偉表示,政府近日加快土地退讓的節奏,正是擔心未來供需失衡,希望通過土地出讓平衡市場的供需,況且目前推出的土地價格整體比較合理。

　　據統計,一季度上海推出97幅地塊,平均不到4天便有一則土地出讓公告,與去年同期相比,推地密度和頻率大幅增加。97幅地塊中,住宅、商辦地塊共34幅,占35.05%,比去年同期增長17.27個百分點。值得指出的是,從地價上分析,今年新推的土地在價格方面綜合了市場情況以及開發商的意見,進行了適當的調整,因此土地價格水平僅為2007年高峰時候的三分之二左右,總體價格趨于合理。

　　當然經過2007年多家地王推地的教訓之后,如今開發商拿地相對謹慎,在目前的土地中,只有少數熱門地塊出現溢價,其余土地價格仍然溢價幅度有限,相關數據顯示,一季度成交的13幅住宅、商辦地塊中,底價成交的10幅,占總量的76.92%,另外3幅地塊溢價幅度有限。農工商房地產(集團)有限公司副總裁黎志國分析認為,從目前的現狀看,大多數開發商拿地持謹慎態度,不會盲目高價爭奪地王。

　　合理成交主導夏季戰役

　　一面是5月以來的數據飄紅,一面是購房者擔心過快回暖造成的擔憂,如何形成一個更好的平衡將是目前樓市面臨的最大問題。從開發商角度看,只有合理定價放棄過高的利潤,一切從購房者出發,才能真正意義上做到與市場健康發展共進退。

　　綠地集團總裁張玉良在接受采訪時表示,近來政府加快推地節奏就是為了防止供需關系緊張,因為后續供應不足造成房價的上漲,雖然從時間銜接上來看,土地轉變成項目進入市場需要一段時間,但從長遠來看房價會趨于平穩,開發商在定價方面應該放平心態。

　　畢竟5月旺季伴隨著氣溫的上升而結束,緊接著的是酷暑下的傳統淡季,撇開價格因素,成交量能夠得到保持已屬不易。只有定價合理這一前提之下,購房者才會選擇出手置業,需求量因此不會受到更多影響,相反成交量在保持先前狀況的基礎上,或將到達一個更理想的高度。

　　華燕集團總裁高級助理范偉國同時指出,近期出現的回暖也與動遷需求有關,這部分需求持久性不長,加上目前政府加快了土地供應、舊區改造,后續大量的商品住宅、配套商品房和經濟適用房會一并進入市場,緩解市場暫時的供求矛盾,建議目前開發商不如趁著市場活躍盡快出貨,回籠資金來拿地,實現長期的發展,保持樓市的“量升價穩”。

　　現狀

　　成交大漲染紅五月

　　今年五一房展會被許多開發商看作是判定樓市回暖的風向標,高達17萬的參觀人次,相比往年遮遮掩掩眼的優惠折扣,共同勾勒出了一個小陽春的持續,另一方面持續走高的成交量也印證了這樣的觀點。

　　上海網上房地產統計顯示,4月25日,上海單日商品房成交量突破1000套,達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落,但節后成交量又沖上高位。“五·一”過后一周內的住宅成交面積不出意料大幅反彈,較上周環比上升了20.88%,達到了43.27萬平方米,繼前一周后再次突破40萬平方米大關。

　　記者手記

　　5月樓市的持續走紅,預示著開發商和消費者的僵持解除,但必須記住的是,這種回暖是以開發商持續了近半年的降價之后的結果,是在得到市場認可之后走出的一輪小陽春,可謂來之不易,成交上升解除不少開發商資金壓力,開發商有了更充裕的資金為他們下一輪的開發做準備,消費者也可以以符合心理預期的價格滿足居住需求,不能不說是一種雙贏。但是,這輪回暖中依然是自住成分多于投資,2008年那場經濟沖擊讓不少投資客蒙受資產損失,目前為止高端物業的成交依然萎靡,這部分人群才是真正帶動樓市繁榮的主力。如今的市場可以說是自住客的市場,是普通百姓的市場,是對價格最敏感的群體,既然如此,成交和價格就不能不成正比,認識到這一點,要保持住成交的繁榮和價格的穩定一點也不困難。