自管的日子:

　　停車費公攤費垃圾費全面降價

　　平穩過渡后，豐景大廈業委會核對出的一份賬單讓人驚愕不已。 “在長達5年的管理時間里，物管公司從來沒有公布他們的賬目，直到最后離開的時候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目，賬上顯示物管公司每個月虧損1000多元。”周浩寧說。

　　作為業委會的主任，周浩寧算了一筆業委會接管大廈物業后與接管前對比的經濟賬:停車費以前是一個車位300元～600元/月不等，業主接管后降到了150元～300元/月，停車費每月少收約7000多元;業主接管后，業主至少少繳了30%的電費公攤和10%～20%的水費公攤，這一項少收了近1萬元;物業管理費以前是1.5元/平方米，現在是1元/平方米，豐景大廈的建筑面積約24000平方米，這一項又少了1.2萬元。另外，現在免收了每戶8元的垃圾費，一個月又少收了近2000元。

　　“管理相同的物業，我們每個月總共少收了3.1萬元。但每個月我們都還有6000元的純節余。以前物管公司管的時候，多收了3.1萬元，還說每月虧1000多元。每月有近4萬元的差距，這就是一個灰色部分。”這樣算來，豐景大廈的216戶業主一年就省下37萬多元。

　　對于豐景大廈業委會公布的這個賬目，周鑒堯說:“物管公司管理和業主自己來管，在費用上是沒法可比的。物管公司來管，是作為一個公司來運作，成本肯定要高很多。我們請一個保安，一個月就要付1100元的工資，還給他們買社保，每人每月又要500多元。另外，公司還要繳超過5%的營業稅。業主自管就不用繳這個稅了。當時我們收1.5元/平方米的物業管理費也是物價局定的。”

　　三次維權:

　　業委會法律地位尷尬

　　在別人的眼里，豐景大廈的業主自管物業后似乎特別能折騰，總是“官司纏身”。

　　最近幾個月，豐景大廈的業主一口氣打了三場官司。2006年10月，他們首先是將以前的物管公司告上法庭，要求對方退還已收取的每戶500元的水電周轉金。今年1月8日，豐景大廈業委會又打贏了一場某單位占用大廈機房位置進行公司業務的官司，為業主成功收回了近10萬元的租金收入。今年3月6日，越秀區法院一審判決豐景大廈一名業主勝訴。這名業主認為發證機關給大廈一樓車庫發房產證的行為觸犯了業主的公共利益，將發證機關告上了法庭。

　　“每當打官司的時候，業委會的地位就很尷尬，所以有時不得不以業主個人的名義去打官司。業委會不是經濟實體和事業法人，沒有一個合法身份。香港的業主法團和國外的業主協會都是有獨立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業委會一個法律地位。”

　　這種業主“自治”的模式也引來了一片爭議。廣州市物業管理協會有關人員表示，他們并不贊同這種業主自管物業的做法。業委會并不是公司實體，從事經營行業，在稅收、開具發票方面很難操作。業委會不是法人組織，如果業委會與業主發生糾紛，或者在業主自管物業的時候，某一戶業主的權益受到損害，往往就會帶來由誰承擔賠償責任的難題，引發的糾紛難以解決。

　　對話

　　單體樓都可能走我們的模式

　　記者:當小區出現管理事故的時候，譬如確實由于管理責任造成業主家中被盜，如果有物業公司管理，可以要求物業公司賠償，業委會自管的話相當于需要全體業主承擔賠償，這個賠償是不是有些難？

　　周浩寧:業主委員會接管之后，大樓發生過兩戶被盜的情況。其中有一戶有意要求賠償，但是業委會并不能判斷究竟損失了多少，所以無法進行賠償。對于住宅小區可能發生的刑事治安和其他意外事件，我們認為其責任不在業委會或物業公司，否則目前我國就不會強調綜合治理，齊抓共管了。作為小區管理者，我們的責任是教育小區居民如何保護自身和自身財物的安全，防范可能發生的安全事故，并盡全力履行小區公共安全防范責任。

　　如果業主就此和業委會打官司，業主勝訴的話，我們只能按照法院判決執行，從大廈物業收入盈余當中抽取金額進行賠償。

　　記者:有人說業委會不同于專業化的物業管理公司，在物業維護方面缺乏長遠規劃，不利于物業的保值增值？

　　周浩寧:物業公司在管理大樓的時候，它的保安、修理工也都是在外面聘請的。既然是聘請，為什么不直接由業主自己聘請而要再多通過一道程序呢？我們也可以向外界聘請保安和修理工。今后的單體樓都可能走我們的模式，不請物業公司，而是請專業公司，請保安公司做保安，請清潔公司做清潔。由于我們的主人公意識，我們是以服務為目的而不是以盈利為目的，我們可以比物業公司做得更專業。

　　記者:業主對業委會怎么監管？

　　周浩寧:現在有大事，都由業主大會開會決議的，業主委員會是受業主大會監督的。我們現在一年一個總結，半年一個小結，一個季度一個報表，做到財務公開透明。另外我們代表選舉是公平的，大廈住戶中有幾個單位的人比較集中，他們每個單位都有代表進入了業委會，還有一些散戶，業委會中他們也有自己的代表。(何濤 杜安娜)

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