自管的日子:

　　停車費(fèi)公攤費(fèi)垃圾費(fèi)全面降價(jià)

　　平穩(wěn)過(guò)渡后，豐景大廈業(yè)委會(huì)核對(duì)出的一份賬單讓人驚愕不已。 “在長(zhǎng)達(dá)5年的管理時(shí)間里，物管公司從來(lái)沒(méi)有公布他們的賬目，直到最后離開(kāi)的時(shí)候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目，賬上顯示物管公司每個(gè)月虧損1000多元。”周浩寧說(shuō)。

　　作為業(yè)委會(huì)的主任，周浩寧算了一筆業(yè)委會(huì)接管大廈物業(yè)后與接管前對(duì)比的經(jīng)濟(jì)賬:停車費(fèi)以前是一個(gè)車位300元～600元/月不等，業(yè)主接管后降到了150元～300元/月，停車費(fèi)每月少收約7000多元;業(yè)主接管后，業(yè)主至少少繳了30%的電費(fèi)公攤和10%～20%的水費(fèi)公攤，這一項(xiàng)少收了近1萬(wàn)元;物業(yè)管理費(fèi)以前是1.5元/平方米，現(xiàn)在是1元/平方米，豐景大廈的建筑面積約24000平方米，這一項(xiàng)又少了1.2萬(wàn)元。另外，現(xiàn)在免收了每戶8元的垃圾費(fèi)，一個(gè)月又少收了近2000元。

　　“管理相同的物業(yè)，我們每個(gè)月總共少收了3.1萬(wàn)元。但每個(gè)月我們都還有6000元的純節(jié)余。以前物管公司管的時(shí)候，多收了3.1萬(wàn)元，還說(shuō)每月虧1000多元。每月有近4萬(wàn)元的差距，這就是一個(gè)灰色部分。”這樣算來(lái)，豐景大廈的216戶業(yè)主一年就省下37萬(wàn)多元。

　　對(duì)于豐景大廈業(yè)委會(huì)公布的這個(gè)賬目，周鑒堯說(shuō):“物管公司管理和業(yè)主自己來(lái)管，在費(fèi)用上是沒(méi)法可比的。物管公司來(lái)管，是作為一個(gè)公司來(lái)運(yùn)作，成本肯定要高很多。我們請(qǐng)一個(gè)保安，一個(gè)月就要付1100元的工資，還給他們買社保，每人每月又要500多元。另外，公司還要繳超過(guò)5%的營(yíng)業(yè)稅。業(yè)主自管就不用繳這個(gè)稅了。當(dāng)時(shí)我們收1.5元/平方米的物業(yè)管理費(fèi)也是物價(jià)局定的。”

　　三次維權(quán):

　　業(yè)委會(huì)法律地位尷尬

　　在別人的眼里，豐景大廈的業(yè)主自管物業(yè)后似乎特別能折騰，總是“官司纏身”。

　　最近幾個(gè)月，豐景大廈的業(yè)主一口氣打了三場(chǎng)官司。2006年10月，他們首先是將以前的物管公司告上法庭，要求對(duì)方退還已收取的每戶500元的水電周轉(zhuǎn)金。今年1月8日，豐景大廈業(yè)委會(huì)又打贏了一場(chǎng)某單位占用大廈機(jī)房位置進(jìn)行公司業(yè)務(wù)的官司，為業(yè)主成功收回了近10萬(wàn)元的租金收入。今年3月6日，越秀區(qū)法院一審判決豐景大廈一名業(yè)主勝訴。這名業(yè)主認(rèn)為發(fā)證機(jī)關(guān)給大廈一樓車庫(kù)發(fā)房產(chǎn)證的行為觸犯了業(yè)主的公共利益，將發(fā)證機(jī)關(guān)告上了法庭。

　　“每當(dāng)打官司的時(shí)候，業(yè)委會(huì)的地位就很尷尬，所以有時(shí)不得不以業(yè)主個(gè)人的名義去打官司。業(yè)委會(huì)不是經(jīng)濟(jì)實(shí)體和事業(yè)法人，沒(méi)有一個(gè)合法身份。香港的業(yè)主法團(tuán)和國(guó)外的業(yè)主協(xié)會(huì)都是有獨(dú)立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業(yè)委會(huì)一個(gè)法律地位。”

　　這種業(yè)主“自治”的模式也引來(lái)了一片爭(zhēng)議。廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)人員表示，他們并不贊同這種業(yè)主自管物業(yè)的做法。業(yè)委會(huì)并不是公司實(shí)體，從事經(jīng)營(yíng)行業(yè)，在稅收、開(kāi)具發(fā)票方面很難操作。業(yè)委會(huì)不是法人組織，如果業(yè)委會(huì)與業(yè)主發(fā)生糾紛，或者在業(yè)主自管物業(yè)的時(shí)候，某一戶業(yè)主的權(quán)益受到損害，往往就會(huì)帶來(lái)由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任的難題，引發(fā)的糾紛難以解決。

　　對(duì)話

　　單體樓都可能走我們的模式

　　記者:當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)管理事故的時(shí)候，譬如確實(shí)由于管理責(zé)任造成業(yè)主家中被盜，如果有物業(yè)公司管理，可以要求物業(yè)公司賠償，業(yè)委會(huì)自管的話相當(dāng)于需要全體業(yè)主承擔(dān)賠償，這個(gè)賠償是不是有些難？

　　周浩寧:業(yè)主委員會(huì)接管之后，大樓發(fā)生過(guò)兩戶被盜的情況。其中有一戶有意要求賠償，但是業(yè)委會(huì)并不能判斷究竟損失了多少，所以無(wú)法進(jìn)行賠償。對(duì)于住宅小區(qū)可能發(fā)生的刑事治安和其他意外事件，我們認(rèn)為其責(zé)任不在業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司，否則目前我國(guó)就不會(huì)強(qiáng)調(diào)綜合治理，齊抓共管了。作為小區(qū)管理者，我們的責(zé)任是教育小區(qū)居民如何保護(hù)自身和自身財(cái)物的安全，防范可能發(fā)生的安全事故，并盡全力履行小區(qū)公共安全防范責(zé)任。

　　如果業(yè)主就此和業(yè)委會(huì)打官司，業(yè)主勝訴的話，我們只能按照法院判決執(zhí)行，從大廈物業(yè)收入盈余當(dāng)中抽取金額進(jìn)行賠償。

　　記者:有人說(shuō)業(yè)委會(huì)不同于專業(yè)化的物業(yè)管理公司，在物業(yè)維護(hù)方面缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不利于物業(yè)的保值增值？

　　周浩寧:物業(yè)公司在管理大樓的時(shí)候，它的保安、修理工也都是在外面聘請(qǐng)的。既然是聘請(qǐng)，為什么不直接由業(yè)主自己聘請(qǐng)而要再多通過(guò)一道程序呢？我們也可以向外界聘請(qǐng)保安和修理工。今后的單體樓都可能走我們的模式，不請(qǐng)物業(yè)公司，而是請(qǐng)專業(yè)公司，請(qǐng)保安公司做保安，請(qǐng)清潔公司做清潔。由于我們的主人公意識(shí)，我們是以服務(wù)為目的而不是以盈利為目的，我們可以比物業(yè)公司做得更專業(yè)。

　　記者:業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)怎么監(jiān)管？

　　周浩寧:現(xiàn)在有大事，都由業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)決議的，業(yè)主委員會(huì)是受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督的。我們現(xiàn)在一年一個(gè)總結(jié)，半年一個(gè)小結(jié)，一個(gè)季度一個(gè)報(bào)表，做到財(cái)務(wù)公開(kāi)透明。另外我們代表選舉是公平的，大廈住戶中有幾個(gè)單位的人比較集中，他們每個(gè)單位都有代表進(jìn)入了業(yè)委會(huì)，還有一些散戶，業(yè)委會(huì)中他們也有自己的代表。(何濤 杜安娜)

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