3月9日，北京個(gè)人合作建房(又稱“集資建房”)發(fā)起人于凌罡，參加了海淀區(qū)花園北路25號(hào)地的競(jìng)標(biāo)預(yù)登記。
曾經(jīng)還是聯(lián)想工程師的于凌罡，自2003年底發(fā)起個(gè)人合作建房，設(shè)立了北京首個(gè)個(gè)人合作建房組織———藍(lán)城公司后，全身心投入到個(gè)人合作建房的工作中。
電話鈴聲響起，于凌罡剛拿起話筒，辦公室內(nèi)另一臺(tái)電話又響起。有人咨詢個(gè)人合作建房事宜，有人則要求加入。
花園北路25號(hào)，這塊面積8088平方米的土地，是于凌罡和他200多位合作者夢(mèng)想建立家園的地方。
截至3月7日，共有237名合作者與藍(lán)城公司簽約驗(yàn)資，累計(jì)金額8115萬(wàn)元。讓于凌罡興奮的是，目前簽約驗(yàn)資人數(shù)仍在增加：“最終資金將突破9000萬(wàn)元甚至更多，買地款可一次性付清，原則上購(gòu)入沒(méi)有問(wèn)題。”
他們必須面對(duì)的障礙
3年來(lái)，于凌罡一次次“倒”于買地之下。
從最初的東四十條新中街地塊，到芍藥居甲2號(hào)地塊，再到工體北路4號(hào)地，于凌罡與其合作者們相中的地塊每次都落入他人之手。
2005年后，北京、上海、杭州、鄭州、大連、深圳、溫州……一批大中城市紛紛加入集資建房的行列。其中大多數(shù)因買地等原因擱淺。
作為藍(lán)城公司的法律顧問(wèn)，金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師楊建津深刻體會(huì)到拿地的困難：“客觀上適合個(gè)人合作建房組織競(jìng)標(biāo)的地塊較少，因?yàn)橥恋毓芾聿块T(mén)供應(yīng)招拍掛的土地規(guī)模都比較大，而個(gè)人合作建房組織所需土地規(guī)模又相對(duì)較小；個(gè)人合作建房組織因?yàn)椴⒎菍I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、一定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，招拍掛前評(píng)估競(jìng)買者時(shí)，土地管理部門(mén)對(duì)其綜合打分相對(duì)較低，影響競(jìng)標(biāo)成功；個(gè)人合作建房組織資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相比處于絕對(duì)弱勢(shì)，難以形成競(jìng)爭(zhēng)等。”
綜觀買地過(guò)程，個(gè)人合作建房將不得不逾越各種障礙，稍有不慎，滿盤(pán)皆輸。
資格障礙
買地首先要解決主體資格問(wèn)題，對(duì)于參加土地招拍掛的主體資格，各地規(guī)定有所不同。在北京等地，個(gè)人合作建房組織或個(gè)人也可以參與招拍掛，但按相關(guān)政策規(guī)定，非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拿到土地后，必須在一定時(shí)間內(nèi)注冊(cè)一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)這塊土地。
在溫州等地，相關(guān)部門(mén)對(duì)招拍掛主體資格把關(guān)較嚴(yán)———具備三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。為此，溫州個(gè)人合作建房發(fā)起人趙智強(qiáng)另辟蹊徑。
趙智強(qiáng)以個(gè)人合作建房組織，與溫州瑞安市一家符合招拍掛資質(zhì)的房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司出面參加招拍掛，完成基建后退出，個(gè)人合作建房組織支付其一定費(fèi)用。
但此舉招來(lái)了麻煩，2006年12月13日，人民網(wǎng)報(bào)道稱，溫州市房管局領(lǐng)導(dǎo)公開(kāi)表態(tài)，稱“在事先沒(méi)有告知的情況下，溫州個(gè)人合作建房組織就委托開(kāi)發(fā)商拿地，存在欺詐嫌疑。”
銀行障礙
2006年12月，杭州個(gè)人合作建房發(fā)起人王涌宇相中了杭州市國(guó)土資源局新推出的杭政儲(chǔ)出38號(hào)地塊。地塊掛牌報(bào)名時(shí)間為2006年12月28日至2007年1月11日，參與競(jìng)拍需籌集400萬(wàn)元。
2006年12月26日，杭州個(gè)人合作建房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。個(gè)人只要到恒豐銀行杭州分行儲(chǔ)蓄柜臺(tái)存入5萬(wàn)元活期存款，并簽訂相關(guān)協(xié)議書(shū)，即可正式成為組織成員。資金由銀行托管，需三方公章(銀行、合建公司、開(kāi)發(fā)商)才能動(dòng)用。出人意料的是，恒豐銀行杭州分行當(dāng)天突然宣布，雙方“無(wú)接洽、無(wú)協(xié)議”，不負(fù)責(zé)賬戶監(jiān)管。
2007年1月8日，經(jīng)個(gè)人合作建房組織努力，合作銀行改為中信銀行杭州分行某支行，但同一天，該支行也撤出。
最終，杭州個(gè)人合作建房組織拿地的希望完全破滅。
開(kāi)發(fā)商障礙
為保證資金充足，順利拿下“花園北路25號(hào)”，于凌罡早就開(kāi)始為籌集資金而準(zhǔn)備。“因?yàn)閭�(gè)人合作建房組織成員相對(duì)數(shù)量不多，大多為中等收入者，限制了資金，繼而限制了買地。”楊建津律師解釋說(shuō)。
而這種資金的限制，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)個(gè)人合作建房的聯(lián)合抵制而顯得尤為突出。廣州個(gè)人合作建房發(fā)起人魏琨對(duì)此深有感觸。“我們參加了一些土地拍賣，但地價(jià)太高，難以承受。”魏琨說(shuō)。2006年，魏琨所在的個(gè)人合作建房組織準(zhǔn)備競(jìng)拍一塊地，引起當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的高度關(guān)注，地價(jià)被抬高不少，直接導(dǎo)致個(gè)人合作建房組織拿地失利。
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