京城房地產(chǎn)項(xiàng)目明天第一城、悠樂匯、東亞奧北中心……這些看似毫無關(guān)聯(lián)的熱銷樓盤，卻有一個(gè)共同的特征———均是寫字樓用地改建住宅，只有50年產(chǎn)權(quán)。據(jù)悉，京城十幾個(gè)該類住宅項(xiàng)目于今年“異軍突起”。曾經(jīng)，“住改商”為社區(qū)帶來諸多隱患，使商住樓最終招致“封殺令”。如今，寫字樓立項(xiàng)卻建住宅，并帶動了新一輪的炒房熱。是什么原因引發(fā)新的“商住”現(xiàn)象？熱銷背后是否暗藏危機(jī)？
逆勢助推炒房熱
今年以來，宏觀調(diào)控頻頻出擊，無論是“國六條”“九部委意見”，還是171號文件，其中一個(gè)重要的主旨即抑制投機(jī)炒房。8月份，國家強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅，以及12月1日開征土地增值稅，都印證了這一點(diǎn)。在調(diào)控打壓住房投資步步緊逼之時(shí)，寫字樓立項(xiàng)、只有50年產(chǎn)權(quán)的“住宅”卻逆勢助推新一輪的炒房熱。
2006年8月6日，東亞奧北中心開盤，雖然當(dāng)天大雨傾盆，但并未澆滅買家的熱情，當(dāng)日清晨，便有數(shù)百個(gè)購房人到售樓處排隊(duì)，開盤不久便宣告售罄。2006年11月3日～5日，悠樂匯開盤三天，其ULO單身派———精裝迷你商務(wù)生活空間的銷售額便突破兩個(gè)億。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員回顧，當(dāng)時(shí)數(shù)百人齊聚售樓處，辦公室、樓道也排滿了等待簽約的客戶，現(xiàn)場氣氛火爆異常。
“我之所以更傾向于這里，是為了投資。一方面，正因?yàn)樗菍懽謽橇㈨?xiàng)，所以可以在里面注冊公司。將來如果出租給居住者，租金不甚理想，那么，就可以選擇租給小公司；另一方面，該項(xiàng)目送精裝修及部分電器，可以省去自己裝修的費(fèi)用和精力。”看中悠樂匯的李女士向記者表示。正因如此，盡管悠樂匯均價(jià)高達(dá)9500元/平方米，而臨近的純住宅項(xiàng)目東湖灣、知語城等，均價(jià)則在8500左右/平方米，李女士仍然青睞悠樂匯。李女士的想法實(shí)際上代表了大多數(shù)看中此類項(xiàng)目的購房者的想法。
其實(shí)，此類項(xiàng)目有幾個(gè)共性特點(diǎn)，首先，投資性購買比例較高。據(jù)了解，該類項(xiàng)目的投資比例通常高達(dá)30%～40%；其次，戶型小、總價(jià)低。該類項(xiàng)目的戶型大多在30～50平方米之間。再次，由于公建用地土地出讓金較住宅用地高，所以，決定了該類項(xiàng)目的單價(jià)往往高于周邊住宅項(xiàng)目的售價(jià)水平。然而，由于面積較小，總價(jià)較低，所以，更容易贏得投資型買家青睞。
開發(fā)商的“應(yīng)變之道”
曾經(jīng)，居住用地建寫字樓，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化而使“商住樓”大行其道；如今，諸多開發(fā)商又是出于什么目的將寫字樓用地改建住宅？
“住宅項(xiàng)目好操作，也比較好賣。而商業(yè)或?qū)懽謽琼?xiàng)目，運(yùn)作周期往往比較長，且投入資金量較大。所以，其對于開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力及資金實(shí)力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。現(xiàn)如今，在獲取土地日益艱難的情況下，一些中小型開發(fā)商在爭取土地時(shí)通常不會過多計(jì)較土地的屬性。但由于自身資金鏈較緊、欠缺相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等因素，在獲取該類土地后便會產(chǎn)生做住宅的想法。”某資深地產(chǎn)專家如是分析。
事實(shí)上，除此之外，還有兩個(gè)重要原因，第一，這些土地通常處于較邊緣的位置，而邊緣地帶對寫字樓、商業(yè)的需求量往往很有限。這一事實(shí)，為開發(fā)商做住宅提供了先天條件；第二，由于政策的空白，使開發(fā)商有機(jī)可乘。比如明天第一城，在各大網(wǎng)站的產(chǎn)品介紹中，產(chǎn)品類別分明是普通住宅，然而，實(shí)際立項(xiàng)則為“公寓寫字樓”；同樣，位于廣渠門附近的某項(xiàng)目，對外宣稱是公寓，實(shí)則是寫字樓立項(xiàng)……“更改土地用途，實(shí)際上就是一種違規(guī)行為。而政府之所以未下令禁止，一方面，是考慮到區(qū)域的實(shí)際情況，比如不同類別產(chǎn)品的配比等；另一方面，由于綜合用地土地出讓金較住宅高，所以，面對開發(fā)商的‘違規(guī)’，政府往往是睜一只眼，閉一只眼。”某一不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。
由于“住宅禁商”政策，使得諸多小公司面臨“無家可歸”的局面，然而，前幾年政策鼓勵人們自主創(chuàng)業(yè)又促使大批小公司誕生，他們需要解決辦公場所的問題。而寫字樓立項(xiàng)的“住宅”，既可注冊公司，又由于與純寫字樓相比較低的價(jià)位、較小的面積，而迎合了小公司的需求。然而，在專家看來，該類項(xiàng)目利好的背后，實(shí)則暗藏著重重危機(jī)！
五大隱患不可不防
一邊是瘋狂熱銷，一邊是政策空白，在利好和利空共存的前提下，寫字樓立項(xiàng)的“住宅”風(fēng)險(xiǎn)暗藏。專家認(rèn)為，其潛藏的隱患主要體現(xiàn)在居住、規(guī)劃、市政、稅收及產(chǎn)權(quán)等方面。
首先，與商住混居的社區(qū)所面臨的問題一樣，自住者難免受到辦公企業(yè)所帶來的干擾；而公司也不得不面對抱著孩子或拎著蔬菜進(jìn)進(jìn)出出的鄰居。不和諧的表象背后，不僅僅是人們生活、工作的不便，而且居住品質(zhì)受到嚴(yán)重影響。
其次，規(guī)劃欠合理。該類“住宅”的規(guī)劃普遍存在問題，比如位于廣渠門附近的某項(xiàng)目，容積率較高，兩梯30戶左右，早晚高峰時(shí)期，電梯使用緊張程度可想而知。并且，由于該項(xiàng)目是寫字樓立項(xiàng)，所以建筑結(jié)構(gòu)中，必然存在相對較多的非承重墻，如此，無論是居住還是辦公，其私密性均無法得到較好的保障。
第三，市政風(fēng)險(xiǎn)。比如崇文區(qū)某項(xiàng)目，由于是寫字樓立項(xiàng)，所以房間內(nèi)沒有通天然氣，給自住人群帶來巨大的不便。事實(shí)上，該類住宅的市政風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止于此，由于是非住宅用地，所以不少項(xiàng)目用的是商用電、商用水，而非民用電、民用水。所以，對于自住型買家而言，必然要付出更多的費(fèi)用。
第四，稅收風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)如今，物業(yè)稅、土地增值稅均未開征。但從大的趨勢來看，這些稅種開征是遲早的事情。對此，一位不愿透露姓名的專家不無擔(dān)心。“如果開征物業(yè)稅、土地增值稅，那么，僅有40年或50年壽命的‘改建住宅’必然比70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)高。所以，業(yè)主養(yǎng)房成本自然也比較高。”
第五，產(chǎn)權(quán)欠明晰。據(jù)調(diào)查，寫字樓用地改建的住宅產(chǎn)權(quán)究竟是住宅還是寫字樓尚不明晰。所以，作為過渡產(chǎn)品的自住型買家，未來出手交易時(shí)可能面臨障礙。另外，一些項(xiàng)目由于產(chǎn)權(quán)分割出售，為后期的管理埋下隱患。比如某寫字樓用地改建住宅項(xiàng)目一套54.58平方米的小兩居，可擁有三個(gè)產(chǎn)權(quán)面積，因此可以注冊3個(gè)公司，未來的管理難度可想而知。
綜上可見“寫字樓用地改建住宅”的種種風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，該類住宅的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止于此，比如，買家必須承受較高的首付款比例，商業(yè)按揭一般為四成，寫字樓為五成，而普通住宅只有兩成或三成。此外，未來政策是否對該類產(chǎn)品予以限制尚不得而知，所以，買家還需承擔(dān)不可預(yù)知的政策風(fēng)險(xiǎn)。
(來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，作者：杜瑞峰）
