住宅用地收益補貼了工業用地

　　去年到今年的房地產宏觀調控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場上。但實際上，對土地的調控更加關鍵。

　　在業內人士看來，無論是針對房地產還是針對土地的宏觀調控政策，均會產生不同程度的影響。

　　11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合印發通知，規定從2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準，將在原有基礎上提高一倍。

　　“提高新增建設用地門檻，帶來的就是存量土地的走俏、合作開發走俏。”曾經與地產業關系密切的國際商務策劃師崔元星說，很多開發商都囤積了不少土地，有報道說，近年來，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開發狀態。

　　崔元星認為，今年還有一個政策很值得注意——“工業用地納入公開出讓渠道。”今年9月，國務院通知規定：工業用地出讓最低價標準，不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。也就是說，工業用地出讓打破了過去協議出讓的規則。

　　表面看，工業用地與住宅用地并沒有什么直接聯系，工業用地公開出讓似乎跟房產調控也沒有什么聯系，但實際上二者密不可分。

　　據崔元星介紹，不論工業用地還是住宅用地，其一級開發成本相差無幾，一般在20萬元／畝。但以前幾乎所有國家級開發區的土地出讓價格，都在10萬元／畝左右，一般開發區的地價更低，有些地方甚至出臺了零地價招商的政策，“這些低于成本的虧空怎么補？用住宅用地收益來補”。

　　眾所周知，地方政府吸引投資商，往往會通過降低土地價格的方式。同時由于住宅用地是市場化的方式運作，政府基本掌控供求關系，可以無限拉高。所以住宅用地價格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業用地低價出讓的漏洞補上，還能夠通過后期的商品房契稅等手續獲得更多財政收入。開發商也不愿意承擔此部分開支，就會通過抬高房價的方式將高額住宅用地價格轉嫁給購房者。

　　崔元星認為，如果把工業用地放開，地方政府就不會通過拉高住宅用地價格來補貼工業用地，從而就能夠抑制房價的上漲。

　　然而，工業用地公開出讓的政策出臺之后，市場似乎并未呈現出該政策拉低住宅用地的情況。

　　在我國，土地經營由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足居民居住及商業活動需要。“這就要求土地價格越穩定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎。這個目標又要求土地價格最好能夠不斷上漲。

　　“地方政府一直處于兩難境地，是保證城市長期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現行管理政績？”崔元星說，在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點來講，地價、房價的過快增長及土地違法行為的發生歸根到底與政府脫不了干系。

    (來源：中國青年報 作者：李松濤）

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