今后，新建經(jīng)濟適用房需要再上市的將由政府回購。
這是北京市規(guī)委正式出臺的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》中“經(jīng)濟適用房內(nèi)循環(huán)”的精神內(nèi)核。住宅規(guī)劃中因刪除了“經(jīng)濟適用房不得上市，由政府直接回購”的字樣，被媒體誤讀為政府由此放棄回購經(jīng)濟適用房。
而在日前北京市建委舉辦的通氣會上，北京市建委住宅發(fā)展與保障處處長程建華表示: “北京未來新建經(jīng)濟適用房將封閉運作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價收購。”而另一位主要負責(zé)人還表示，目前經(jīng)濟適用房內(nèi)循環(huán)具體運行細則正在進行研究調(diào)整。
回購價浮動上限20%
本報此前曾報道過，新舊劃斷成為以后經(jīng)濟適用房回購與否的重要標準。對既有經(jīng)濟適用房存量進行提高補交土地稅辦法，抑制投資炒作。程建華表示，已購經(jīng)濟適用住房上市補交綜合地價款將從現(xiàn)在的3%提高到10%。而對新建經(jīng)濟適用房部分則重新啟用“內(nèi)循環(huán)”即政府回購方式。
對于按原價回購，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，因為經(jīng)濟適用房從買入到出售，會經(jīng)歷地段升值、個人房貸利息以及折舊等多項因素影響，如按原價收購并不科學(xué)，而是需要專業(yè)機構(gòu)的重新綜合評估。
對此，相關(guān)負責(zé)人透露，考慮到綜合地價等因素的變化，主管部門也正考慮上浮回購價。不過，因為要取消其投資屬性，從根本上杜絕炒買炒賣的不良現(xiàn)象，滿足中低層收入人群的住房需求。因此，不可能把回購價格定得過高，目前把價格浮動暫定為上浮20%。
此外，程建華在會上否認了取消經(jīng)濟適用房的說法。早在今年調(diào)控開始之初就傳出經(jīng)濟適用房“停售轉(zhuǎn)租”的消息。雖然至今這一政策并未發(fā)布實施，但也有知情人透露：建設(shè)部等主管部門對于經(jīng)濟適用房的態(tài)度是支持“租售并舉”。因而，有人預(yù)測北京目前的做法也許是為將來作準備。
事實上，目前北京經(jīng)濟適用房已經(jīng)實施封閉式管理：定向拆遷戶購買。位于朝陽區(qū)的定福家園已經(jīng)暫停對外公售，轉(zhuǎn)為定向滿足拆遷戶；而朝陽區(qū)的“弘善家園”項目從一開始就被定位為服務(wù)于北京前門地區(qū)的拆遷戶。
不過，按照今明兩年每年300萬平方米經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，明顯無法滿足市場需要，只能首先安置拆遷戶實屬無奈。截至2005年年底，北京市共批準集中建設(shè)經(jīng)濟適用房項目52個。18萬拆遷戶家庭已購得，還有12萬家庭已通過資格審查，尚在排隊等待。
市場反應(yīng)平淡
由于新增經(jīng)濟適用房將“內(nèi)循環(huán)”，存量經(jīng)濟適用房將以無法復(fù)制的優(yōu)勢成為“香餑餑”。
但《第一財經(jīng)日報》從我愛我家等京城知名中介公司了解到：9月30日規(guī)劃公示稿中首次提出“回購”的內(nèi)容后，經(jīng)濟適用房在短期內(nèi)交易量和掛牌量都有不同程度的上升。而在政府明確不會回購既有經(jīng)濟適用房后，目前為止，交易量尚屬平穩(wěn)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，11月9日~11月13日，天通苑、回龍觀兩大社區(qū)的經(jīng)濟適用房掛牌量環(huán)比上一周分別下降4%、6%，房源掛牌量出現(xiàn)略微下調(diào)；而天通苑、回龍觀的店面反饋，本周有關(guān)經(jīng)濟適用房政策的客戶咨詢量大漲，環(huán)比上期增加了40%以上，客戶的咨詢問題主要集中在老經(jīng)濟適用房是否回購、今后經(jīng)濟適用房如何操作及走勢等方面。
不過，考慮到未來10%的綜合地價款比例的提高，可能會有部分業(yè)主考慮到收益下降而會在年底前繼續(xù)拋售。年底之前，二手經(jīng)濟適用房的交易量與以往年份相比會有小幅上升。如果北京今年整體二手房交易量是8萬套的話，那么預(yù)計已購經(jīng)濟適用房的交易量會在5%左右。
目前市場上已經(jīng)有過萬套的已購經(jīng)濟適用房通過二級市場上流通、轉(zhuǎn)售。我愛我家研究中心認為，新舊劃斷政策整體來講是比較明智和合理的。如果對已售的經(jīng)濟適用房的業(yè)主統(tǒng)一采取回購政策，則會產(chǎn)生一個政策上不公平的問題。而目前的新舊劃斷則是對以往經(jīng)濟適用房政策的一個好的延續(xù)，采取回購的政策在性質(zhì)上能夠真正起到社會保障性住房作用。
（來源：第一財經(jīng)日報 作者：許慧穎）
