中新網11月8日電 據中國經濟時報報道，日前，北京市銀監局緊急叫停北京市未封頂樓盤的個人住房商業貸款業務，開發商的資金鏈以及房地產金融風險等問題再次受到關注。

　　而事實上，早在2003年6月央行出臺的“121號”文件就已經明確規定：為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。事隔三年，此項政策為什么又會被重申？

　　廈門大學不動產金融研究中心主任郭曉武表示，重申此項禁令的主要目的就是防范潛在的房地產金融風險。其出臺的直接原因就是北京市銀監局在9月底開展的一次對股份制商業銀行房貸業務檢查，正是在這次業務檢查中暴露出來的嚴重問題促使監管當局做出這個決定。據悉，北京市近年來連續發生利用假按揭騙貸的惡性案件，從森豪公寓到近期的立恒名苑都反映出在個人房貸業務中存在很多危及金融安全的嚴重問題。

　　中國人民銀行研究局研究員鄒平座表示，房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預算線，特別是這些違規貸款，使房地產需求出現泡沫，進一步發展就會引起貸款風險加大，危及金融安全。如果不采取措施進行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會進一步助長房價上升。

　　他認為，現在不但是叫停違規貸款的問題，對過去發放的這種貸款應當要算賬，對已經發放的違規貸款進行處罰，輕則罰款，重則應進行行政處罰。

　　郭曉武認為，當前預售款和定金在房地產開發資金來源中所占比例較高，約為30%，而預售款和定金中至少有一半以上是來自于個人住房商業貸款。樓盤封頂后再辦理個人房貸可以有效降低房地產開發資金中來自商業銀行的資金比例，客觀上提高了開發商自有資金的比例，有助于防范商業銀行的房地產金融風險。

　　郭曉武同時表示，盡管該禁令有其合理之處，但是從目前房地產市場的發展形勢來看該政策顯得有些不合時宜。

　　首先，當前房地產市場基本上還是個供不應求的市場，尤其是在大城市。此項政策的出臺客觀上增加了開發商的資金壓力，延緩了項目進度，它帶來的最直接的后果就是阻礙了商品房的正常供應，不利于遏制高速上漲的房價。

　　其次，通常一個項目的開發貸款是與個人按揭貸款業務捆綁在一起的，商業銀行不愿意看到項目開發商遭遇資金困境，因此銀行會想辦法為開發商解決從預售許可到封頂這段時間的資金周轉困難。

　　第三，建設監管部門并沒有否定預售制度，而且從預售需要符合的嚴格條件來看，預售還是存在較高的安全邊際，只要有關部門嚴格執行，還是可以把風險控制在可接受的范圍以內。因此金融監管當局的這種做法有點各行其是的味道，沒有顧及到我國住房市場發展的實際需要。

　　第四，個人房貸業務中出現的很多問題其實反映了銀行業內部控制制度的不完善，并不是這個業務本身的問題，控制房地產金融風險的根本還是在于加強內部控制，完善并嚴格審貸程序。如果相關內部控制制度不能健全并有效執行的話，即便是封頂之后再辦理個人房貸也還是會出現問題。

　　郭曉武還對此項禁令的執行力問題提出了質疑。他認為，只要我國房地產市場繁榮延續，供不應求的市場結構不發生根本變化，禁令很難被有力貫徹執行。而作為銀行爭相擴張的優質業務之一，房貸仍然有著巨大的吸引力。此項禁令客觀上在短期內壓縮了按揭業務，無論是對新項目按揭業務還是對已辦理按揭客戶的爭奪會更加激烈。難免會有銀行不顧金融風險而替開發商開辟其他渠道違規發放貸款，進行惡性競爭。

　　不過，中國光大銀行風險管理部處長姜明和鄒平座對該禁令均表示贊同，他們認為該禁令對遏制假按揭等違規行為以及促進宏觀調控目標的實施，具有非常積極的作用。

　　但姜明也指出，金融監管不到位的問題仍然很嚴重。許多銀行對銀監會規定的執行力度很弱，規范化意識很差，風險意識薄弱，遠遠不能適應金融改革的需要。銀監會對此應當加大處罰力度，而不應該僅僅下發通知，或者召集開會，如果對違規問題不進行嚴肅處理，所有的通知或規定都將成為官樣文章，宏觀調控的目標也將流產。

　　有觀點指出，叫停未封頂樓房個貸將增加房屋的建設成本，而開發商的資金壓力加重也會延緩房屋的開發進度，導致現房供應量減少，助推房價繼續高漲。

　　對此，郭曉武認為，開發成本肯定會提高，至于對房價的影響就不是很確定，房價的走勢主要受到市場供需和預期的影響，成本因素已經不是很重要了。

　　鄒平座則認為，此項政策會對穩降房價起到正向的作用。因為各種違規按揭和假按揭推高了房地產需求，從而推動了價格的上升。此項政策只會減少暴利，不會推高房價。姜明也對此表示贊同，他認為，此項禁令更多地限制了市場需求和土地需求，將有利于控制房價上漲的速度。

　　有業內人士指出，叫停未封頂樓房個人按揭無異于取消預售制，還不如干脆取消預售制。

　　對此，鄒平座表示，這項政策與取消預售制是不同的。不同之處在于，在國家沒有叫停預售制之前，它是合法的。但是，違規發放按揭貸款是違法的，應當得到應有的處理和制裁。

　　姜明則認為，預售制不一定取消，預售許可證應當在樓盤達到三分之二建設進度時才能發放，否則對開發商自有資金的要求就形同虛設。這一點需要建設部拿出實際行動來；銀行則應當在樓盤封頂后才能發放按揭貸款。(謝麗佳）