中新網10月20日電  據《國際金融報》報道，自房地產宏觀調控開始，銀行房貸業務壓力驟升，在競爭的同時，創新出不少房貸產品，著實令消費者眼花繚亂。

　　從優惠利率到延長貸款期限，從節息到減免費用，產品服務范圍從一套房產擴大到二次置業，商業銀行在房貸產品上動足腦筋，以求滿足市民的多樣化、復合化的貸款需求。

　　借款限額內無限滿足需求

　　上半年，各家銀行紛紛推出直客式房貸，從開放商著手，將對開發商的減免轉嫁到房貸客戶的身上，讓消費者利益最大化，而一房兩貸、循環貸、置換式房貸在放貸同時還滿足了貸款人的融資理財需求，為突發或不可避免的融資消費提供了解決方案。

　　“直客式”房貸指銀行直接接受借款人申請,直接向符合條件的自然人發放的用于購買住房、商業用房(含再交易住房、商業用房)的信貸產品。

　　這種模式，開發商無須向銀行交納10%左右的保證金，由擔保公司為自然人擔保，但是擔保費用比可獲得的優惠少。貸款人買一手房時，如一次性付款,房價通常有2%至5%的優惠,但若在銀行貸款買房就鮮有優惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的首付款，以一次性付款的方式向開發商申請購房，從而爭取享受房價優惠。據悉，“直客式”個人房貸最高的貸款成數為8成，最長期限為30年。

　　“一房兩貸”是個人住房商業貸款客戶可以用已經辦理個人住房抵押貸款的抵押房產為抵押物，在該房產抵押價值大于原貸款余額的差額部分內向市中行申請貸款，用于購買房產、汽車等消費以及投資經營。貸款最高額度為房屋評估價值的70%減去原貸款本金余額。“一房兩貸”可以滿足那些急需較大金額資金，但又苦于沒有更好融資渠道客戶的需求。

　　案例：為了迎接即將誕生的小寶寶，小王和愛人決定購置一輛新車，卻又一時無法籌集到這樣一大筆資金。在這個情況下，小王通過“一房兩貸”解決了買車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個人住房按揭貸款，貸款金額70萬元，抵押房產價值100萬元。2006年他尚有貸款60萬元，房產由于升值現評估價為150萬元，按計算公式，小王最高獲得貸款金額為45萬元(150萬×70%- 60萬＝ 45萬元)。

　　置換式個人住房貸款是指對全額付款購買商品住房，取得房屋所有權證書不超過兩年的自然人客戶發放的貸款。這一業務開通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺手頭緊張的個人，可再度向農行申請貸款，滿足個人的融資需求。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。與其他銀行推出的房產抵押貸款相比，置換式個人房貸最為顯著的優勢在于貸款年限較長。

　　“循環貸”也稱個人住房循環授信，指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規定時間和額度內可以分次提款、循環使用。

　　“一房兩貸”和置換式個人住房貸款只能滿足貸款人房貸外的另一種貸款需求，那么循環貸則將這種功能發揮至極致，只要在信貸額度和期限范圍內，各種貸款需求都會被滿足。

　　理財師介紹個人住房循環授信的優點有：額度有效期長，額度一次審批便可長期有效，期限最長可達30年，單筆貸款期限長、利率低特點更為突出，其利率一般可享受房屋按揭相關優惠利率；額度有效期內用款便利，額度有效期內，隨借隨用，深發展銀行還承諾可在1小時內快速到賬；這種房貸產品具有周轉、理財特性讓客戶固定房產流動起來，盡顯房產價值，同時滿足了客戶各種期限的融資需要。額度最高可達房產價值的8成，并能在房產價格上漲趨勢中獲得更大的額度空間。據了解，銀行循環授信額度金額分兩類，個人住房按揭貸款對應的金額不超過1000萬元，個人房產抵押貸款對應的金額不超過500萬元。優質客戶基本都可享受同期央行基準利率上下浮15%。

　　案例：深發展銀行自主額度循環信貸：張先生有一套市值100萬元的商品住房，2006年8月25日辦理銀行按揭時可以申請最高80萬元的“循環貸”自主額度，按年利率5.814%計算，2009年8月25日，仍有76.66萬元額度，相當于最初額度的96%。在發季度獎或年終獎等有額外收入時，他可以提前還掉部分按揭貸款，節省支出。當他有任何急需資金的時候，可以就提前還款部分隨時提(借)出，手續簡便快捷，一般1小時出賬。貸款額度確定采用按月等額本息還款法計算的剩余本金確定貸款額度。房產增值是貸款額度不受影響，該產品適用收入較為穩定和豐裕，有提前還款能力、重視理財投資收益、視市場情況善于靈活調度資金的中青年白領購房階層。

　　深發展綜合額度循環信貸：李先生有一套市值100萬元的商品住房，他初始申請可獲得最高80萬元的“循環貸”綜合額度，該額度每年核定一次。當房價普遍上漲房屋市值達到120萬時，李先生最高可獲得96萬的額度使用空間。在綜合額度有效期(即核定期內)，李先生可以隨時到銀行申請單筆貸款，單筆貸款期限最長可達30年，隨用隨提。貸款額度確定根據房產價值，分期核定貸款額度分期調整額度金額，在房屋價格上漲趨勢中能獲得較大的額度空間。

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