4月國內一線城市樓市表現不一。

　　上海的商品住宅成交面積相比3月大幅增加了20%，創三年來歷史新高；同月北京住房成交量再創新高，環比3月上漲了19%；而在深圳，4月份成交比3月份小幅下降，由8509套下降至7695套，降幅接近10%。

　　與京滬深三城相比，南京4月份仍然走好，由3月份的7200套上升至9755套。在連續高位運營數月之后，南京5月之后的走勢究竟會怎樣？

　　本期“頭腦風暴”邀請的嘉賓是中原地產南京公司總經理趙祎駿和南京零距離廣告有限公司策劃總監曹磊。

　　正方：五月仍將高位運行

　　南京零距離廣告有限公司策劃總監 曹磊

　　“經過連續幾個月的放量，先前積累的剛性需求已經釋放得差不多了，這個時候投資需求能不能抓好自住客的‘接力棒’，將是市場能否活躍的關鍵。”

　　相比4月份9755套的超高成交量，5月份有可能會小幅回落，但仍將在高位運行。

　　對于5月乃至下半年的走勢，我認為應該從以下幾方面來分析。首先，去年積壓的剛性需求有沒有釋放完？未來有沒有投資需求來接“下一棒”？

　　目前，江北、江寧的房價盡管有小幅上漲，但價格尚未恢復至調整前水平，這個區域目前自住為主力，但認真分析4月的成交結構，120平方米以上戶型占了總成交的38.8%，8000元/平方米以上房源占了29.2%，從這里隱約可見投資客謹慎入場。畢竟，大面積豪宅、別墅、商業是投資客容易出現的區域。只有投資需求也活躍起來，市場才算真正回暖。

　　個人認為，經過春節之后的連續幾個月的成交放量，先前積累的剛性需求已經釋放得差不多了，這個時候投資需求能不能抓好自住客的“接力棒”，將是市場能否活躍的關鍵。相比5月份，7、8月份更像是一道坎，它的走向將決定市場會不會大起大落。

　　第二點，銀行的信貸支持力度和市民的通脹預期也將左右市場走勢。

　　本次小陽春甚至不能說是傳統意義上的回暖，這中間銀行“功不可沒”，江蘇各大銀行一季度放貸了5000億，這中間有相當部分投向了房地產。不過，下半年銀行會不會仍有如此大的支持力度，將很大程度上決定5月乃至下半年走勢。同時，現在市場已經出現了一些通貨膨脹預期，在這種情況下，會有相當部分市民將房子作為規避風險的避風港，這很可能是下半年的較大利好。

　　第三點，5月份仍然是傳統旺季，市場的成交會有一個慣性在里面，5月成交差也差不到哪里去。

　　反方：整體將會穩步慢走

　　趙祎駿 中原地產南京公司總經理

　　“樓市的冬天并未過去，外圍的不利經濟環境并沒有消除，強勢上升勢頭的突破口也沒有找到，整體仍是穩步慢走。5月以后的樓市會趨于平穩。”

　　今年年后，尤其二三月份樓市出現井噴，一手房和二手房都有大幅上升，4月份南京的春交會等因素也使得成交量維持在一個高位。但5月份以及往后樓市會趨于平穩，不可能出現大幅上升。

　　一方面，由于年后成交量的不斷上升，南京不少樓盤的房價也隨之上調，房價的上調自然會影響到成交。另一方面，年后的火熱行情很大程度上是積壓已久的需求的爆發，這波需求目前也釋放得差不多了。與此同時，去年以來的優惠政策使得交易成本比較低，而這樣的低交易成本在逐漸被接受后已經不大能刺激買房人。

　　事實上，從二手房市場來看，相比3月份，4月的上門客量是有所萎縮的，盡管幅度比較小。市場行情的變化使得二手房房東信心波動較大，導致價格比較跳躍，甚至出現一天一價，觀望情緒也因此仍然存在。同時，“甲型流感”這個不可抗力的出現，對整個樓市的影響盡管比較輕微，但仍是一個不可忽略的因素。

　　總的來看，目前整體經濟在好轉，股市在逐步回升，樓市信心在恢復，但居民收入并沒有大幅上升，樓市仍未到強勢反彈階段。樓市的冬天并未過去，外圍的不利經濟環境并沒有消除，強勢上升勢頭的突破口也沒有找到，整體仍是穩步慢走。

　　由此可以預計，5月份不會像二三月份出現強勢反彈，樓市會理性消化。

　　目前買房人仍處于信心建立階段，信心爆發仍需要一個過程。但對自住兼投資型買房人而言，現在不失為出手的好時機，政府和金融機構都有許多政策扶持，購房環境寬松，可供選擇的余地依然巨大。

　　其他觀點

　　成交放量不會曇花一現

　　著名經濟學家 樊綱

　　樓市政策出臺后，市場會逐步穩定下來。最近的回暖就是一個跡象。這一個過程，不是說現在就不跌了。但是過程的趨勢現在已經不是一個加深調整，而是逐步企穩的過程。剛性需求是實實在在。改善性需求也是實在的。它們都不會曇花一現。

　　后市走向取決于政策

　　財經評論家 葉檀

　　樓市小陽春之后何去何從？是遭遇倒春寒，還是繼續向大陽春挺進？一切取決于政策，如果信貸寬松到引起通脹擔憂，房地產必然作為保值品受到追捧；如果政府下決心平抑房價，推出大量廉租住房，硬性規定開發商執行土地開發期限的規定，那么，房價必跌無疑。

　　恢復正常要到2011年

　　獨立經濟學家 謝國忠

　　樓市復蘇一般比股市稍晚，如果A股最快明年年底徹底反轉，樓市真正恢復正常或要到2011年。只有當市場出現大房地產商破產的消息時，才是樓市真正見底之時。

　　樓市存在結構性過剩

　　SOHO中國董事長 潘石屹

　　過剩仍是中國房地產市場的主流，而這種過剩主要表現為結構性過剩：一是為國際資本服務的“外向型”房地產業將面臨嚴重過剩；二是接近政府保障性住房或與保障性住房處在相同檔次的“普通型”房地產，將受到政策性擠壓而出現過剩。

　　未來中國房地產市場將如何發展，最重要的還是取決于全球金融危機和中國經濟的演變情況，在這一點上現在還不能過分樂觀。