記者 張秀欽

　　業(yè)界認(rèn)為，廣州樓市將進(jìn)入全新角力階段。角力的主角從“首次置業(yè)者VS開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸啻沃脴I(yè)者、投資者與開發(fā)商”；角力的重點從“漲不漲價”轉(zhuǎn)向“漲多少價”

　　本刊視點

　　即使只有3天假期，“五一”仍被看作樓市走勢的風(fēng)向標(biāo)。消費者盯著“五一”，思考“后五一”該不該出手、能不能出手；開發(fā)商也盯著“五一”，謀定“后五一”的動作。

　　所以，今年“五一”成交可能創(chuàng)“近十多個月來新高”的情況，極大可能會改變廣州樓市的現(xiàn)有狀態(tài)，用業(yè)內(nèi)人士的話來說就是“廣州樓市將進(jìn)入全新角力階段”，角力的主角將從“首次置業(yè)者與開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸啻沃脴I(yè)者、投資者與開發(fā)商”；角力的重點將從“漲不漲價”轉(zhuǎn)向“漲多少價”。

　　廣州樓市又一次要變天了。

　　角力主角轉(zhuǎn)變

　　首次置業(yè)者VS開發(fā)商

　　多次置業(yè)者、投資客VS開發(fā)商

　　“五一”期間，記者接到廣告公司余先生的電話，說他的一個朋友想買朱美拉公寓用作投資，想了解該樓盤還有沒有80多平方米的單位；當(dāng)然，也看看能不能多拿一點優(yōu)惠。像這樣的電話，記者在今年“五一”接到了三通。而且，這不僅僅是記者一個人的遭遇，在采訪過程中，廣州幾家中介代理行的有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，近期“幫忙推薦適合投資房子”的請求越來越多。看來，已經(jīng)沉寂了很長一段時間的投資客，又開始四處出擊了。

　　投資客在“五一”增加明顯，多次置業(yè)者更成為“五一”消費的重要力量。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江跟蹤了今年的“五一”市場后，很明確地對記者說：在越秀、天河珠江新城等區(qū)域，多次置業(yè)者是主流。“現(xiàn)在不僅多次置業(yè)者進(jìn)來了、投資客進(jìn)來了，連香港客也重新進(jìn)來了。”廣州樓市消費群體構(gòu)成，在“五一”發(fā)生明顯的改變。

　　對于這種改變，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)計“后五一”之后會更加明顯。“長線投資者、二三次置業(yè)者將接力首次置業(yè)者，成為新一輪置業(yè)的主流。”黎文江這樣認(rèn)為。顯然，開發(fā)商也有相同的看法。保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后一段時間內(nèi)，開發(fā)商開發(fā)、推貨的主力仍會集中在中心城區(qū)，從價格、戶型等方面來考慮，這些樓盤的主力目標(biāo)客戶群都是多次置業(yè)者及投資客。

　　消費群體構(gòu)成的變化，同樣意味著“后五一”市場角力主角的變化。原先占主導(dǎo)地位的首次置業(yè)者和開發(fā)商之間的角力，將演變成配角；多次置業(yè)者、投資者和開發(fā)商的角力，將演變成樓市主線。“我們很快就會看到，開發(fā)商的營銷和‘五一’前會有很大的改變”，越秀區(qū)某樓盤的營銷負(fù)責(zé)人表示，過去講實惠、優(yōu)惠的廣告，將被更多宣傳產(chǎn)品素質(zhì)、升值空間的廣告所替代。

　　角力重點轉(zhuǎn)變

　　漲不漲價？

　　漲多少價？

　　“后五一”改變的不止是角力的主角，還有角力重點的轉(zhuǎn)移。

　　“五一”前，雖有富力、保利、碧桂園高調(diào)宣布不漲價，“旗下產(chǎn)品售價將與去年持平”，但在“后五一”，漲價仍將成為不可阻擋的普遍現(xiàn)象。

　　早在今年初，當(dāng)元旦樓市迎來意外的小陽春后，當(dāng)市區(qū)一個個樓盤出現(xiàn)日光、夜光后，開發(fā)商又開始動了漲價的念頭。最終，還是在跑更多貨為上的心態(tài)下，多少壓抑住了漲價的沖動。在這時候，漲不漲價是市場角力的重點。

　　開發(fā)商漲價的沖動，在廣州3月一手住宅成交面積達(dá)63.59萬平方米；深圳、北京等地樓市也開始大幅回暖；保利、富力4月銷售金額同比增30%、80%；“五一”成交有望創(chuàng)近十多個月來新高等系列消息的刺激下，很難再次壓抑。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜用確定的語氣說：“‘后五一’，廣州樓市將面臨普遍漲價的局面。”

　　據(jù)記者了解，部分開發(fā)商在“五一”期間已經(jīng)將漲價付諸行動，甚至連宣布不漲價的開發(fā)商，旗下樓盤在“五一”推出時，價格都已經(jīng)有所上升，“后五一”加推，“價格估計還得漲”。黎文江說，即使產(chǎn)品有所不同，還是看得出來樓價在上升。那些還沒有漲價的開發(fā)商，也會在“后五一”展開行動。廣州部分存貨較多的樓盤“五一”并沒有推出新貨，其目的是“觀察‘五一’的成交情況，再確定我們的漲價幅度，這樣能賣個更好的價錢”。

　　在“后五一”，角力的重點已經(jīng)從“漲不漲價”轉(zhuǎn)到“漲多少價”上了。

　　開發(fā)商要看“五一”的銷售狀況再定漲價幅度，說明開發(fā)商對于漲多少價也是心里沒底。雖然今年第一季度廣州開發(fā)商收金127.65億元，也只是去年的四分之一不到，開發(fā)商仍要很好地掌握漲價和出貨速度之間的平衡點，以免漲價過多打擊到多次置業(yè)者、投資客的購買熱情，重蹈2007年的覆轍。此外，如黃韜所說，H1N1會對廣州樓市造成多大影響尚未得知，開發(fā)商只有通過不斷的嘗試，和消費者之間不斷角力，才能找到合適的漲價幅度。