“五一”樓市熱鬧落幕,但在宏觀經濟形勢尚未徹底好轉的大背景下,誰都無法斷定:這種回暖究竟是樓市提前復蘇的預兆,還是成交量短期爆發后的“強弩之末”?在“五一”火爆的背后,廣州樓市仍然受著三大隱憂的制約。

　　隱憂一

　　熱點不多持續性難料

　　從年初到“五一”,廣州樓市的成交量的大部分都集中在少數熱點區域或熱點樓盤,如新塘、金沙洲、珠江新城等,少數板塊和樓盤集中了大部分樓市的成交。據合富輝煌首席分析師黎文江統計,按廣州十區兩市劃分為55個板塊,一季度簽約套數在前20名的板塊合計簽約1.95萬套,面積194萬平方米,面積占全市總量76%。

　　即便在這占全市1/3的熱銷板塊中也呈現出較大差別。一枝獨秀的新塘板塊一季度簽約面積35.3萬平方米,占總成交量的14%,僅碧桂園鳳凰城一家就簽約16.3萬平方米,另外恒大山水城和東方名都也占了很大比例。

　　在樓市成交量回暖的掩蓋之下,則是少數熱點中低價盤、品牌樓盤的大舉旺銷,而一些高價小盤甚至整個季度都賣不掉5套房。而這種熱點不多、冷熱不均的情況,與真正的樓市回暖尚有很大距離。

　　隱憂二

　　漲價沖動恐抑制需求

　　部分樓盤的旺銷大多是因為其根據市場情況果斷在價格等方面進行調整,而滯銷盤則多堅守高價不肯讓利。而樓盤旺銷所帶來的提價沖動和新盤借勢定高價,則不可避免地導致單價和全市均價出現上漲。正如許多專家多次指出的那樣,在當前,樓價的上漲對市場顯然不利。

　　中原地產分析人士表示,2008年以來市場的價格調整呈現出明顯的結構性差異——外圍四區項目價格的調整幅度較大,而中心六區內大部分項目的價位同一年前相比降幅很小,部分項目的均價甚至有所上漲,因此很多購房者感覺“房價沒怎么降”。今年1-3月,廣州房價分別為每平方米8014、8011、8288元,樓價至少在短期又處在了上升通道。

　　由于樓價出現上漲勢頭,進入4月后的樓市成交量呈現逐周下降的態勢。再加上近期新盤多處于市區,均價多在1.1-1.6萬元/平方米之間,過多的高價盤對需求產生了一定抑制。5月1日開盤的海珠區某盤當天僅成交二三十套,可謂不理想。

　　隱憂三

　　買家心態仍觀望

　　而在購房者方面,對市場的信心尚未完全恢復。中原地產分析認為,帶動近期成交回暖的市場購買主體是換房改善型買家,而且不少是在去年下半年以來累計至今的、已經觀望了許久的客戶。很多首次置業者仍然受困于房價過高而選擇等待。

　　中原地產方面認為,現階段很多項目的價位仍高于很多首次置業者所能夠承受的水平,降價幅度還是不夠。該行預計“五一”之后,隨著購買力較強勁的客戶的逐漸消化,大部分項目的價格由于缺乏足夠購買力的支撐,將會再次回落。

　　房地產專家韓世同也表示,如果開發商利用目前成交回升的局面來拉高房價,可能就會延緩真正回暖階段的到來,甚至有可能重新進入有價無市的狀況。

　　本報記者　王昊