價(jià)格是由交易雙方的市場(chǎng)行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無(wú)關(guān)。因此，在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，把成本拿出來(lái)說(shuō)事沒(méi)有意義。市場(chǎng)自有其獨(dú)立的運(yùn)行方式，不會(huì)根據(jù)某些人的利益來(lái)調(diào)整自身規(guī)律。如果認(rèn)為眼下地價(jià)提高了，所以房?jī)r(jià)就必須提高的話，那么前些年，地價(jià)沒(méi)有漲上來(lái)的時(shí)候，房?jī)r(jià)可比現(xiàn)在還高得多，那又該怎么解釋呢？

　　天津電視臺(tái)年初約請(qǐng)我去參加一檔有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的電視節(jié)目，錄制過(guò)程中，同為嘉賓的石述思先生給大家講了一個(gè)“段子”。大致內(nèi)容是：去年年底，他曾咨詢一位房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)開發(fā)成本的問(wèn)題，得到的回答卻是“我不會(huì)告訴你我的成本，就像我不會(huì)告訴你我老婆的胸罩顏色一樣”。在場(chǎng)的人無(wú)不捧腹，當(dāng)時(shí)我雖然極力反對(duì)談?wù)摮杀締?wèn)題，但我的反對(duì)之聲很顯然被大家的笑聲淹沒(méi)了。

　　如今，只過(guò)去了短短幾個(gè)月時(shí)間，這種對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的討論就由“諱莫若深”變成“大鳴大放”了，而且掀起這場(chǎng)所謂的“曬成本”浪潮的恰恰就是原來(lái)最不愿意跟別人說(shuō)成本的房產(chǎn)開發(fā)商。我不由驚嘆，是什么促使幾個(gè)月前還把成本視為老婆胸上物的人這么快就又把成本變成了地?cái)偵⒇浂�公之于眾的呢�?/p>

　　在已經(jīng)披露的開發(fā)商成本當(dāng)中，最受關(guān)注的當(dāng)屬地價(jià)。有人算了一筆賬，僅以2008年為例，全國(guó)平均房?jī)r(jià)為每平方米3919元，而按照全國(guó)建設(shè)用地平均容積率1：2來(lái)算，全國(guó)的平均地價(jià)是2312.5元，兩者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、貸款利息等等費(fèi)用，開發(fā)商所得實(shí)在是所剩無(wú)幾。于是得出結(jié)論：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真的不算高了。

　　我只想問(wèn)一句：討論房?jī)r(jià)的時(shí)候把成本拿出來(lái)有意義嗎？在天津錄節(jié)目的時(shí)候，我就曾問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)觀眾：大街上所有賣西瓜的人都賣5毛錢一斤(假設(shè)西瓜質(zhì)地都一樣)，你非要賣1元，理由是你的進(jìn)價(jià)比別人高，買瓜人會(huì)因此接受你的價(jià)格嗎？如果你認(rèn)為不會(huì)，那就說(shuō)明一點(diǎn)：價(jià)格是由交易雙方的市場(chǎng)行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無(wú)關(guān)。

　　實(shí)際上，那些主動(dòng)“曬成本”的人也不明智，如果你認(rèn)為眼下成本提高了，你的房?jī)r(jià)就必須提高的話，那么前些年，地價(jià)沒(méi)有漲上來(lái)的時(shí)候，你的房?jī)r(jià)可比現(xiàn)在高得多，那又該怎么解釋呢？過(guò)去的事沒(méi)法假設(shè)，但我卻清楚地記得那些年當(dāng)民眾呼吁開發(fā)商“曬成本”的時(shí)候，開發(fā)商們常掛在嘴邊的一句話，正是“價(jià)格是由市場(chǎng)決定的”。

　　我之所以反對(duì)這個(gè)時(shí)候把成本拿出來(lái)說(shuō)事，就是因?yàn)槌杀静粵Q定價(jià)格，成本決定的是利潤(rùn)，而開發(fā)商的利潤(rùn)是與買房者可以接受的價(jià)格沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)閽甓鄴晟偈情_發(fā)商的事，買不買才是買房人的事，跟買房人說(shuō)利潤(rùn)有多薄有啥意義呢？但利潤(rùn)倒是對(duì)一件事有意義，那就是開發(fā)商們的生存與發(fā)展，開發(fā)商還要不要繼續(xù)開發(fā)商品房，與利潤(rùn)高低息息相關(guān)。

　　從傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)估理論來(lái)看，項(xiàng)目是否可行取決于項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，而凈現(xiàn)值又取決于兩件事：未來(lái)的凈現(xiàn)金流，相應(yīng)的折現(xiàn)率。盡管我一貫反對(duì)用這樣的方法評(píng)估項(xiàng)目，因?yàn)槲磥?lái)的種種不確定性(包括現(xiàn)金流和折現(xiàn)率)都是不能簡(jiǎn)單憑主觀去猜測(cè)，但為了弄清曬成本的人的真實(shí)意圖，不妨就按照他們所熟悉的邏輯來(lái)推導(dǎo)一下，也許真相很快就會(huì)大白了。

　　根據(jù)這個(gè)邏輯，在折現(xiàn)水平不變的情況下，未來(lái)現(xiàn)金流越大，則凈現(xiàn)值就會(huì)越大，項(xiàng)目的投資價(jià)值才會(huì)越高。而未來(lái)的現(xiàn)金流是與成本和價(jià)格相關(guān)，成本越低、價(jià)格越高，現(xiàn)金流就越大。這也就解釋了為什么去年年底的時(shí)候有學(xué)者極力主張放開耕地管制，無(wú)外乎是要通過(guò)增加土地供給來(lái)降低地價(jià)。站在什么人的立場(chǎng)上替什么人說(shuō)話、為什么人辦事，還需要表白嗎？

　　那么，現(xiàn)在的問(wèn)題是，國(guó)家不可能放開土地供應(yīng)，地方政府對(duì)地價(jià)有很大的發(fā)言權(quán)，看來(lái)地價(jià)一時(shí)半會(huì)兒是降不下來(lái)的，于是房?jī)r(jià)就成了開發(fā)商們最后的救命稻草。制造“假陽(yáng)春”也好，宣稱“房?jī)r(jià)沒(méi)有白菜漲得快”也罷，說(shuō)白了都是為穩(wěn)定(甚至提升)房?jī)r(jià)做鋪墊。到頭來(lái)，還是要把大把的資金投入到被人為升值了的項(xiàng)目中去，以此換取某些人的利益，僅此而已。

　　但遺憾的是，市場(chǎng)自有其獨(dú)立的運(yùn)行方式，不會(huì)根據(jù)某些人的利益來(lái)調(diào)整自身規(guī)律：房?jī)r(jià)該高的時(shí)候沒(méi)把它按下來(lái)，房?jī)r(jià)該低的時(shí)候也別想著用幾個(gè)混淆的概念就把它推上去，順其自然倒是開發(fā)商們現(xiàn)在應(yīng)有的心態(tài)。

　　在天津那次節(jié)目錄制臨近結(jié)束的時(shí)候，有觀眾問(wèn)我：房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)漲？我實(shí)在覺(jué)得這是個(gè)太過(guò)復(fù)雜的問(wèn)題，實(shí)在無(wú)法簡(jiǎn)言蔽之，但在觀眾的一再堅(jiān)持下，我不得不給出了一個(gè)簡(jiǎn)單但絕不草率的答案：什么時(shí)候通縮結(jié)束了，通脹開始了，什么時(shí)候房?jī)r(jià)就該漲了。從一個(gè)通俗的角度講，通縮時(shí)候人們手中的貨幣更“值錢”了，也就是說(shuō)此時(shí)的貨幣在執(zhí)行價(jià)值尺度職能時(shí)，自身的單位被“放大”了，或者說(shuō)，貨幣執(zhí)行價(jià)值尺度職能時(shí)就好比一把尺子，通縮時(shí)這把尺子是“變長(zhǎng)”了的，因而被它丈量的物體就變短了，房地產(chǎn)就是在這樣的彼消我長(zhǎng)的過(guò)程中完成價(jià)格縮水的。但到了通脹的時(shí)候情況就完全不同了，貶值了的貨幣成了一把變短的尺子，被它丈量的房?jī)r(jià)將會(huì)變大，房?jī)r(jià)的上漲也就具備了條件。

　　任何企圖改變市場(chǎng)規(guī)律的做法都將是徒勞無(wú)功的，試圖通過(guò)曬成本來(lái)推高房?jī)r(jià)的做法，又豈能例外。(作者田 立 系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng))