家住北京南三環外馬家堡附近的小周夫婦近期正在為買房而煩惱。“五一”三天假期，他們在周邊看了十數套二手房和幾處新盤。中意的戶型和小區，房價已超過13000元/平方米，比今年初上漲了2000元左右，目前的均價接近2007年高點時的水平。“看了一圈，發現房價又漲上去了，只能再等等看。”小周對中國證券報記者表示。

　　與小周的觀望情緒形成鮮明反差的是，今年以來，北京樓市一、二手房成交量雙雙大幅放大。4月份，北京期房住宅成交量達14977套，單月銷售量創下2006年5月份以來新高；二手房成交則突破20000套，維持歷史高位。業內專家指出，目前北京樓市庫存壓力有所緩解，但存量規模依然很大，銷售回暖帶動價格攀升將加劇供需雙方的博弈；預計5月以后，北京樓市成交量環比回落的可能性將顯著增加。

　　成交量面臨“階段性頂部”

　　北京市房地產交易管理網最新統計數據顯示，4月份，北京共成交期房住宅14977套，成交面積為163.49萬平方米，成交套數同比增長207%，環比增長19%。除去經濟適用房、限價房等保障性住房供應，京城實際成交的期房商品住宅為13372套，成交面積為149.69萬平方米，環比增長分別達16.2%和22.1%。同期，成交的現房商品住宅為3556套，成交面積為471170平米，環比分別增加43.4%和42.9%。

　　4月份，北京樓市總成交量環比上漲明顯，對比歷史數據發現，期房住宅的成交量更是創三年來新高。4月當月，北京期、現房商品住宅合計成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月期、現房住宅成交量最高時的15444套，還增加了3089套，顯示出北京樓市反彈的強勁。

　　亞豪咨詢副總經理王英男指出，4月份，北京樓市成交量環比雖然保持增長勢頭，但是期房商品住宅的環比增幅已有所回落。統計數據顯示，3月份期房商品住宅成交量環比增幅，無論是成交套數還是成交面積增幅均在九成以上；而4月份成交量的環比增幅僅為二成左右。

　　對此，21世紀不動產高級分析師孟奇分析，一方面，以首次置業為主、改善置業為輔的住房需求，經過一季度的集中釋放，已消化相當大一部分，且年初處于市場復蘇期，成交量的基數較低；另一方面，在經歷樓市陽春之后，多數項目開始跟風漲價，雖然上漲的幅度并不高，但由于目前的樓市仍處于動蕩期，消費者對價格非常敏感，因此，項目貿然漲價必然會引起市場交易的波動，導致成交量回落。

　　據中國證券報記者了解，目前少數樓盤正醞釀漲價，而供需雙方對價格預期的差距正在拉大，這將構成助推成交量下滑的力量。業內預計，如果房價繼續上漲，4月份將是今年樓市回暖的階段性頂部。

　　“五一”期間，樓市成交量已顯現回落跡象。數據顯示，“五一”三天假期，北京期房住宅成交1274套，成交面積13.4萬平米，剔除保障性住房，北京實際成交商品住宅為951套，成交面積10.6萬平米。相比前一個小長假的清明假期，實際成交的商品住房套數、面積分別下降23%和21%。同時，“五一”假期商品住宅日均成交量環比4月也出現回落，成交套數、面積雙雙下滑29%。

　　提價或遇庫存壓力

　　樓市隱現向上拐點，提高開盤均價的項目逐漸增多，市場整體銷售價格開始普漲。據亞豪機構統計數據顯示，4月份開盤項目的整體開盤均價為12237元/平方米，環比上漲10.1%，平均每平米上漲1122元。

　　前期跌幅較大的五環外項目及通州區開盤項目的均價，也出現了小幅上漲的態勢。數據顯示，4月五環外開盤項目均價為9934元/平方米，通州區開盤項目均價為7673元/平方米，環比分別上漲了8.9%和3.3%。

　　王英男指出，在樓市出現回暖現象后，銷售情況較好的樓盤紛紛小幅調高了開盤價格，不過，大多數開發商則處于矛盾的心態中，一方面樓市的確回暖，使他們對未來的預期有所改觀；另一方面，市場庫存仍高，不敢大幅提價銷售。

　　數據顯示，截至5月5日，北京期房住宅的可售量已經從2008年11月末的11.38萬套降至目前的89084套。北京市建委一位官員表示，雖然北京樓市去庫存化效果明顯，但是8萬多套可售房源的壓力依然不小，有這些“庫存”壓頂，“相對低價”將是主旋律。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰表示，雖然3、4月份北京樓市熱銷，但其后將有一次調整。如果開發商就此大規模提價，達到或者接近區域內2007-2008年上半年的價格水平，那么市場將會重新陷入觀望。畢竟受到壓抑的剛性需求，從3月到5月，已基本釋放完畢。此后，才是正常狀態之下樓市走勢的“市場選擇”。

　　近期開盤的位于北京西二環沿線的金泰城·麗灣，銷售均價從原來的21000元/平方米下調至16000元/平方米。金泰地產市場部一位負責人表示，項目在5月之前降價推盤，主要目的是打破市場觀望情緒，促進實際成交，加快資金周轉。

　　開發商加速推盤

　　雖然項目銷售均價有所上調，但開發商推盤的意愿和速度也在提升，4月份北京新增供應量大幅增加。多家市場調研機構的監測數據顯示，4月份，北京開盤項目達55個，其中，純新盤項目6個，其余均是老項目后期開盤。55個項目新增供應套數為10327套，新增供應面積為107.6萬平米，環比3月份，開盤項目個數增加48.6%，新增供應套數增加53.4%，新增供應面積增加53.9%。

　　與此同時，開發商申請預售許可證的項目也在大幅放大。統計數據顯示，4月份，北京取得預售證項目共有51個，環比增加34.2%。其中，預售部分為住宅的項目個數為41個，預售套數為8501套，預售面積為115.9萬平米。

　　市場人士指出，4月北京樓市全面回暖，“價升量漲”提振了開發商的入市信心，也促使開盤項目大幅增加。而取得預售許可證的項目顯示出的是樓市的潛在供應量，取證套數、面積的增加表明開發商對后市的樂觀態度。抓住4、5月份的有利時間，加快入市銷售，已經成為了眾多開發商的共識。另外，從取證項目的具體情況來看，這些項目多在五環外的遠郊區域，這反映出遠郊區域的項目在未來的市場消化過程中將面臨較大的競爭壓力。

　　由于地理位置、相關配套及產品自身品質的差別，在售項目的銷售情況也呈現“冰火兩重天”的現象。據亞豪機構統計的相關銷售數據顯示，4月份，北京開盤項目整體平均銷售率為46.1%。從具體項目來看，銷售率大于50%的項目有21個，其中有幾個項目銷售率達到了90%以上，遠洋萬和城、納帕·爾灣、遠洋沁山水等項目甚至銷售一空。但也有一些項目開盤至今的銷售情況并不盡如人意，4月份銷售率低于10%的項目有7個。

　　華高萊斯分析師指出，區域位置較好，或者資源稀缺，或者品質較好，項目具備了一項或多項優勢，形成了熱銷效應；而銷售不佳的項目多數“定位不準”，“性價比”過低，一旦定價高于區域購房者心理預期，必然形成滯銷。