深圳地產曾經對全國地產的發展產生過深遠影響。從1987年第一塊國有土地公開拍賣至今，深圳地產在行業理念、運營模式、管理制度、操作手法上不斷探索創新實現突破。“深圳經驗”曾經為全國各地所爭相學習。而經過二十年的發展蛻變，深圳房地產業在蓬勃發展的同時也顯現出很多問題，2007年深圳地產的“高處落水”更是給中國地產業留下了教訓和反思。

　　土地稀缺限制高速增長

　　目前行業面臨最重要的問題是政府監管機制不足。首當其沖的就是中介按揭。中介市場的規模大而管理機制缺乏，倘若新一輪調整浪潮開始，這個行業將會衍生出更大的問題。其次是深圳的保障機制沒有與地產相匹配地發展。過度地強化了市場機制，客觀上導致了市場的失衡。最后是深圳的舊城改造政策長期搖擺不定，造成很多問題與矛盾發生，使城市化進程受阻，土地資源的經營受阻。由于這些歷史問題，使得深圳成為典型的二元結構城市，形成“城市包圍農村”(城中村)的局面。

　　時至今日，相較于全國其他城市，深圳地產可持續性發展的意義已經不大。深圳已不再是單靠房地產來保持增長的城市，而土地資源的稀缺限制了深圳房地產的高速增長。如今深圳地產在土地資源、政策優勢等各方面的后發優勢已明顯弱于其他城市。現在，全國的地產管理制度已相對成熟，一些二三線城市的房地產發展也非常迅速，因此目前的深圳房地產很難再對全國產生較大的影響。

　　金融創新方興未艾

　　但與此同時，深圳地產在創新性和創造力方面相較于全國其他城市依然具有十分明顯的優勢，未來的發展仍將可能為行業帶來深遠影響。首先是地產金融方面，金融體系的創新將對地產金融產生新的要求。而深圳地產可以為其提供一些好的實踐機會，比如資產的證券化、按揭證券化、房地產信托等方面的創新。

　　其次，深圳是惟一一個沒有農村的城市。在城市化的過程中，在舊改、城市更新方面，深圳為全國起到了不少新的示范，僅在征地拆遷方面就積累了不少經驗。而且在這個過程中，深圳在這方面遇到的問題范圍與難度都高于全國。未來的一段時間內，除現有的一些創新外，深圳應該還會不斷地在這方面進行一些有益的探索。

　　第三，稅收管理方面。深圳是物業稅試點城市，那么也就可能在稅制改革方面進行探索和實踐，將對全國形成很好的借鑒與示范作用。

　　最后是房地產經營管理。深圳未來將會產生新的經營管理模式。過去，深圳地產是粗放型發展，主要關注建設、銷售方面。隨著一些專業的經營公司、基金公司介入，房地產的經營管理將會發生一些變化，房地產公司會更多地側重資產管理，而這，正是目前深圳最有可能也是最有條件創新的。

　　(作者 郭建波 英聯國際不動產董事長)