經過一段“小陽春”式的上漲，房地產市場已經到了居安思危的時候！在火熱的成交現狀中，我們更關注房地產業接下來可能走出怎樣的曲線，無論是成交量還是價格，而這些將直接決定房地產企業的命運和普通投資者的利益。

　　一個非常重要的先導性指標讓我們對未來樓市感到憂心，那就是房地產新開工情況。年初以來，雖然4萬億啟動的國家大投資如火如荼，但房地產投資總額的增速卻遠遠低于固定資產投資，新開工面積也大幅下降。這預示著更少的供給與更多的需求將直接對沖，最終導致房價畸形上漲。而房地產投資的萎縮也將直接影響地方GDP增長。

　　一些學者認為，此前房地產開發商手中的極高存量可能釋放出來，帶來大量新的供給。但上海證券報調查發現，因為部分地塊項目被擱在“高成本”上，開發商選擇要等到房價漲到收支平衡的那一天才愿意推出項目，因此存量全面入市的時間表尚不可期。除了大型國資背景的企業大舉入市外，更多企業尚處在從觀望向進場過渡的時期。

　　這些結果將導致短期內部分城市供需矛盾激化。有數據顯示，2009年，上海、北京、深圳三大一線城市的改善型住房缺口達到1600萬平方米。受此影響，二季度這些市場將面臨更明確的漲價壓力。

　　⊙本報記者 于兵兵

　　現狀 土地購置、新開工持續低迷

　　上海證券報調查后獲悉，今年一季度，樓市短期供給顯著增加，但長期增量嚴重不足。

　　房地產市場有四個重要指標：土地購置面積和新開工面積預示著未來市場增量，房屋竣工面積和銷售面積代表短期市場供需。來自國家統計局數據顯示，前三個月，房屋竣工面積同比增長26.3%，商品住宅竣工面積同比增長26.9%，達到0.81億平方米。另外，房屋施工面積同比增長12.7%。這說明短期內房屋供給壓力不大。

　　但是看長期，前三個月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長29.7%。前三個月，土地開發面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長11.0%。另外，一季度房屋新開工面積同比降16.2%，為2.01億平方米。

　　究其原因，去年以來，土地一級市場交易活躍度明顯下降，開發商放緩拿地和土地開發進度，以應對行業的景氣度下降。根據遞延效應，這一趨勢一直持續到一季度。

　　“由于去年市場受到沖擊很大，對于開發商來說，基本思路是，能不拿地盡量不拿，已經拿到的土地盡量不要施工，在施工階段盡量放緩節奏，已經上市的盡量小批量推出，一切皆因資金壓力。”一位上海房地產商告訴記者。

　　以北京為例，2008年，北京住宅類土地成交慘淡，到下半年土地流拍情況明顯增加，土地成交溢價由2007年的52%降至2008年的21%。

　　再看標桿房企之一的金地集團。金地在2008年快速收縮戰線，致使去年全年的新開工面積只有138萬平方米，同比減少了43%。克而瑞調查顯示，類似金地的企業并不在少數，而這樣的大規模收縮戰線勢必影響2009年的項目銷售與結轉。

　　進入一季度，開發商樓盤銷售速度明顯加快，這一定程度上為開發商帶來加速入市的動力。根據中原地產研究中心報告，一季度，包括萬科、中海、保利、金地、招商地產等在內的10家標桿企業總成交量同比增長80%，在售樓盤價格也出現這一輪調整以來首次小幅上漲。

　　但值得關注的是，預示著未來增量的土地購置和新開工數據卻持續低迷。“雖然成交很好，但是新開工形勢的好轉僅局限于現有項目的加快推進，新的土地購置還不多，主要是大部分開發商庫存壓力還沒有得到緩解，有錢的企業還不多，除了大型國企躍躍欲試外，多數企業還是以消化庫存為主。”成都最大的本土代理機構之一的世家機構市場人士告訴記者。

　　要了解2008年的土地市場如何影響今年的現實供給，需要了解開發商從拿地到銷售房源的過程究竟是怎樣形成的。

　　專家介紹，一般來說，上述一個開發周期的時間大概在1年至1.5年。萬科的效率較高，可以在9個月內形成銷售。其間政府通過對房地產供給環節三證發放來調控供給進度。所謂三證就是土地使用權證、施工許可證和預售許可證。

　　拿到土地證但未開工的項目稱為未建項目，從施工到銷售的過程屬于在建項目，從預售開始，就稱為可售項目。研究機構對存量房源的統計即包括未建、在建和可售三類。其中可售數量標志短期供給，可售加在建為中期供給，未建項目則代表長期供給。

　　從2007年9·27新政后，以央行收緊二套房貸款政策為標志，全國商品房銷售在11月份達到最低點。而銷量不保對開發商的第一個影響就是放緩拿地。這種放緩趨勢一直持續了2008年全年，甚至今年第一季度。

　　克而瑞(中國)研究中心總監陳嘯天表示，如果以此推算，全國土地市場低成交局面從2008年初開始，那么，經過1年至1年半的周期后，將在2009年第二季度達到現實供給的最低點。如果開發商在4月加快拿地速度和現有項目開發速度，這種緊張的供需矛盾可能在7、8月得到緩解。

　　影響 三大城市

　　　　改善型住房缺口1600萬平方米

　　供給在短期內相對短缺，將帶來需求缺口放大。

　　克而瑞(中國)研究中心報告顯示，受開工和竣工量不足的影響，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口達到1600萬平方米，也就是說，按正常年份的需求量來看，這三個城市將有1600萬平方米改善型住房需求無法滿足。這一現狀將一定程度上決定今年改善型住房的價格走勢。

　　陳嘯天介紹，改善型需求指需求面積介于90平方米至144平方米的商品住宅。據統計，相比2006年正常市場周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分別減少512萬平方米、500萬平方米和227萬平方米。“如果2006年的年成交量是市場正常的需求量，那么理論上來說，2008年的三地共有1200萬平方米的改善型需求沒有被滿足，進而壓抑到2009年集中釋放。”陳嘯天稱。

　　另外，根據對各地在建工程情況的實時監測，克而瑞將2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供應量得出2009年總供應，將1200萬平方米滯后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作為2009年總需求，其相比之后得到的結論是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分別為793萬平方米、547萬平方米和255萬平方米，三地共計1600萬平方米。

　　“供求缺口這么大，房價反彈可能性不會小的。而這個缺口的壓力在很大程度上將集中在二季度，尤其是5月份間。”一位上海房地產商稱。

　　矛盾 巨大庫存短期難成現實供給

　　一直以來，大量市場人士并不認可供不應求的說法，其基本依據是存在于開發商手中的天量庫存。

　　庫存巨大是不爭的事實。根據中原地產研究中心相關統計數據，截至2月底，全國已經申領了預售證而未銷售的庫存(即可售房源)達到近2億平方米，其中十家標桿房企的可售房源占10%，約2000萬平方米。到3月，10家房地產標桿企業全月成交量激增284萬平方米，消化了占總庫存面積17%的存量。

　　隨著可售房源存量去化速度加快，大量處于土地儲備狀態的未建項目和施工階段的在建項目，將對未來的供給產生重大影響。

　　僅以10家標桿房企為例，根據中原統計，在2月至3月間，10大房企尚有土地項目和在建項目共217個，其中萬科59個，保利30個。

　　如此大量的庫存真的能悉數釋放嗎？上海證券報調查發現，因為部分地塊項目被擱在“高成本”上，開發商要選擇等到房價漲到收支平衡的那一天才愿意推出項目，因此存量全面入市的時間表尚不可期。除了大型國資背景的企業大舉入市外，更多企業尚處在從觀望向進場過渡的關鍵時期。

　　一位成都房地產開發商告訴記者，2007年，成都在房地產市場最高峰共出讓住宅用地60余幅，有近30個單價千萬元以上的“地王”誕生，地塊總價格從數億到數十億不等。而這些地塊截至今年一季度，仍有90%處于未開工或緩開工的狀態。

　　“2008年時，有些項目就是在工地放了一個推土機，以示開工，其實根本沒有推進正常的施工進度。不可否認，目前成都大量項目進入積極推進開工的狀態，但這些項目的統一特點是項目成本不是特別高，比如在2007年年初時以2000至3000元/平方米的樓板價拿的地。另外，開發商資金壓力也不是特別大。”該開發商介紹，一些在2007年下半年以5000元/平方米甚至更高的價格拿得的土地項目，開發商目前均仍舊處于停工狀態。

　　“如果市場價格賣不到8000元/平方米，這些樓板價在5000元的房子根本不賺錢，開發商只有等到價格上升到相應水平后才可能正式啟動銷售。”上述人士稱。

　　另有地產市場分析師認為，因為捂在開發商手中的土地儲備和項目過多，因此即便未來樓市成交量保持在較高水平，土地市場依然難走出低迷。再加上開發商融資成本依然很高，企業沒有足夠的資金實力繼續大量圈地。

　　“雖然目前的成交量有所放大，開發商感到房子好賣了，但是心里還是不托底、不確定，不知道這樣的銷量是不是可以持續下去，因此還需要繼續觀望一段時間，畢竟拿地是企業最大的成本支出，且決定未來數年的生存與發展。”廣州某房地產開發企業高層告訴記者。

　　因此，中原地產李文杰建議，政府應盡快推出便宜土地上市，以改變開發商對未來的市場預期，擴大市場供應。同時對拿到高價地的開發商在土地付款期限及容積率方面給予優惠政策，以解決“存量不上市”的困局。

　　進入4月，這些建議在各地政府開始進入落實階段。

　　應對 政府緊急行動應對供給缺口

　　供應緊張除了導致房價上漲外，還會影響國家經濟整體戰略格局。部分專家已經開始對此提出警告。

　　中國房地產協會秘書長朱中一在近日召開的《2009年房地產藍皮書》發布會上表示，土地購置面積、土地開發面積和房屋新開工面積的同比下降必然影響今年的國家投資規模，進而影響GDP增長。“這些指標的下降對后兩三年的房地產的健康發展帶來了問題。盡管當前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個關系問題，這一點非常重要。”專家表示。

　　以北京為例，據稱，北京市提出今年GDP增長目標是9%，而北京房地產投資規模總體大幅下降的現實，在專家看來將對當年GDP構成影響。

　　值得注意的是，北京市政府的應對行動已經展開。

　　日前，北京市國土局宣布，今年計劃開發儲備土地3600公頃，比去年提升70%以上。計劃安排土地儲備開發投資1131億元。相關負責人稱，按照今年土地儲備開發計劃，北京市土地儲備開發總規模13500公頃。

　　該負責人表示，增加儲備用地的目的主要用于三個方面，除了保證國家重點項目在北京“落地”，以及保證限價房、經適房、廉租房等政策性住房及城市基礎設施等民生工程用地外，一個重要的任務是針對房地產市場的回暖跡象，在開發商恢復投資信心時，及時將完成一級開發的住宅用地推向市場，避免“樓市等地”。

　　上海這邊，此前本報報道，由上海市政府高層領導親自掛帥，今年啟動城區共800萬平方米二級以下舊里改造，即便五年內改造完畢，每年160萬平方米的改造任務也是創下近年來規模之最。

　　“上海不大可能通過控制動拆遷量的方式來壓縮需求，因為天量動拆遷已經成為各地拉動今年GDP增長的最重要工具之一。房地產一旦啟動，可以帶動建材、家居、家電等一系列產業，是經濟拉動鏈條最長的產業之一。”市場人士稱。