國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布了《2009年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》。與去年第4季度蕭條境況不同，全國(guó)商品房今年首季銷售顯示轉(zhuǎn)好勢(shì)頭：全國(guó)商品房銷售額5059億元，同比增長(zhǎng)23.1%；銷售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速分別達(dá)到12.8%和29.1%，仍是拉動(dòng)商品房銷售的主力。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，降幅比2月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2%，這是自去年7月以來(lái)的首次回升。雖然反映整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)”繼續(xù)下滑，達(dá)到94.74，但降幅已較2月大幅收窄。

　　從以上成交放量、價(jià)格止跌的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部有可能正在形成。這是房地產(chǎn)信貸政策松綁、企業(yè)自身資金壓力減緩以及住房需求釋放的綜合結(jié)果。

　　年初以來(lái)，我國(guó)信貸投放節(jié)節(jié)加速，中長(zhǎng)期貸款快速增長(zhǎng)，票據(jù)融資量放大，而中長(zhǎng)期貸款除流向中央政府和地方政府配套設(shè)施項(xiàng)目之外，還有一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)我們?cè)诨鶎鱼y行的調(diào)研，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將期限短的開(kāi)發(fā)貸款展期或續(xù)約，將期限拉長(zhǎng)；還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則以樓盤為抵押從銀行獲得長(zhǎng)期貸款，這都使開(kāi)發(fā)商獲得了一定的資金支撐。此外，開(kāi)發(fā)商還靈敏地感覺(jué)到資本市場(chǎng)對(duì)再融資開(kāi)閘的細(xì)微動(dòng)靜，幾乎所有上市大開(kāi)發(fā)商都積極籌備在資本市場(chǎng)再融資，這對(duì)于市場(chǎng)回暖有很大的促進(jìn)作用。

　　政府的支持固然重要，但是，在市場(chǎng)低迷的情況下，如何釋放購(gòu)買者的潛在需求并向其提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的住房，仍是房地產(chǎn)企業(yè)必須應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的關(guān)鍵。在本輪樓市調(diào)整中，房?jī)r(jià)逐漸走低使自住剛性需求增加，促使近期交易量回暖；與此同時(shí)，國(guó)家明確提出鼓勵(lì)改善性購(gòu)房，并通過(guò)降低交易稅費(fèi)等政策刺激改善性戶型的成交，這使得潛力巨大的改善型需求也開(kāi)始釋放。

　　從短期來(lái)看，信貸支撐、消費(fèi)信心以及房市供求的變化都使樓市回暖的可能性進(jìn)一步增加。但長(zhǎng)期看來(lái)，目前的反彈尚不具備可持續(xù)性，且國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)更加難以準(zhǔn)確把握。因此，“小陽(yáng)春”行情要迎來(lái)“艷陽(yáng)天”，仍需要多方合力。

　　首先，政府應(yīng)努力引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理回歸。更確切地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)應(yīng)該步入一個(gè)“平民化時(shí)代”。這就要求政府充分利用政策性住房調(diào)劑住房的市場(chǎng)價(jià)位。保障性住房和限價(jià)房等政策性住房的大量入市，固然會(huì)分流商品房的市場(chǎng)份額，但同時(shí)也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)尤其是中高端商品房?jī)r(jià)格起到平衡、穩(wěn)定作用，從而引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房，以促進(jìn)整體房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。

　　其次，房企應(yīng)努力挖掘改善性居住需求。一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨(dú)依靠某一方面的需求是難以持續(xù)的。從長(zhǎng)期來(lái)看，剛性需求進(jìn)一步構(gòu)成市場(chǎng)轉(zhuǎn)變推力的能力會(huì)越來(lái)越小，而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費(fèi)的主力。要活躍房地產(chǎn)業(yè)，就需要改善性需求的進(jìn)一步釋放。日前出臺(tái)的“房貸新政”將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來(lái)，與“投資性需求”加以區(qū)別對(duì)待，已表明政府對(duì)這部分需求的支持和重視。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖也將取決于未來(lái)改善型需求的釋放程度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到這種趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)和需求變化，主動(dòng)采取措施，如適度加大地段、環(huán)境、戶型等方面更為優(yōu)越住宅的開(kāi)發(fā)比例，在樓市境況尚未明朗化的情況下?tīng)?zhēng)取更多的有利形勢(shì)。

　　為了實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，在“國(guó)九條”、“金融30條”等政策推出的基礎(chǔ)之上，中央仍會(huì)繼續(xù)采取全面的政策支持房地產(chǎn)回暖，力求保障民生與樓市發(fā)展的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。這就要求銀行繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，合理加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，并對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

　　政府希望有一個(gè)健康、穩(wěn)健發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商期待一個(gè)健康公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而老百姓盼的是有自身能負(fù)擔(dān)得起的房子，這三者其實(shí)并不矛盾。只要能協(xié)調(diào)好居民、政府和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，讓房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買力“漸行漸近”，應(yīng)該能達(dá)到 “三贏”。

　　(作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)