2009齊魯房地產高峰論壇上住房與城鄉建設部政策研究中心主任陳淮做主題演講。陳淮在演講中指出，成交量回升是一個必然趨勢，但是成交量回升并不意味著房價將會上漲。

　　重置成本不支持價格上漲

　　成交的回升是必然的，但是我不認為交易量的回升就是房價的上漲。因為房價并不只是由供求關系決定的。原來我們說房價是由房產商的暴利的主觀愿望決定的，現在轉移到了“供求關系”，這是一個進步。但是我說供求關系并不是決定房價的唯一原因。其中第一個是重置成本，鋼材水泥的價格。擴大再生產的鋼材、水泥這些材料的價格叫重置成本。你別管今年賣的房子當年是多少平米拿的，你只能按今年土地成本的價格，不然過早過晚市場肯定是不認賬的。要不然兩年前2000塊錢拿的地，到今年買房子的時候樓面地價漲到了5000了。很多人就認為這3000塊錢就成了開發商的暴利了。其實這3000塊錢只對稅務局有意義，但是開發商只要進行再生產，就必須按照5000塊錢按照這個成本來算。統計局講，石油價格跌了一半，金屬產品價格跌了40%。這是保守估計，這一個估計肯定也會影響到國內類似的價格。這個重置價格基礎，不支持房地產的價格上漲。

　　價格短期的暴漲，需求量的短期增長，都不是正常的市場狀態。因為房地產購買力絕不可能一個月、一周內有大的變化。因此這個大的變化是沒有大的需求基礎的，不可能的。在這一個調整過程中一定是一個產業內部各種各樣的組織結構，包括大中小的結構，全國性、地方性的企業結構進行優勝劣汰的一個殘酷的調整過程。

　　房地產一直是支柱產業

　　金融危機只是貨幣危機，錢找不著北了。如果再稍微表面一下，其實就是表現在普遍性的資產縮水和債務不縮水的矛盾。以前“地王”拿了地了，土地是優質資產，但是為什么我們開發商拿著優質資產還活不下去了呢？就是因為資產縮水了，但是債務沒有縮水。我們注意到全球金融危機第二波，如果我們給一個理論詞的話就是“資產縮水下債務不縮水這個矛盾從激化到對抗的程度”。

　　大家把太多的希望寄托在一個產業身上的時候，它沒辦法把這些擔子挑起來。產業政策是一個狹窄的領域，它指的借政府之手對產業結構、產業升級以及產業自身發展的主動性調整干預，不包括貧富差距，短期的價格漲落以及城鄉矛盾、反腐敗這些內容。從來沒有一個國家的產業政策是包含這些內容的，而且也不是解決短期內經濟運行的平穩與否的問題的。其實房地產業不能承擔起金融風暴下的產業風險，得適當控制一下，這叫產業政策。但是有一點可以肯定，從1998年開始，國家就一直在講房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，幾乎每一年都會有重復，包括2009年。

　　政府的政策之手對市場影響是大的，但是千萬不要迷信政府。不要過度相信父母的優化選擇能力，五個兒子，父母偏愛一個兒子，這個兒子每天都給他雞蛋吃，說培養他上清華大學。但是他早戀，但是天天打柴火的那個，一言不發就成了才了。政府的優化能力是有限的。

　　是什么影響了房價？

　　市場是殘酷的，需要進行大量的優勝劣汰。我們可能在未來五年面對的還不是市場供求波動本身，而是供求關系下市場波動本身。所以我剛才說的，關注政策，但是不要把政策當做自己能否存活下去的根本東西，敢在三九天開冷飲的冷飲店才是最強的。風險承受能力，你的優化資源的本事才是在這個行業內生存之道。

　　房地產經濟學中影響房地產價格的有四個主要因素。第一個是幣值。因為它是資產價格，所以它對幣值高度敏感。影響咱們房地產的名義價格，銀行不是有名義利率和實際利率嗎？房地產也有。名義價格可能不是由供求關系決定的，而是幣值。第二個，資產價格的預期。資產價格怎么預計的？我們通俗說把多少錢買成房子能夠收多少租金？而且要高于銀行同期利率，這是它合理價格的中樞，這是資產化的價格。股票價格、房地產價格的根本定價原則，是資本化的價格核心，這和供求關系也沒關系。第三條是重置成本，最后才是供求關系。