本報記者上月分別走訪了蘇州、常州，南京，杭州，成都，重慶二線城市的房地產市場，稿件請見 《二線城市房地產“回暖” 調查 政府、開發商齊“吆喝” 江蘇樓市回暖前途莫測》(2009-4-1 B8)；《低地價讓開發商底氣十足 降價風暴將席卷杭城》(2009-4-8 B8)；《樓市保溫 成渝“天量”動遷力保剛性需求》(2009-4-16B6)。通過這次大規模的實地調查，本報記者深入了解了這次全國樓市回暖中二線城市房地產業背后的故事。現將整個調查結果進行更深一層的總結分析，試圖挖掘出這次全國樓市回暖的真正原因。⊙本報記者 唐文祺

　　忽如一夜春風，各地樓市在3月份暖意叢生。成交放大的狀況，不僅僅在一線城市中出現，杭州、南京、成都等各個二線城市，分別畫出了久違的成交高峰曲線。樓市“小陽春”，出乎意料地提早出現在了今年3月份。然而，對于苦候多時的開發商來說，果真是“守得云開見月明”嗎？這一輪突發的回暖，被業內人士不約而同地解讀為“被抑制需求的短期釋放”。對于未來前景的態度，可從中窺見一斑。

　　3月二線城市地產

　　暖風頻吹

　　今年3月份的樓市表現，稱得上當之無愧的“金三月”。在中國指數研究院數據信息中心的檢測結果中，占比約87%的監測城市住宅成交面積呈現環比上升。在監測的30個城市中，環比漲幅處于50%-100%區間的城市共有13個。而就在2月份，近一半的城市環比增幅只是處于50%的水準以下。

　　這一輪小陽春的出現，頗為突然。“開發商們都不曾預料到。”一位房地產業內人士表示。回到2008年，成交委靡不振的現象蔓延全國樓市。以成都為例，2008年成都商品房的成交量僅為600萬平方米，而在2007年的樓市熱火時期，成都市場的商品房成交量為1200萬平方米，住宅成交1000萬平方米左右。這并不是孤例。浙江樓市的范本——杭州，自去年5月份之后，每個月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。

　　但在如今，記者在蘇州、杭州、成都等各個二線城市進行調查的過程中發現，成交量顯著上升的例子卻比比皆是。實際上，蘇州、南京等樓市的回暖勢頭，早在3月之前便已現端倪。根據統計數據顯示，今年1-2月，蘇州市區新建商品住宅成交6930套、85.9萬平方米，成交總額為55.42億元。而今年頭兩個月內的南京樓市商品住宅成交量，已從去年9-10月的20多萬平方米，恢復至約55萬平方米。

　　降房價與剛性需求

　　共促回暖

　　對于回暖的原因，不能不提到政府方面的支持。自去年下半年開始，中央和地方政府便不斷推出促進房地產市場發展的利好措施。比如去年9月，南京市政府辦公廳率先公布了20條救市措施；10月，杭州市推出了被稱之為“力度最大”的“二十四條”；年底，成都市出臺《關于進一步改善居民居住條件促進房地產市場健康發展的實施意見》，蘇州市政府則在近期決定給予有條件的購房補貼。一時間，稅收、信貸、入戶等各項以往用來禁錮房地產業飛馳的枷鎖，相繼松動。

　　記者在調查時也發現，當房地產行業在拉動內需、促進經濟中的作用日益突顯時，如何在政策上合理把握“松”與“緊”的尺度，是當下最為微妙的關系協調。救市政策的出臺，背后隱藏的，仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行為。“房產市場的冷卻，勢必影響到土地市場的出讓。對于依賴土地出讓制造財政收入的地方政府來說，救市拉動便是當務之急了。”一名資深房地產業內人士提出。

　　不過，可以明確的一點是，無論政府出于何種考慮所進行的“托市”行為，在房價高居不下的情況下，并未曾收到市場明顯反饋。最直接的案例是，杭州市的“二十四條”，并未在去年制造出明顯回暖跡象。

　　房地產業兼具商品化與民生的特性使得政府的出臺政策不得不小心。如果政策力度過大，房價仍然會重蹈上漲的覆轍；可是如果力道不及，卻又起不到該起的拉動作用。只能是一邊看市場反應一邊逐漸放寬。

　　政策松綁速度緩慢的結果，便是效應延后導致的市場持續性低位盤整。當資金壓力開始影響到房企生存時，開發商們終于清醒認識到降價“自救”的必要性。國家統計局公布的數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，比2月份降幅擴大0.1個百分點。在成交量大增的情況下，價格卻并沒有同時上升，這一點，是與2007年樓市過熱時期最大的不同之處。

　　而在去年，死抗房價等待政府救市的僥幸心態，是開發商中的主流意識。能夠真實反映態度轉化的現象是，當萬科在2008年率先降價時，跟隨者寥寥；但在今年，主動降價促銷的開發商已成群聚。杭州一名開發商就表示“即使是政府有心托市抑制房價下跌，在這種情況之下也無法加以控制了。”

　　雖然前期救市政策并未造就太大的市場效應，但為消費信心的恢復筑造了基礎。終于，在房價實質性調整的情況下，剛性需求開始大量釋放出來。“市場缺乏的，只是一個合理的價格。這才是拉動成交量上漲的關鍵因素。”

　　供大于求仍為恢復需求

　　主要障礙

　　根據南京市房管局副局長郭宏定的預測，未來二季度的南京房地產市場將呈現穩定。而原因之一，便是南京樓市的供需之比高達1.3：1，尚有較多存量房源亟待消化。而在成都，今年的住宅成交量可能在800萬平方米，但目前存量房源已在800多萬平方米，還不包括建筑面積高達2000萬平方米的存量地塊。

　　南京中原地產市場研究部總監張君表示，目前的市場購買力仍然以剛性需求為主，這部分需求無法支撐市場長久的交易量提升。“改善性需求和投資性需求雖然有所試水，但一旦房價發生反彈，相信會對這部分需求產生抑制。”

　　而籠罩于開發企業之上的陰霾并未完全散去。一個較為普遍的認知是：今年下半年的市場前景并不樂觀。所謂“半年定全局。”一家布局于二、三線城市的中等規模企業，仍繼續2月底以來的策略：低于周邊市場的價格積極推盤。“誰先降價，就是先搶得了客戶、搶得了市場份額。”該公司一高管直言不諱地說，“如今仍是現金為王時期。”