房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關，但問題的關鍵并非僅僅如此，即便在樓市繁榮時也發生過。對此，有關部門當審視違規問題的癥結所在。

　　一向被視作暴利行業的房地產業，竟然成為“欠稅大戶”聚集之地。據報道，在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業名單中，房地產公司及相關企業達70余個。實際上，房地產企業逃稅現象在許多城市都屢見不鮮。

　　房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關。房地產行業是典型的資金密集型行業，一直以來通過財務杠桿高負債運營才賺得盆滿缽滿，這個泡沫終有一天會破裂。近年來，央行嚴控房地產信貸規模，通過一系列措施收緊開發企業貸款的閘門。同時，市場的觀望氛圍使得交投清淡，樓盤滯銷也制約住了企業靠預收款回籠資金的來源。由此，部分企業甚至出現資金鏈斷裂的危局，欠稅在某種程度上就是其表現之一。

　　問題的關鍵并非僅僅如此。事實上，即便在樓市繁榮時，房地產企業的逃稅問題也一直讓稅務部門頭痛不已。從2003年至2005年上半年，北京地稅調查的房地產企業有問題率高達66%。2005年第三季度，在上海地稅局發布的欠稅公告中，14家房地產企業“榜上有名”。可見，房地產企業逃稅與市場行情的關聯度不大，其特別的運作方式為其逃稅提供了便捷。對此，有關部門當審視違規問題的癥結所在。

　　從財務操作的技術看，房地產企業逃稅的重要手段之一便是延遲對收入到賬的確認。由于消費者購房大多需要通過銀行按揭來完成，而這部分按揭款是由貸款銀行直接以賬號劃撥的方式支付給開發商的。這就在支付形式上為開發商延遲確認售房收入提供了掩蓋機會。這還只是偷逃一時的稅款，要是等到樓盤售罄、收入全部確認后仍然要全額繳納稅款的話，那么以項目公司“空殼消亡”來逃稅則達到了“一了百了”的效果。

　　一般而言，房地產企業每開發一個樓盤，便成立一個所謂的項目公司進行全程管理。項目公司是房地產企業的成本中心，擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式固然有利于開發商對項目進行集成管理、合理考核項目負責人業績。但在樓盤開發過程中，項目公司基本不會確認營業收入，卻以“其他應付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負債，成為經營資金流入的主要渠道。一旦樓盤銷售完畢，這些項目公司往往會被注銷，使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能夠得逞。據統計，全國房地產的項目公司數以萬計，就在這些企業的誕生與消失之間，國家稅收大量流失。可見，房地產企業逃稅其實是個體制性的問題而并非僅僅是個案。

　　事實上，有關部門也曾經試圖對此加以防范。如國稅局早在2003年就頒發過一項關于房地產預售計提的政策，但因受制于項目公司隨意關門的問題一直未能落實。可見，防范房地產企業逃稅尚需要一套系統的措施進行監管，否則就會“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，將監管停留于表面。

　　其實不止項目公司制度一項，近期市場各方對于期房銷售模式也都開始進行深刻反思。這樣的反思恰逢其時，筆者建議，監管部門當借當前時機，及時對房地產管理體制進行大刀闊斧的整體規范，唯有如此，房地產企業才可能革弊除新，實現體制性優化。(作者馬紅漫，經濟學博士)