房地產(chǎn)無(wú)法脫離宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境獨(dú)立存在 今春需求釋放得益于去年需求積壓———

　　“終于有自己的房子了。”日前，在北京工作了六年的于先生告訴筆者說(shuō)。雖然和妻子領(lǐng)證一年多了，但一直還沒(méi)有買婚房。看了一年多，發(fā)現(xiàn)今春樓市回暖，于先生和家人商量幾次，終于拿出幾年的積蓄，加上父母的資助，買了新房。

　　根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)市場(chǎng)中心提供的數(shù)字，2009年一季度北京商品住宅新房成交27425套，3074162平方米；環(huán)比2008年第四季度的18512套、2193251平方米分別上漲48%和40%，同比2008年第一季度的17544套、2143457平方米分別上漲56%和43%。

　　另?yè)?jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2009年1月到3月，二手住宅房簽約分別為7358套、9373套、19973套，合計(jì)37095套，面積320萬(wàn)平方米。

　　綜合以上兩組數(shù)據(jù)，2009年第一季度住宅類商品房成交套數(shù)和面積總量，已經(jīng)是2008年全年成交量99679套、1100萬(wàn)平方米的65%和57%。

　　對(duì)于正在持續(xù)的這一波樓市小陽(yáng)春，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，今年一季度成交的商品房中約八成是去年積壓需求的釋放。做出這一判斷基于兩方面的原因，一是在這一輪成交中，購(gòu)房者決定快、成交時(shí)間短，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)樓市是持續(xù)關(guān)注的；二是第一季度二手房交易量連續(xù)三個(gè)月超過(guò)新房，透露出購(gòu)房者購(gòu)房多是自用。作為用家，需求的產(chǎn)生和關(guān)注都是有一段時(shí)間的。

　　和李文杰的判斷相似，“1到3月都沒(méi)做過(guò)什么推廣，但是交易量上去了。這說(shuō)明客戶關(guān)注度一直不曾下降。”北京首開天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)胡靜說(shuō)。

　　和購(gòu)房需求釋放并存的還有市場(chǎng)放量的相對(duì)減少。據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)市場(chǎng)中心數(shù)字，從2009年1月到3月，雖然在新開樓盤、套數(shù)和供應(yīng)面積均呈上升趨勢(shì)，但2009年第一季度市場(chǎng)放量無(wú)論是環(huán)比2008年第四季度，還是同比2008年第一季度，都有大幅減少。(如下表)

　　而2009年第一季度成交新商品住宅27425套，3074162平方米，高出第一季度供應(yīng)套數(shù)和面積的135.8%和165.3%。

　　購(gòu)房需求的“非剛性”

　　和在今春買房的于先生不同，同樣是要買婚房，和妻子一起租房的劉先生就表示，“開發(fā)商漲價(jià)我就繼續(xù)租房子。”

　　劉先生原來(lái)看上了中關(guān)村附近的一處新開盤的房子，正準(zhǔn)備買，卻發(fā)現(xiàn)每平方米漲了上千塊錢，于是又打消了馬上買房的計(jì)劃。

　　對(duì)于樓市的剛性需求，商務(wù)部培訓(xùn)中心專家、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院特聘教授李左東認(rèn)為，剛性需求并不是無(wú)條件的。所謂的剛性需求，依然存在替代選項(xiàng)和時(shí)間上的彈性。

　　“相當(dāng)比例的購(gòu)房者的需求是一貫的，購(gòu)買力也是相對(duì)穩(wěn)定的，”有開發(fā)商也表示，自己所擔(dān)心的不是市場(chǎng)上的購(gòu)買力，而是購(gòu)房者需求的彈性。而這種彈性可能隨時(shí)因房?jī)r(jià)的波動(dòng)而發(fā)生改變。“房?jī)r(jià)往往就是一針強(qiáng)心劑或一針鎮(zhèn)靜劑。”

　　“樓市回暖會(huì)刺激購(gòu)房需求，也會(huì)刺激價(jià)格上漲；然而房?jī)r(jià)一旦上漲，很容易反過(guò)來(lái)制約購(gòu)房需求的釋放。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)的需求和購(gòu)買力總體來(lái)說(shuō)是基本穩(wěn)定的，關(guān)鍵在于如何推動(dòng)購(gòu)房需求的釋放。

　　購(gòu)房需求能否持續(xù)由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定

　　供銷兩旺是許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士期盼的景象，購(gòu)房者能否持續(xù)釋放購(gòu)房需求也成了許多開發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題。

　　對(duì)此，李文杰表示，在這一波樓市回暖中，3月中旬市場(chǎng)成交量最高，處于積累的市場(chǎng)需求強(qiáng)烈釋放的階段，目前這種釋放開始見頂回落。但由于宏觀市場(chǎng)的積極信號(hào)，包括資本市場(chǎng)氣氛、股市的表現(xiàn)及其他一些行業(yè)指標(biāo)的向好，還是會(huì)支撐小陽(yáng)春持續(xù)一段時(shí)間。一方面，購(gòu)房者積累的釋放需要一個(gè)過(guò)程；另一方面，開發(fā)商自身會(huì)進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)一系列促銷優(yōu)惠手段，帶動(dòng)一部分購(gòu)房人、投資人，拉動(dòng)市場(chǎng)需求，“5月份的市場(chǎng)還是可以的。”

　　而對(duì)于2009年全年的預(yù)期，李文杰表示并不樂(lè)觀，“宏觀經(jīng)濟(jì)層面的因素決定了樓市的不確定性。”李文杰認(rèn)為，2009年不會(huì)出現(xiàn)2007年量?jī)r(jià)齊漲的局面，但成交量會(huì)小幅超過(guò)2008年1100萬(wàn)平方米出頭的水平。

　　對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)出的小陽(yáng)春，李左東認(rèn)為，這并不能算是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。一方面，市場(chǎng)積壓的存量完全消化尚需時(shí)日；另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少明顯的具有導(dǎo)向性的政策。

　　而房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法脫離宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境獨(dú)立存在。市場(chǎng)需求的釋放，根本上由購(gòu)房者的購(gòu)買力決定，進(jìn)而由購(gòu)房者群體背后的各行業(yè)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)決定。

　　李左東透露，在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士也在通過(guò)非正規(guī)的形式，呼吁政府部門多從“下游”著手，應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

　　李左東談到，如果政府層面能降低稅費(fèi)，進(jìn)而就會(huì)給開發(fā)商更大的降價(jià)空間，最終實(shí)現(xiàn)更多地讓利于民，同時(shí)也會(huì)惠及當(dāng)?shù)刎?cái)政。因?yàn)閷?duì)于很多地方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是當(dāng)?shù)刎?cái)政支柱產(chǎn)業(yè)。文/張旭