房地產無法脫離宏觀經濟環境獨立存在 今春需求釋放得益于去年需求積壓———

　　“終于有自己的房子了。”日前，在北京工作了六年的于先生告訴筆者說。雖然和妻子領證一年多了，但一直還沒有買婚房。看了一年多，發現今春樓市回暖，于先生和家人商量幾次，終于拿出幾年的積蓄，加上父母的資助，買了新房。

　　根據協成機構市場中心提供的數字，2009年一季度北京商品住宅新房成交27425套，3074162平方米；環比2008年第四季度的18512套、2193251平方米分別上漲48%和40%，同比2008年第一季度的17544套、2143457平方米分別上漲56%和43%。

　　另據北京市房地產交易管理網統計，2009年1月到3月，二手住宅房簽約分別為7358套、9373套、19973套，合計37095套，面積320萬平方米。

　　綜合以上兩組數據，2009年第一季度住宅類商品房成交套數和面積總量，已經是2008年全年成交量99679套、1100萬平方米的65%和57%。

　　對于正在持續的這一波樓市小陽春，中原地產華北區總經理李文杰認為，今年一季度成交的商品房中約八成是去年積壓需求的釋放。做出這一判斷基于兩方面的原因，一是在這一輪成交中，購房者決定快、成交時間短，說明購房者對樓市是持續關注的；二是第一季度二手房交易量連續三個月超過新房，透露出購房者購房多是自用。作為用家，需求的產生和關注都是有一段時間的。

　　和李文杰的判斷相似，“1到3月都沒做過什么推廣，但是交易量上去了。這說明客戶關注度一直不曾下降。”北京首開天成房地產開發有限公司銷售總監胡靜說。

　　和購房需求釋放并存的還有市場放量的相對減少。據協成機構市場中心數字，從2009年1月到3月，雖然在新開樓盤、套數和供應面積均呈上升趨勢，但2009年第一季度市場放量無論是環比2008年第四季度，還是同比2008年第一季度，都有大幅減少。(如下表)

　　而2009年第一季度成交新商品住宅27425套，3074162平方米，高出第一季度供應套數和面積的135.8%和165.3%。

　　購房需求的“非剛性”

　　和在今春買房的于先生不同，同樣是要買婚房，和妻子一起租房的劉先生就表示，“開發商漲價我就繼續租房子。”

　　劉先生原來看上了中關村附近的一處新開盤的房子，正準備買，卻發現每平方米漲了上千塊錢，于是又打消了馬上買房的計劃。

　　對于樓市的剛性需求，商務部培訓中心專家、北京大學經濟學院特聘教授李左東認為，剛性需求并不是無條件的。所謂的剛性需求，依然存在替代選項和時間上的彈性。

　　“相當比例的購房者的需求是一貫的，購買力也是相對穩定的，”有開發商也表示，自己所擔心的不是市場上的購買力，而是購房者需求的彈性。而這種彈性可能隨時因房價的波動而發生改變。“房價往往就是一針強心劑或一針鎮靜劑。”

　　“樓市回暖會刺激購房需求，也會刺激價格上漲；然而房價一旦上漲，很容易反過來制約購房需求的釋放。”一位業內人士表示，市場的需求和購買力總體來說是基本穩定的，關鍵在于如何推動購房需求的釋放。

　　購房需求能否持續由宏觀經濟形勢決定

　　供銷兩旺是許多房地產業內人士期盼的景象，購房者能否持續釋放購房需求也成了許多開發商關心的問題。

　　對此，李文杰表示，在這一波樓市回暖中，3月中旬市場成交量最高，處于積累的市場需求強烈釋放的階段，目前這種釋放開始見頂回落。但由于宏觀市場的積極信號，包括資本市場氣氛、股市的表現及其他一些行業指標的向好，還是會支撐小陽春持續一段時間。一方面，購房者積累的釋放需要一個過程；另一方面，開發商自身會進行調整，通過一系列促銷優惠手段，帶動一部分購房人、投資人，拉動市場需求，“5月份的市場還是可以的。”

　　而對于2009年全年的預期，李文杰表示并不樂觀，“宏觀經濟層面的因素決定了樓市的不確定性。”李文杰認為，2009年不會出現2007年量價齊漲的局面，但成交量會小幅超過2008年1100萬平方米出頭的水平。

　　對于當前市場表現出的小陽春，李左東認為，這并不能算是房地產市場的繁榮。一方面，市場積壓的存量完全消化尚需時日；另一方面，政府對房地產市場還缺少明顯的具有導向性的政策。

　　而房地產市場無法脫離宏觀經濟環境獨立存在。市場需求的釋放，根本上由購房者的購買力決定，進而由購房者群體背后的各行業發展、宏觀經濟形勢來決定。

　　李左東透露，在宏觀經濟層面，許多經濟學界人士也在通過非正規的形式，呼吁政府部門多從“下游”著手，應對當前經濟形勢。

　　李左東談到，如果政府層面能降低稅費，進而就會給開發商更大的降價空間，最終實現更多地讓利于民，同時也會惠及當地財政。因為對于很多地方來說，房地產都是當地財政支柱產業。文/張旭