仿佛為了應(yīng)景，近期全國(guó)各大城市樓市呈現(xiàn)出一派暖融融的春意：以萬(wàn)科為代表的大開(kāi)發(fā)商停止了促銷活動(dòng)，久違的 “少量多批”、“多次開(kāi)盤、逐步提價(jià)”等炒作性推盤手法再度活躍在各大賣場(chǎng)，部分城市的房?jī)r(jià)甚至還出現(xiàn)觸底彈升。

　　樓市的春意也似乎蔓延到敏感的股市，盤桓一周多的地產(chǎn)板塊在昨日出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，100余家板塊個(gè)股全線飄紅，其中金地集團(tuán)等13家公司漲停，60家公司漲幅超過(guò)5%。同時(shí)，地產(chǎn)板塊成交也出現(xiàn)大幅放量，地產(chǎn)板塊成交量877.3萬(wàn)手，比前一交易日增長(zhǎng)133%。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊股票受到追捧的關(guān)鍵因素是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的回暖跡象。

　　真的是“春江水暖鴨先知”嗎？還是僅僅是壓抑已久的剛性需求集中釋放所帶來(lái)的短暫暖意？

　　春暖

　　專家：進(jìn)入價(jià)跌量升階段

　　國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員孫建平用三個(gè)階段來(lái)描述目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段。第一階段是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者、銀行、政府之間的多重博弈，其結(jié)果是房?jī)r(jià)合理地下降；第二階段是房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致成交量上升，行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇；而隨著成交量上升和拉動(dòng)，房?jī)r(jià)將止跌并逐漸上漲，行業(yè)由此進(jìn)入第三階段，開(kāi)發(fā)商財(cái)報(bào)改善階段。

　　據(jù)此，孫建平認(rèn)為，目前廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入第二階段。“基本可確定廣深區(qū)域樓市已經(jīng)到了L型底部，其中房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是跌幅有限，成交量的表現(xiàn)是將有波段式反彈。”

　　分析師也普遍認(rèn)為，各大城市最近幾個(gè)月來(lái)最暢銷的是中低價(jià)位、90平方米左右的住宅，其對(duì)應(yīng)的是剛性和改善性需求，他們對(duì)房?jī)r(jià)和收入最敏感。而地方政府陸續(xù)推出的救市措施和中央對(duì)第二套房貸的放松，將為投資需求的增加提供條件。

　　在價(jià)跌量升的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也出現(xiàn)了超預(yù)期的增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)1月~2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2398億元，同比增長(zhǎng)1.0%，超過(guò)不少分析師的預(yù)期。對(duì)此，申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速的正增長(zhǎng)仍然可期，這主要是因?yàn)榻衲暾�府保障住房的力度將不斷加大，另外開(kāi)發(fā)商的資金壓力也由于近期的成交上升而得以緩解。

　　春寒

　　開(kāi)發(fā)商：去庫(kù)存化需時(shí)仍長(zhǎng)

　　然而，分析人士也指出，2月份全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。以2月上海樓市的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求。

　　房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，其走勢(shì)離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。近期公布的前兩月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)喜憂參半，但居民收入預(yù)期的下降已經(jīng)在進(jìn)一步制約消費(fèi)擴(kuò)張，意味著未來(lái)消費(fèi)的啟動(dòng)仍很艱辛。這將給開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存化帶來(lái)不小的壓力。

　　因此房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的庫(kù)存量依然是懸在各地產(chǎn)商頭上的一把利劍。一旦成交量停止回升，開(kāi)發(fā)商消化存量房所需時(shí)間將持續(xù)更長(zhǎng)，從而回款壓力更加嚴(yán)峻，也將導(dǎo)致毛利率進(jìn)一步降低。瑞銀近期發(fā)布的報(bào)告顯示，根據(jù)2009年1月各城市的待售面積和成交套數(shù)的數(shù)據(jù)測(cè)算，寧波、東莞、成都等城市消化完現(xiàn)有庫(kù)存需要2~3年的時(shí)間，北京、南京、青島、深圳等地消化完現(xiàn)有庫(kù)存需要1~2年的時(shí)間。

　　對(duì)此，保利地產(chǎn)的工作人員向記者表示，目前只能說(shuō)成交量企穩(wěn)，但回暖還說(shuō)不上。萬(wàn)科深圳的人士也表示，“現(xiàn)在深圳購(gòu)房者的觀望氣氛依然比較濃厚。整個(gè)行業(yè)還沒(méi)有從下行的趨勢(shì)中走出來(lái)。”