主持人：唐文祺

　　嘉賓：上海中原研究咨詢部研究經理龔敏

　　一、二月份全國樓市成交量出現回升，部分開發商乘此悄然將價格上調。與此同時消費者希望價格進一步下降的愿望卻仍然很強烈。3月12日舉辦的“上海之春”房展會雖人流量創下了13萬人次的新紀錄，但四天會展期間僅僅達到1.2億元的意向定金數，創歷史新低。市場究竟會在繼續觀望中僵持下去，還是就此回暖，房地產商可以盡享春日暖陽？上證演播室請來業內人士做出解答。

　　促銷舉措力度不夠

　　主持人：與以往相比，此次2009“上海之春”房展會有什么不同之處？

　　龔敏：這次公布的統計數據顯示，今年房展會的人流量，創紀錄地達到了13萬人次；但現場意向定金卻只是4天達到1.2億元人民幣，創下歷史新低。我感覺，這次房展會還是表現為“看熱鬧多、出手少”。

　　對于開發商來說，在5月傳統樓市旺季來臨之前，這次房展會可以看做是一次試水。可能有些人會不同意，因為諸如萬科、復地等一干品牌開發商紛紛缺席，只有綠地和大華兩家企業在展館中大做文章，整體效果大打折扣。但以我個人角度來看，品牌開發商的缺席，反而起到了吸引注意力的效果。

　　為什么這么說呢？據我所知，部分開發商正在醞釀新一輪的銷售措施，其中包括了促銷方式、銷售定價、如何更好體現附加值等各個方面，以應對即將來臨的5月樓市銷售旺季。以萬科為例，作為行業老大，在房展會上的一舉一動勢必成為關注焦點，并以此作為預測后市的衡量基準之一，因此還不如索性不出現于房展會上。這倒不失為營銷的一種手段。

　　從各個參展的樓盤分布區域來看，大多集中于閔行區、松江區及各個郊區新城等外環以外區域，普遍位置較偏。而市民們原本希冀看到的降價、大力促銷等情況，并沒有發生。從展會現場來看，只有春申麗城推出的二房8.8折、三房8.6折，買房送車位的促銷手段力度較大，其他一干樓盤實行的送契稅、免物業費等舉措，實屬司空見慣，并不能構成吸引力。

　　開發商應避免盲目樂觀

　　主持人：由于今年1-2月份的市場成交情況尚屬樂觀，“回暖”說法開始產生，你同意這種觀點嗎？

　　龔敏：從1、2月份的市場成交量來看，排除掉配套商品房，商品住宅共計成交了11296套，與去年同期相比，成交量僅僅減少了5.6%，表面上看似乎有所起色。但是由于去年很多項目延期開工，今年的市場存貨增量只會比2008年更大。對于開發商來說，如何消化存貨的壓力有增無減。如果開發商對于后市太過樂觀，甚至于計劃漲價的話，這種判斷并不明智。

　　需要指出的是，市場購買欲望并沒有消失。回顧一下前兩個月的個盤成交情況，只要開發商把售價調整合理到位了，很容易引發購買力的釋放。舉例來說吧，大寧板塊的慧芝湖花園，歷史價格曾經達到過2.2萬元/平方米。但在去年年底推出二期時，先是以“八折”優惠來吸引客戶，當天就售出130套房。今年前2個月間，開發商仍然采用較為平穩的價格銷售，現在的銷售均價也不過在1.8至1.9萬元/平方米之間，結果銷售超過500多套。

　　我舉這個例子是想說明，目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購房者，受到總體經濟大環境影響，加上觀望等待多時，會表現得更為理性。如果沒有實質性的價格松動，并不會輕易選擇入市，希望開發商對于后市預測不要盲目樂觀。

　　謹慎挑選合理物業

　　主持人：從專業人士角度來提建議，如今是不是入市購房的時機？

　　龔敏：我覺得5月份的市場情況很難預測，因為從這次房展會的情況來看，買賣雙方的僵持情況仍然存在。開發商的定價通常會根據可售量或周邊樓盤價格來調整，不排除出現個別地理位置好的樓盤進入銷售后期時，房源的稀缺會致使開發商提價惜售;但如果采取持續降價的方式，又容易引發購房者的進一步觀望情緒。因此，我覺得，市中心區域或者是配套設施完善的偏遠區域，在經歷了前一輪調整之后，樓盤價格回漲幅度很小，或者保持平穩的話，應該是比較適合剛性需求者購買的。