地產(chǎn)龍頭萬科(000002)3月10日發(fā)布的年度業(yè)績受到市場高度關(guān)注。作為房地產(chǎn)行業(yè)是否有信心的風向標，萬科對于地產(chǎn)市場的未來有何看法，其信心何在？萬科總裁郁亮在3月9日接受中國證券報記者專訪時表示，雖然調(diào)整還沒結(jié)束，但政策的穩(wěn)定讓開發(fā)商心里感到踏實，由于明確了政策與市場的“邊界”，相信未來的發(fā)展會更穩(wěn)定。

　　調(diào)整還沒有結(jié)束

　　中國證券報記者：近兩個月房地產(chǎn)市場成交量超預期回升，是否意味著市場已觸底回升？

　　郁亮：萬科認為決定中國房地產(chǎn)行業(yè)長期前景的深層因素，并未發(fā)生任何根本性的轉(zhuǎn)變。但萬科一直堅持“應對重于預測”的原則，現(xiàn)在給短期市場下結(jié)論很困難，如果說一定要下個結(jié)論，我們認為調(diào)整還沒結(jié)束。

　　我想解釋一下，為什么珠三角區(qū)域城市的房地產(chǎn)市場普遍都還不錯。實際上，并不是全國所有的城市都出現(xiàn)了成交量大幅回升的特征。

　　以深圳為例。深圳這兩個月成交活躍，主要有幾個因素：第一個因素是珠三角的調(diào)整最早，從2007年10月開始，以萬科為代表的企業(yè)率先調(diào)整至今，已經(jīng)一年多了，房市價格基本調(diào)整到位。“調(diào)整基本到位”的依據(jù)，就要看價格是否回到暴漲前的水平。目前深圳的房價每平方米大約在11000-12000元左右，基本上是暴漲前的價格水平。第二個因素是國家出臺了很多對消費者有利的宏觀調(diào)控政策，主要是降息，多次降息使得部分購買者每月按揭負擔下降了20%-30%，這是非常難得的利好。第三個因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面積為1500萬平方米，2007年因價格太高降至900萬平方米，2008年只有600多萬平方米，實際上這兩年大約每年幾百萬平方米的真實需求被壓抑、推遲了；經(jīng)過一年多的等待，借助于上述利好，借助于發(fā)展商主動調(diào)整價格，深圳無論一手房還是二手房都表現(xiàn)得比較活躍，有恢復性增長的味道。

　　為什么說調(diào)整還沒有結(jié)束呢？這種勢頭能否持續(xù)下去，我們還不能下這個結(jié)論。首先，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)有很密切的關(guān)系，宏觀經(jīng)濟接下來會如何走，溫總理已經(jīng)說會很艱難，今年的困難很大，這對我們行業(yè)也會有很大的影響。其次，并不是所有的城市都像深圳進入了底部區(qū)域，不同城市有不同的表現(xiàn)。再次，即使有些城市像深圳那樣處于底部區(qū)域，但需要多長時間才會往上走又是一個新問題，它有可能相持很長時間。因此，對于未來的市場趨勢，我們總的結(jié)論是不確定，但宏觀政策還是有效果的。

　　“政策的歸政策，市場的歸市場”

　　中國證券報記者：溫總理在政府工作報告中提到要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，您如何看待報告關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述？

　　郁亮：我們看到溫總理在“兩會”期間對于房地產(chǎn)市場和行業(yè)用了“穩(wěn)定”這個詞，這讓我們心里很踏實。因為房地產(chǎn)投資是長周期投資，現(xiàn)在的投資決定了未來3-5年的結(jié)果，所以發(fā)展商最需要穩(wěn)定政策，最需要明確我們的“邊界”在哪里？這個“邊界”就是溫總理在報告中提出來的“大力發(fā)展保障用房，穩(wěn)定商品房市場”，這就讓我們感到吃了定心丸。

　　“政策的歸政策，市場的歸市場”：社會低收入人群的住房問題以政府力量為主去解決，當然，包括萬科在內(nèi)的發(fā)展商也會在政府的組織下積極參與保障住房的建設(shè)；發(fā)展商主要負責商品房市場這一塊。兩者的邊界已經(jīng)劃清楚了，這是對我們行業(yè)有著巨大影響的一件事情。

　　可以看到，經(jīng)濟政策目標越來越務(wù)實，越來越把政策跟市場界限劃得更清晰，照顧到真正需要照顧的人群。政策經(jīng)過這么多年的摸索與探討，已經(jīng)走到比較正確的方向上。

　　另一方面，政策也會趨于穩(wěn)定，以前的政策效果也會更充分顯現(xiàn)出來，從而能夠?qū)ξ磥淼闹\劃與發(fā)展有充分的判斷。我相信房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展會更穩(wěn)定，但同時也需要一點時間。

　　現(xiàn)金流“量入為出”

　　存貨“量出為入”

　　中國證券報記者：就萬科而言，在區(qū)域發(fā)展策略上有何考慮？對于“去存貨化”，您對萬科及整個行業(yè)的存貨情況有何認識？

　　郁亮：去年珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整力度最大，壓力最大，然而我們50%的業(yè)績?nèi)詠碜杂谥槿�角，其中深圳、佛山的市場占有率排名第一，廣州第四、東莞第二。珠三角的地位非常牢固，也表明萬科的根基很穩(wěn)固。

　　從長遠看，我們希望珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)三者比翼齊飛，做出同樣的貢獻。對于今年的項目發(fā)展，萬科遵循“精挑細選，把握機會”的原則，希望未來能夠選擇那些已經(jīng)進入底部區(qū)域的城市進行投資。我們不會等到最低點再進行投資，我們也不會去預測底在哪里。如果可以進行選擇的話，我們希望在主要城市，即那些平常土地儲備難以獲得的城市，比如北京、上海、廣州、深圳等地，能夠進行一些投資。如果股東能夠接受，我們也覺得能給股東帶來利益，并且資本市場配合的話，我們會謹慎考慮進行一次股權(quán)融資的安排。我們也一直注重其他融資手段和工具的運用與挖掘，只要有合適的方式和合適的條件，我們都會嘗試。

　　在過去一年，我們強調(diào)經(jīng)營的安全性：一是現(xiàn)金流的安全性，現(xiàn)金“量入為出”，200億現(xiàn)金拿在手里，等待機會，保證安全性；二是在存貨上“量出為入”，賣出多少才能夠允許新開工多少。

　　萬科在“去庫存化”方面做得很出色。我舉一個例子，我們各地公司每年大年三十和初一都要賣房子，今年只有一個城市除外，就是東莞，它基本上沒有什么庫存。去年在東莞能把房子賣得沒什么庫存是很不容易的。東莞有個2007年的地王項目，現(xiàn)在也已經(jīng)保本甚至微利了。

　　對于庫存，我們主要看存銷比和批售比。現(xiàn)在珠三角地區(qū)大約是7-10個月的水平，比較正常，如果少于5個月也會不正常，容易導致供不應求。但整個行業(yè)的存量還是比較可觀的，因為在過去相當長時間里，房地產(chǎn)行業(yè)對存量的消化是不充分的，需要開發(fā)商作主動的價格安排。現(xiàn)在政府已經(jīng)安排了優(yōu)惠政策，比如說按揭政策、降息等等，發(fā)展商應該調(diào)整配合好，才能形成健康的市場，沒有成交量的市場一定不是健康的市場。

　　補“心智”換“衣服”

　　中國證券報記者：萬科去年跑贏了大市，您對于萬科去年的經(jīng)營情況有何評價？對今后的發(fā)展有何考慮？

　　郁亮：盡管我們跑贏大市，基本任務(wù)完成了，但2008年業(yè)績下降，我們管理層是有責任的，為此我們中高級管理層幾十人放棄了8400萬的年終獎金，要跟股東共渡時艱。

　　究其原因，主要還是前幾年形成的牛市思維和牛市行為。基于牛市思維和牛市行為，往往會導致把市場做偏，去做高端、做大戶型，定位錯了，導致我們?nèi)ツ昊�了很大力量去調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以使我們賣的產(chǎn)品能夠跟市場的剛性需求、自住性需求相匹配，改得很辛苦。其次，做高端不僅導致貨不對路，還把成本做高了。再次就是把市場送出的禮物作成自己的能力了，并導致這些年公司管理層級、管理人員數(shù)量多了，在市場出現(xiàn)變化的時候，這些問題都暴露出來了。所以，王石董事長說這次調(diào)控來得很及時，在現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模下給我們一記警鐘，給我們提醒。

　　我們預計2009年萬科毛利率會有所下降。毛利率和盈利不樂觀，怎么辦？萬科只能是尋求轉(zhuǎn)型，由“規(guī)模速度型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”。

　　從大的宏觀環(huán)境來說，我們預測未來5-10年房地產(chǎn)市場會有一個平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，政策不會允許房市再出現(xiàn)脫韁野馬般的發(fā)展，加上政府會著力打造保障性住房體系，老百姓的心態(tài)不會恐慌著急，所以市場會更加平穩(wěn)發(fā)展。如果萬科的發(fā)展仍繼續(xù)追求規(guī)模和速度，就有失偏頗了。再從內(nèi)部來看，萬科以前追求速度和規(guī)模所帶來的粗放增長問題很多，也就是牛市思維牛市行為所表現(xiàn)出來的幾個問題，這些問題如果不解決，以后的發(fā)展就會難以為繼，所以我們必然要轉(zhuǎn)到質(zhì)量和效益上。

　　我們說的“質(zhì)量”不僅是工程質(zhì)量，其實也是指我們的經(jīng)營質(zhì)量，我們要借助于目前非常難得的機會，把經(jīng)營平臺再理一理。

　　萬科達到500億規(guī)模已有兩年，從100億到200億再到500億，這個階段有很多課需要去補。補什么？一是補我們的“心智”，作為一個“成年人”，你的心智要成熟。萬科從100億跳到500億，心智并沒有迅速成熟，速度與規(guī)模的快速擴張讓我們沒有時間去歷練心智，我們光長了個子，需要培養(yǎng)成熟的心智。二是換“衣服”，不能再穿童裝了，要穿成年人該穿的衣服。這里指的是萬科的管理水平、管理平臺。把握一家500億規(guī)模的公司畢竟不容易，包括華為、海爾、聯(lián)想都在400億規(guī)模附近徘徊了好幾年，經(jīng)過幾年整頓之后才向上發(fā)展的，我們大概也到了這個節(jié)骨眼上，正好借這個機會調(diào)整一下，我們也要換件“衣服”穿。