房地產泡沫的破滅，成為本次全球金融與經濟危機的始作俑者。同樣，本輪中國經濟的調整，也是從房地產行業減速開始的。房地產行業何時復蘇，成為觀測中國經濟乃至全球經濟何時全面復蘇的重要指標之一。在外部需求不景氣的大背景下，擴大內需有效刺激國內消費需求成為未來相當時期內中國經濟的基本發展戰略。然而，在兩會前夕出臺的十大產業振興計劃中，卻沒有提到房地產業。作為處于工業化城市化階段中國經濟發展的支柱產業，振興與發展房地產業是毋庸置疑的，問題的關鍵在于如何振興與發展？

　　房地產是一種比較特殊的商品，具有投資品與消費品的雙重屬性。作為投資品，房地產與上下游的鋼鐵、水泥、建筑建材、家電等相關行業高度關聯，具有較大的投資乘數效應。并且，房地產還具有資源品與非貿易品特征。作為消費品，房產是絕大多數社會家庭的必選消費品，也是一生中最大一筆消費支出。在秉承“效率優先”的經濟發展階段，依托中國經濟的高速增長，過去十年，中國的房地產業獲得了飛速發展，房地產行業成為全社會毛利率最高的行業之一。在股市上，以萬科為代表的優秀房地產上市公司也給投資人帶來了非常豐厚的投資回報。然而，作為社會必選消費品行業，如果行業毛利率長期維持在較高水平，將會損害全社會福利水平。過去幾年中，我們看到房地產公司股價上漲的同時，還看到了全國各地的房價全面上漲，看到了房地產行業步入了“房價上漲——地價上漲——房價上漲”的螺旋式循環。這種螺旋式循環所導致的高房價高地價，一方面會大大增加制造業成本削弱中國制造業全球競爭力，另一方面也不利于有效啟動消費與經濟增長方式的轉變。此外，高房價高地價所帶來的泡沫，也蘊含著潛在的金融風險。

　　價格作為反映資源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房價高地價在中國局部地區存在是可以理解的，畢竟中國是全球經濟增長最快的地區之一，也是全球奢侈品消費增長最快的地區之一。但高房價高地價不應該是中國大部分地區出現的普遍現象。由于產品的差異化特征以及級差地租的存在，房地產市場難以像家電、汽車市場那樣完全充分競爭，供給相對短缺會為房地產商抬高房價獲取壟斷利潤提供條件。因此，完全徹底的市場化不應該是房地產業健康發展的唯一選擇。把房地產的商品屬性與社會屬性分開：商品屬性通過市場機制實現，價格成為開發商與有消費需求和能力消費者之間談判的唯一途徑。社會屬性則是政府應盡的義務，提供類似于廉租房普通商品房這樣的準公共產品，解決社會中低收入人群的基本居住需求。因此，我們看到了本屆政府工作報告中談到房地產發展時著重提出了“加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區改造的投資支持力度,適當提高中西部地區補助標準”。

　　“以人為本、和諧社會”執政理念的提出，表明中國社會經濟發展進入了“效率與公平并重”的階段，也為中國房地產業的振興發展指明了方向。振興與發展房地產業，在考慮對經濟增長的貢獻時，還應該考慮到兼顧社會公平和社會效應。我們相信，中國房地產業會隨著中國經濟的復蘇而復蘇。未來幾年中，如果我們看到房地產上市公司的毛利水平比前幾年降低了，對股票投資者而言未必是好事，對全社會福利水平的提高以及中國經濟長期健康增長而言，則未必是壞事。

　　□交銀施羅德保本混合型證券投資基金基金經理 張迎軍