房地產市場能否迅速重返健康發展軌道，關鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖，關鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。因此，調控政策的靶心，應該是敦促開發商大幅度降價。

　　站在購房者的角度來說，只有兩種心理狀態下會買房：一種是房價已經到達底部，不會繼續下跌，另一種是，雖然不知道房價趨勢，但相對于其他購房者得到了額外的、很大的優惠。

　　目前商品房價格的定價權完全在開發商手中，政府調控政策只能通過普惠的方式，例如減免稅費、降息、減少首付比例等組合拳來調動購房者的積極性，顯然這是不夠的。筆者建議變“普惠式讓利”為“針對性讓利”，利好政策只針對大規模降價的開發商才有效，通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。按照這一原則，筆者提出三個“針對性讓利”的解困策略。

　　下策：發行獎勵式住房券

　　地方政府向符合經濟適用房條件的特定人群，免費發放實名制(持券人與最終住房所有人必須相同)住房券(或購房額度)，并規定每補貼100元人民幣，發放120元住房券(具體比例根據各地方情況制定)。120元住房券在購房時具有120元人民幣的購買力。收到住房券的開發商到指定兌換銀行每120元住房券兌換回100元人民幣。

　　開發商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案并公示。如果不接受，則不能享受政府的各項支持政策，既包括針對開發商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策(這一原則適用于全部三個策略)。

　　此外還應該允許甚至鼓勵社會購房者，以現金100元購買120元實名制住房券，從而擴大其規模。

　　政府統一購房、統一分配的方式，讓購房者失去了選擇權。現金直補的“現金”被限制了用途，卻沒有拿到折扣優惠。住房券的優點體現在有限但充分的選擇權，是中庸之道。

　　但是，住房券雖然達到了提振交易量的目的，卻無法區分消費需求和投資需求。希望多買多賣與限制投機需求保護消費需求，構成了兩難悖論。同時，住房券沒有存量，發行到一定規模，政府財政已相當吃力，但跟房地產存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標，也不治大本。

　　中策：設立住房平準基金

　　國家(或地方政府)設立住房平準基金，在市場上公開收購開發商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房(以北京為例)。

　　住房平準基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如對應項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設廉租房。同時，開發商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準基金擁有優先購買權。

　　制定住房公積金及其貸款購房時的特別優惠率(即貨現率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償”)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發商的住房還是住房平準基金的住房，都能享受到住房平準基金收購價(即原項目均價的5折)。

　　表面上看，住房平準基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。而且政府可以考慮授權住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

　　國家設立平準基金是以真金白銀的方式建立購房者消費信心的一種策略。其最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產市場的水分擠干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。這樣能夠根本上改變購房者的心理預期，快速地提升交易量。

　　住房平準基金比住房券波及面廣，速度快。但這一策略畢竟是國家或地方政府直接干預市場，只能是非常時期的特殊手段，不能經常性使用。所以是中策，治了大標，沒治大本。

　　上策：優惠公積金使用者

　　國家或地方政府規定使用住房公積金購房時，相對于現金享受額外的優惠率(比如20%)，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。住房公積金與現金的差額，可以完全由開發商獨立承擔，也可以由開發商和地方政府共同承擔(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

　　政府停止新建經濟適用房，對符合經濟適用房條件的特殊人群，以購房額度進行直補。購房額度的優惠率，與住房公積金相同。房管部門對每一個開發商樓盤進行監督。

　　住房公積金的巨大存量與房地產的存量相匹配，可以迅速提升交易量。截至2008年末，全國商品房空置面積2億平方米左右，按現行售價計算，在6000億元左右，而全國住房公積金繳存余額超過1萬億元。住房公積金購房時，往往配比現金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，只有一半是使用住房公積金的消費需求，其規模也超過存量房數倍。

　　住房公積金能夠區分投資需求與消費需求。過去區分二者的辦法是商品雙軌制，富人住市場經濟的商品房，窮人住計劃經濟的經濟適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量尋租空間。筆者認為不應該將房子分類，應該將購房者區別開來。對困難群體，進行購房額度補貼；對工薪階層，給予購房優惠；對于投資需求的購房者，不予優惠，但也不予壓制。這是新的“價格雙軌制”，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現率的調節有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。

　　這一策略與現行體制并無沖突，操作簡單，可執行性強，惠及面廣。住房公積金的貨現率，可以由中央政府住房公積金管理機構統一規定，也可以由地方相應機構自行規定，甚至開發商也可專為住房公積金打折。

　　政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優惠的同時，只負責調整住房公積金的貨現率和購買套數、轉讓規則等。貨現率為政府提供了一個現實可行又十分有效的調控房價的杠桿工具，就像金融行業中的利率。

　　住房商品與金融資金不同，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現率調節房地產市場，比利率調整資金，具有更大的靈活性。例如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區居民更多增加，在制定貨現率時，可規定豐臺、順義的優惠率為25%，亞北為15%。所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權；政府出臺宏觀政策，運用貨現率工具，調整市場；開發商在提供針對性優惠以后，換取大量銷售。既治大標，也治大本。（王吉緋）