張 鑫

　　同濟大學經濟與管理學院副教授

　　哈耶克認為，觀念的力量是非常強大的，觀念可以創造和改變歷史。這句話也可以用來分析我國的樓市，因為在觀念上把住房看成是消費品還是投資品，關系到中國房地產未來的命運和國民的生活。近幾年來，我國樓市存在一個怪現象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源緊缺、房價不斷上漲，以至出現樓市泡沫。原因就在于，在觀念上大家都認為房子是可以用來投資(機)的，于是政府炒地皮，有錢的個人和外資就炒房子。全民炒房的結果是房價不斷攀升，使絕大多數低收入者買不起房，深受其害。實際上，除少數高檔房以外，大多數房子主要是用來居住的，而不是用來炒的。

　　從經濟學來講，購買房地產確實是一種投資，而不是消費。所以國家在統計物價時，沒有把房地產價格統計進去，只把房租的價格統計進去。既然買房是一種投資，“炒家”就希望有很多人來“炒”一把，把價格抬上去，從中獲得更多的投資收益。但問題在于，房子不同于一般投資品，它除了具有固定性、差異性和有限性外，還具有民生性。住宅的民生性在于它與老百姓的生活息息相關，因為住宅是確保個人生存的基本物質條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品。杜甫的詩句“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”道出的就是居者有其屋的良好愿望。

　　不能把房地產等同于一般投資品還在于，房地產投資并不能增加整個社會的 財富，投機過度只會引發泡沫。對此，英國古典經濟學家亞當·斯密在《國富論》中就說過，“住宅不會為居住者帶來任何收入。如果將其出租，由于房子本身并不能生產任何東西，因此租房者必須找到其他收入來支付房租。” 斯密由此得出結論，房主雖然可以通過出租房子獲得收入，但并不會給整個社會帶來一丁點收入。他還認為，當投機能獲得高額利潤時，過度投機就會成為一個最容易犯的錯誤。那些利潤率“最高的國家將毀滅得最快”。

　　為了保障居民擁有住房的基本權利，真正做到“居者有其屋”，許多國家和地區一方面由政府提供大量廉價房，另一方面實行嚴格的限制炒房的政策。比如新加坡約有80%的人購買了組屋(政府投資建設的住房，以較低的價格出售給中低收入家庭)，并規定兩個人聯名才能擁有房產，單個人不得同時擁有兩處以上的房產。公民所買的組屋5年內不得轉讓，確實要轉讓也必須通過政府機構去交易，而不能直接在市場上出售。如果有人被發現買了組屋而不居住，可能要遭到6個月的監禁。新加坡雖然對公寓的買賣沒有限制，但常常通過調節稅收來抑制房價。當房地產過熱時，政府會通過征收100%的個人所得稅來抑制投機性需求。在香港，除了允許房地產市場提供的商品房可以完全開放、自由買賣外，主要通過公屋制度(即廉租房制度)來解決絕大多數人口的住房問題。達到一定條件的居民可以購買廉租房，但限于租金低廉和轉手困難，居民很難借廉租房進行投資或投機。

　　在美國雖然可以炒房，但大多數人買房都是用來自住的，擁有兩套房子的人并不多。原因在于美國的稅收制度對“炒家”不利。根據美國法律，房主購房后每年都要向政府繳納相當于房產市值百分之三的房地產稅。隨著房子不斷升值，房地產稅也會逐年增加。如果一個“炒家”捂著幾套房子，房子雖然升值了，負擔也隨之加重了。大概正是因為這個原因，美國較少出現炒房的現象。所以，對于那些趁美國經濟衰退準備赴美購房的中國人來說，如果購房是為了供子女留學居住，自然不錯，但如果是為了投資賺錢，就得考慮稅收風險和匯率風險了。

　　看看我國這些年的大中城市，有錢人紛紛加入炒房隊伍，“外資炒房團”、“內資炒房團”四面出擊，囤積房屋，哄抬房價，還有一些政府官員也加入進來，利用手中的權力以極低的價格獲得最好的房子，然后囤積起來，不僅造成房地產資源的巨大浪費，加劇供求矛盾，在一定程度上對引發房地產泡沫起了推波促瀾的作用。

　　可見，無論從經濟學角度還是從保障民生的角度看，我們都要改變觀念，絕對不能把所有住房都當作股票那樣的純投資品任意炒作。各級政府應把住房看成民生問題，把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責，向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房，同時采取合理有效的政策措施抑制個人和外資的房地產投機行為。對普通老百姓來說，應重點發揮住房的消費功能而不是投資功能，減少純粹以投資為目的買房行為。這樣上下一致，才能從根本上穩定房價，防止樓市出現泡沫，讓大多數人都能買得起房、住得起房。