“房?jī)r(jià)大漲制約了低收入家庭的購(gòu)房需求，不利于和諧穩(wěn)定；房?jī)r(jià)驟然大跌也會(huì)帶來(lái)消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷等問(wèn)題。”全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印教授建議，建立嚴(yán)格的“控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)”的措施，使房?jī)r(jià)下降到穩(wěn)定合理的價(jià)位，從而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。據(jù)悉，中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)恒大地產(chǎn)進(jìn)駐長(zhǎng)沙以來(lái)，給長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了一股活力。今年1月1日，恒大華府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日攬金2.34億元，近期恒大御景、恒大名都將開(kāi)盤(pán)。

　　背 景

　　住房成最大民生問(wèn)題之一

　　房地產(chǎn)特別是住房作為生活必需品，是民生保障的重要內(nèi)容，讓中低收入家庭買(mǎi)得起房可以說(shuō)是最大的民生問(wèn)題之一。然而，一些地方過(guò)高的房?jī)r(jià)把眾多普通居民推到了商品房市場(chǎng)之外，購(gòu)房者也背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。

　　截至去年底，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模1.39萬(wàn)億元，個(gè)人貸款規(guī)模3.34萬(wàn)億元，兩者合計(jì)約占銀行貸款總額16.23萬(wàn)億元中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)全局十分重要。房地產(chǎn)業(yè)已形成從開(kāi)發(fā)、交易、中介到物管的整條產(chǎn)業(yè)鏈，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的如金融、鋼材、水泥等其他行業(yè)逾50個(gè)，房地產(chǎn)需求的提升還伴隨著家電、建材、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)需求的提升。因此，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康繁榮，有利于其他行業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)全局。

　　分 析

　　房?jī)r(jià)形成有三大關(guān)鍵因素

　　“要采取措施防止房?jī)r(jià)大起大落和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康，首先要厘清房?jī)r(jià)的五大主要構(gòu)成要素。”許家印介紹，第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本，第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)用，第三項(xiàng)是土地成本，第四項(xiàng)是各類(lèi)稅費(fèi)，第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。通常情況下，前面兩項(xiàng)體現(xiàn)企業(yè)在確保質(zhì)量的前提下如何控制成本、反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，往往無(wú)太大變化。后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的因素。

　　“一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。下降至一定價(jià)位房?jī)r(jià)就會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，市場(chǎng)也將長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。”許家印說(shuō)。

　　建 議

　　采取“三控”措施降房?jī)r(jià)

　　許家印建議，采取嚴(yán)格的“三控”措施，即“控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)”，使房?jī)r(jià)下降到穩(wěn)定合理的價(jià)位。目前，我國(guó)各城市土地成本占房?jī)r(jià)的平均比已達(dá)30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快同樣不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。”許家印說(shuō)，“建議國(guó)家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)。這將有利于降低房?jī)r(jià)。”許家印建議，按企業(yè)毛利潤(rùn)清算并實(shí)行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤(rùn)計(jì)算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項(xiàng)可節(jié)省企業(yè)開(kāi)發(fā)成本17.4%。

　　讓中低收入家庭買(mǎi)得起房，不僅僅是國(guó)家和政府的責(zé)任，也是房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤(rùn)。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，超出市場(chǎng)承受度帶來(lái)的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場(chǎng)各方的根本利益。“雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的資金密集型行業(yè)，但利潤(rùn)也應(yīng)控制在合理的區(qū)間內(nèi)。”許家印提出，國(guó)家應(yīng)控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤(rùn)超過(guò)這個(gè)區(qū)間，將特別加大稅收征繳額度。