存貨周期，這一與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)“平行”的概念，目前正考驗(yàn)著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的“耐力”。在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)在2009年迎來(lái)了“高危化”的庫(kù)存累積。兩大全國(guó)性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)不久前起草的一份內(nèi)部報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年末，全國(guó)商品房空置面積可能達(dá)到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。

　　而從企業(yè)層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨遠(yuǎn)大于空置面積。因此，“去庫(kù)存化”已成為中央和地方“擴(kuò)張性”地產(chǎn)調(diào)控政策的主要取向。那么，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存貨究竟有多大？存貨消化周期需要多長(zhǎng)時(shí)間？今后“高危存貨”何時(shí)能實(shí)現(xiàn)軟著陸？

　　4萬(wàn)億存貨待消化　

　　一份最新的機(jī)構(gòu)研究報(bào)告分析，2008年，A股房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提升至10%左右，存貨超過(guò)4000億元。一般而言，存貨與銷售額基本匹配，而上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率要高于行業(yè)平均水平。由此推算，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)手中的存貨值將在4萬(wàn)億元以上。

　　一位銷售過(guò)百億的南方地產(chǎn)商在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)坦言，如果說(shuō)，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷售”。該地產(chǎn)商表示：“目前，企業(yè)的庫(kù)存壓力很大，走量是關(guān)鍵。”

　　這位地產(chǎn)商的感受具有很強(qiáng)的代表性。雖然近期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，但財(cái)務(wù)專家指出，存貨激增、周轉(zhuǎn)率下降、資金鏈緊張依然是房企普遍面臨的問(wèn)題。目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大多數(shù)也呈現(xiàn)負(fù)值。

　　據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月2日，已公布2008年年報(bào)的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計(jì)達(dá)809.09億元，同比增長(zhǎng)36.1%，比2008年三季度末略有增長(zhǎng)。按照申銀萬(wàn)國(guó)的行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元。

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院最近的報(bào)告顯示，2008年，全國(guó)住宅存量2.1億平方米。2009年住宅供應(yīng)量將延續(xù)去年趨勢(shì)，大約也在2.1億平方米。根據(jù)近半年來(lái)35個(gè)典型城市的市場(chǎng)平均消化能力，全國(guó)住宅市場(chǎng)的消化周期將達(dá)33.84個(gè)月，接近3年。據(jù)摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄的說(shuō)法，美國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題嚴(yán)重，但存量只要13個(gè)月即可消化。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)存貨包括已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備三類。截至去年末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，這主要是已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲(chǔ)備的體量更為龐大。

　　尤其是2007年以后，各地土地供應(yīng)提速，2009年開(kāi)始將形成新房供應(yīng)。這些即將上市的新盤將使目前高企的庫(kù)存水平“雪上加霜”。五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅便表示，2009年很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的銷售壓力，大量庫(kù)存房源需要消化的同時(shí)，還有新盤上市；這對(duì)于仍處于調(diào)整階段樓市來(lái)說(shuō)并非易事。

　　資產(chǎn)減值“侵蝕”業(yè)績(jī)

　　市場(chǎng)資深人士指出，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，存貨周期與行業(yè)周期是“平行”的。存貨的頂峰將是行業(yè)景氣的低谷。此時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下行，存貨也面臨資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　戴德梁行報(bào)告顯示，1998至2008年的10年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年年底全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，仍有約12億平方米的土地滯壓于開(kāi)發(fā)商手中，“主動(dòng)性積壓”嚴(yán)重。

　　大量的土地儲(chǔ)備正對(duì)房企的盈利能力造成威脅。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部的報(bào)告指出，如果以2007年購(gòu)入土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，大多數(shù)地產(chǎn)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計(jì)，從而對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐韶?fù)面影響。根據(jù)評(píng)估，包括碧桂園、中國(guó)海外、綠城等9家內(nèi)地房企2007年所獲土地的存貨減計(jì)量可達(dá)數(shù)十億元。

　　據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)的15家A股地產(chǎn)公司2008年度資產(chǎn)減值損失合計(jì)達(dá)66200.86萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)345%，占當(dāng)期凈利潤(rùn)的12.3%。

　　存貨激增的后果，除了計(jì)提減值這一負(fù)面因素外，還包括新開(kāi)工率下降導(dǎo)致預(yù)售款項(xiàng)縮水。光大證券最近的《華南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》顯示，萬(wàn)科、保利、金地和招商四大地產(chǎn)商的新開(kāi)工指標(biāo)將繼續(xù)縮減。

　　一般而言，衡量房地產(chǎn)公司未來(lái)1-2年內(nèi)業(yè)績(jī)可靠性的指標(biāo)為“當(dāng)期預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入合計(jì)值”，房地產(chǎn)行業(yè)該合計(jì)值增幅出現(xiàn)大幅下降，預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將大幅放緩。存貨激增的后果，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商全面收縮戰(zhàn)略，減少新開(kāi)工面積和施工面積，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和盈利能力出現(xiàn)快速下滑。

　　“去庫(kù)存化”還需價(jià)格杠桿

　　“去庫(kù)存化”的關(guān)鍵則是降低購(gòu)房成本，而高庫(kù)存也必然對(duì)高房?jī)r(jià)施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫(kù)存能否軟著陸，也主要決定于價(jià)格。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量經(jīng)過(guò)去年11-12月份的回暖，以及1月份的淡季低迷后，今年2月份成交量再度出現(xiàn)了環(huán)比和同比的強(qiáng)勁反彈。龔方雄認(rèn)為，“市場(chǎng)的反彈，是房?jī)r(jià)回落的結(jié)果。”他同時(shí)指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存全球最高，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌，還須警惕出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而高盛2月25日發(fā)布的報(bào)告也指出，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為至少在下半年前，國(guó)內(nèi)樓市還很難看到復(fù)蘇；近期房地產(chǎn)交易量的上升也不證明市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然遙不可及”。

　　作為“大宗商品”，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)一旦形成，短期內(nèi)不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2005年7月全國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)對(duì)象調(diào)整以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席王石此前在接受媒體采訪時(shí)表示，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響剛開(kāi)始，去年12月以來(lái)的樓市成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉(zhuǎn)。而去庫(kù)存化是個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程。不過(guò)不同地區(qū)，調(diào)整程度也不同。因?yàn)橹槿�角地區(qū)前期調(diào)整幅度過(guò)大，今年的調(diào)整會(huì)趨于緩和；北京與長(zhǎng)三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開(kāi)。

　　對(duì)于存貨周期何時(shí)見(jiàn)頂，中銀國(guó)際分析，由于政策刺激下銷售回暖和年初新開(kāi)盤面積銳減的影響，主要城市累積可售庫(kù)存從2008年12月末開(kāi)始連續(xù)8周下降，存貨消化壓力有所緩解，但由于今年預(yù)期供應(yīng)壓力較大，目前不能明確庫(kù)存拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，依然維持庫(kù)存高點(diǎn)在年中或下半年才能出現(xiàn)的判斷。

　　在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)2009年迎來(lái)“高危化”庫(kù)存累積。而從企業(yè)層面看，存貨遠(yuǎn)大于空置面積。因此，“去庫(kù)存化”已成為中央和地方“擴(kuò)張性”地產(chǎn)調(diào)控政策的主要取向。