2009年，較高的房價還有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。在國家已出臺較多調(diào)控政策的條件下，2009年的政策立足點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

　　2009年房地產(chǎn)市場走勢分析

　　首先，目前我國房地產(chǎn)市場仍處在持續(xù)發(fā)展階段。與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體需要政府提供保障性住房外，還有幾種類型的住房需求要依靠住房市場：

　　一類是剛剛步入社會不久、成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的是功能設(shè)施齊全、舒適、方便、小戶型、價格適中的住房；一類是生活水平提高、希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有較穩(wěn)定的收入和較強的經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是自住型住房的基本需求群體；另一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了投資住房市場。購置住宅是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

　　其次，此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律在起作用。從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進入調(diào)整期，其根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律在對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調(diào)整。2004年以來，在我國經(jīng)濟較快增長、居民收入不斷提高、對房地產(chǎn)市場預期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致目前住房市場需求減少和調(diào)整期的到來。這一點主要表現(xiàn)在如下三個方面：

　　一是大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。二是房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高引起了國家連續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。三是今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調(diào)整，消費者收入預期及對房價預期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調(diào)整的程度。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整，短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正，將使過高的房價逐步向合理水平回歸，使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　從宏觀環(huán)境方面來看，2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望；隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費者預期逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。具體來講，機會主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點舉措，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段，從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

　　國家一系列調(diào)控政策也將繼續(xù)影響我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如2008年下半年，國家連續(xù)5次降低貸款利息，5年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0.85倍下調(diào)到0.70倍，使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財政部、稅務(wù)總局決定：購買90平方米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

　　住房的市場價格可能還沒有調(diào)整到位。2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，在一定程度上偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有被擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居民的實際支付能力還有距離。2008年，央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，居民未來3個月有購房意向占比僅為13.3%，分別比上季和同期下降1.8和2.8個百分點，為1999年以來的最低點，這說明房價調(diào)整還沒有到位。

　　綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計：2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自住型住房陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢。

　　政策建議

　　在國家已出臺較多調(diào)控政策的條件下，2009年的政策立足點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

　　第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，政府應(yīng)鼓勵開發(fā)商針對市場需求開展多種方式營銷，合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主的矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂。只有房價合理回歸，才能釋放需求。

　　第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正的作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展，促進行業(yè)的調(diào)整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。

　　第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟適用房和限價房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化，科學、合理地核算經(jīng)濟適用房和限價房的發(fā)標價格。對于因建設(shè)經(jīng)濟適用房和限價房而增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參與保障性住房的建設(shè)。

　　第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題。地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓勵社會資金(包括企業(yè)和機構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周轉(zhuǎn)宿舍或出租。

　　第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問題。應(yīng)抓住調(diào)整機遇，建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如規(guī)范地方財政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。(中國經(jīng)濟時報 廖英敏 作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所）