與牛年春節的熱鬧相比，春節后各地樓市顯得沉悶不堪。上海、深圳兩地迎來了罕見的“零供應”，北京多家樓盤則因延期推盤被媒體質疑“捂盤”。根據本報針對京滬深三地開發商銷售策略的深入調查表明，這樣的靜默期僅僅是發力前的蓄勢，三四月份已經被鎖定為樓市的下一個“戰場”。

　　北京開發商延期推盤捱熊市

　　或許是因為節后的第一場雪，2月19日，星河城偌大的售樓處大廳空空蕩蕩，售樓小姐在前臺的電話催促聲中才打著哈欠出場。她不失熟練地介紹著樓盤戶型，但對年前就曾傳出開盤的星河城六期，她搖搖頭：“還沒定價，得等到三四月份吧。我們還沒拿到預售許可證。”

　　鑒于近期北京媒體連續報道多家樓盤捂盤的消息，該售樓小姐顯得格外謹慎。

　　據本報調查，星河城在春節前確實曾組織過放號活動，但不久后便終止了。一位市場人士分析，該樓盤均為40~102平方米之間的小戶型，市場行情本該不錯，但鑒于前期意向客戶太少故而推遲開盤，“開發商把希望瞄在了未來。”

　　事實上，與星河城采取同樣銷售策略的樓盤并不在少數。據本報調查，茂華璟都會1月14日發布預售公示，開盤時間至今未定；尚東庭在1月14日拿到預售許可證，但定于2月下旬開盤；合生·麒麟社、媯河麗景、瑞雪春堂等樓盤，也一度推遲了開盤時間。

　　與往年相比，開發商在有意無意間放緩了銷售步伐。

　　熊市中的“慢”動作

　　據北京市房地產交易網統計，2月份北京僅有8個項目計劃開盤，且大多集中在月底，環比1月份的11個又創新低。

　　合生·麒麟社在1月25日就拿到了預售許可證，但在2月18日記者致電其售樓處時，工作人員表示“15號剛開盤”；雙興東岸同樣在1月25日拿到預售許可證，但售樓處人員先是稱2月底開盤，后又說隨時可以看房。

　　盡管北京市建委規定“商品房住宅項目自取得預售許可證之日起三天內，必須開盤”，但熊市中開發商們的行動顯然遲緩。

　　易居中國·克而瑞(中國)信息技術有限公司副總裁張燕對此表示理解。“每個樓盤都有自己的銷售策略，與周邊樓盤的存量還有二手房價格息息相關。”張燕說，“在沒有明確的回暖信號前，開發商都在考慮如何占據價格優勢。”

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也表示，預售規定是在過去房子供不應求的市場條件下作出，此時已經不再適用。“如果開發商不是故意擾亂市場秩序，這條規定也就不必在這種狀況下強制執行。”

　　在本輪樓市調整期內，冬眠成為許多開發商的選擇。位于房山區的千禧2008，早在去年4月24日便拿到了銷售許可證。根據北京市房地產交易網的信息，最后開發的4棟樓已經接近交房，但204套房一套都沒有成交，分析人士認為是“客戶太少，樓盤遲遲未開”。

　　等待轉機

　　張燕認為許多開發商都在等待市場的好轉。“如果盲目推盤，一次不成功，以后的困難會更大，而且前期推出的政策需要一定時間才能顯露效果。”

　　“現在新盤價格很難定，部分開發商就想看看別人是怎么定價的，然后再選擇自己的競爭策略。”易居中國研究院地產研究部部長楊紅旭點出了另一原因。

　　“開發商也在等待全國兩會的政策定調，包括此前盛傳的房地產業發展規劃。此前國家連續出臺了多次樓市刺激政策，實際上讓開發商形成了政策依賴，他們期盼全國兩會后有更多的利好政策。”某地產分析人士說。

　　2月13日，在北京安邦咨詢公司舉辦的“2009年中國經濟形勢展望”新聞發布會上，安邦研究總部高級分析師賀軍表示，當前國內政策對房地產價格仍將形成一定壓力，而需求不足是2009年國內房地產市場的最大問題。“當前政府對房地產的態度是承認其支柱產業地位，也會出臺扶持政策，但房價必須下調。”

　　而歷史總是驚人地相似，在開發商集體沉默的當口，萬科又一次率先降價，其在上海和成都的多個樓盤采取了多種優惠方式促銷。據媒體報道，萬科預計今年經營利潤率為20%~22%，而2008年這一數據是26%。相關人士推測，這說明萬科已經為未來的價格戰作好了準備。

　　在采訪中，各方人士均認為北京樓市的“沉默期”不會長期持續。按照慣例，北京樓市一般要到三四月才會迎來需求釋放，楊紅旭認為屆時新一波供應高峰會到來。“上半年開發商在價格上的競爭程度會超過去年，是否稱得上價格戰還難說，但開發商不可能總捏著房子不賣。”

　　供應暫緩 上海房企蓄力備戰三月

　　“我想買的浦東一個樓盤，春節前售樓處說春節后開盤，但直到今天還是說讓我再等幾天。”2月19日，吳君申面對記者滿腹牢騷。他和女友準備在今年秋天完婚，兩人早早看中的婚房卻因為開發商的延期推盤至今尚無著落。

　　無奈之下，心急的女友打電話到一江之隔的楊浦某樓盤。但售樓小姐回應：“三四月份我們會推出新房源，但目前價格和時間都未確定。”

　　吳君申想不明白的是，在以往開發商推盤積極的節后旺季，在牛年春節后卻分外冷清，不少原計劃入市的新盤紛紛延遲入市。“不是都說開發商手上積壓了很多房子賣不出去么，為什么都延期開盤？”

　　“不忘豬堅強”

　　春節過后，一位品牌開發商區域銷售總監將自己的msn簽名改為“學習牛奮斗，不忘豬堅強”。他所在的公司尚有多個樓盤待售，自己卻已在春節前放了近一月的大假，至今公司也遲遲尚未做出推盤決策。

　　對于節后稍顯靜寂的上海樓市而言，萬科、綠地在元宵節期間的大力促銷，并沒有讓更多的開發商緊隨其后——他們反而選擇了推遲開盤。

　　易居中國CRIC系統數據顯示，2月2日至2月8日一周中，上海樓市無一商品住宅新增房源上市，這是自2005年上海網上房地產公布數據以來，上海樓市首次出現零供應。而據記者統計，截至2月19日，2月已開盤和預計開盤項目共有22個，但其中絕大多數是已有項目的后續房源，推盤數量遠低于歷史同期。

　　“春節前新增供應通常都會銳減，但節后零供應卻是近年來首次。”松江新城某項目銷售經理對于上海同行間的“默契”并不意外，他自己所負責的樓盤早在去年11月便準備開盤，卻一再推遲入市至今。

　　“我們延遲開盤只是在等待好的銷售時機。”這位銷售經理毫不諱言：“降的少就賣不動，降的多又不知哪里是底，降一成甚至更多也不一定賣得好，還不如等等未來局勢，市場能否回暖。”

　　易居中國分析師薛建雄認為，目前樓市動向尚不明確，開發商不愿貿然開盤，而是根據自身情況決定何時入市。

　　“延期推盤有很多原因，一些樓盤是被節后少數大力降價促銷的樓盤嚇著了，另一些樓盤則因自身不太缺錢，寧愿捂盤不賣靜候良機。”一位本土開發商坦言，對于究竟是趕在3月供應高峰來臨前提前促銷爭取主動權，還是靜觀兩會后樓市是否可能回暖，自己公司每次開會都爭得不可開交，“權衡之下只能觀望”。

　　三月或掀價格大戰

　　“一天里要跑三四個項目。”上海某知名代理商研發經理面對記者語帶疲憊。節后這段時間，他一直忙于和松江閔行等外郊環區域的一些開發商討論如何推廣促銷。“節后沒推盤的不少項目，并非只是消極等待，而是著力準備在3月大力度促銷。”

　　據統計，上海樓市在經歷了2月第一周的零供應之后，第二周有9個樓盤推出17.95萬平方米新房源，且多個項目供應量超過2萬平方米，而春節期間推遲入市的項目也在2月中旬陸續取得預售許可證。薛建雄預計，隨著天氣回暖和開發商對后市研判逐步明晰，新盤供應量會逐步回升，牛年樓市第一個小陽春也可能提前到來。

　　面對3月這個傳統旺季，是摒牢不賣還是加緊拋盤？是高開低走還是一步降到位？處境不同的開發商有著截然不同的銷售策略。一位浙江開發商對記者表示，“今年公司項目開工面積下調，資金支出也大大減少，手頭待售均為優質項目，公司無需降價也能挺過今年。”

　　“之前政府大力救市，讓多數開發商在制定銷售策略時都打起了小算盤，”泰麒房產工作室分析師何凌飛分析，“不少開發商都在等政策，目前都是以極少量的房源試探性促銷，優質房源都還捂著藏著。”

　　但是，鑒于上海市政府近期屢次表態不再救市，國家政策出臺空間亦非常有限，業內大多數人士認為對全國兩會風向寄予的厚望很可能會落空。“開發商可能會放棄觀望，個別資金較為緊迫的開發商會不惜血本打響降價戰。”

　　“某些大中型品牌開發商為獲取更大的市場份額，謀求更多的未來利益，反而會主動帶頭降價促銷。”何凌飛說。

　　“基于長三角高層換防等原因，萬科在元宵節的促銷不過是‘試水’而已，元宵節后暫停促銷也是為了醞釀更大規模和幅度的促銷。”一位接近萬科的業內人士對記者說。據他透露，萬科、金地、大華、綠地等集團旗下的在售項目都將大規模推廣促銷鎖定在三四月份，“上海樓市的價格戰必將在全國兩會結束后打響”。

　　深圳樓市“靜”待利好

　　“我看現在房價也差不多了，所以趁有空就去看看房，但看來看去還是去年推出的一些樓盤。本聽說今年年初要開盤的幾個樓盤不錯，可至今還沒開盤。”2月18日，正在四處“淘”房的林小姐對記者表述苦惱。

　　被降價促銷“攪”得風生水起的深圳樓市，卻在春節后出現了罕見的安靜局面。

　　記者從深圳市國土與房產資源管理網站上發現，自1月至今，深圳僅有7個樓盤獲得了預售許可證，相較于去年同期的17個大為減少。而即便是獲得預售許可證的樓盤，開發商仍然選擇了推遲入市。

　　“現在的市場確實不容樂觀，即使開盤也賣不動，再加上當前本來就是市場銷售淡季，全國兩會也即將召開，未來政策風向還有待明細，最終導致了開發商延遲推盤的局面。”深圳中原總經理李耀智如是說。

　　記者經過調查發現，近期不少樓盤在拿到預售許可證后并未立即推盤，有的甚至在1個月后才開始推盤。而一些樓盤干脆以各種理由推遲獲取預售許可證，這使得深圳出現了暫無新增可售面積的奇怪現象。

　　針對1月以來獲得預售許可證的7個樓盤，據記者調查，其中仍有個別樓盤沒有真正對外發售，即便在售，推出的體量也很少。有些開盤甚至一直是零成交，這或許可以解釋開發商為何推遲不開盤的原因。

　　按照上述深圳日均成交189套、1.78萬平方米計算，即便沒有新增可售面積，目前的存量房也需要一年左右才能消化。

　　根據深圳相關規定，開發商在拿到預售許可證10日內必須開盤銷售，但許多開發商并沒有依此推盤。

　　“我們也想拿了預售許可證就賣，但現在樓市非常低迷，我們想積累多一些客戶，到三四月份再集中重點推盤，那時候的銷售效果可能會好很多。”一位民營開發商對記者表示。

　　深圳南山一開發商則對記者解釋，預售許可證拿到后，多數樓盤會在10日內開盤，此后樓盤并不會拒絕購房要求，但是具體的集中開盤時間要根據開發商的營銷節點而定。

　　“10日內必須銷售的政策是開發商捂盤嚴重時候的政策，現在低迷期，大部分開發商都不會捂盤，政府的態度也相對寬松了些。”一位和記黃埔在深圳的相關負責人說。

　　而目前正在召開的深圳兩會也是影響開發商推盤速度的原因之一。

　　深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕認為，對于深圳房地產，不少政協委員與人大代表給予了幾年來少有的關注，紛紛將購房退稅、購房入戶、回購商品房以及取消二套房限制等刺激政策列入了兩會議題，而這也是開發商寄予厚望的重點所在。

　　不少接受記者采訪的業內人士預計，兩會后如果仍沒有新的刺激政策，開發商只有棄價保量，為了消化庫存而大幅降價。

　　“目前開發商庫存的壓力已經越來越大，在未來的幾個月內，可能會是開發商回籠資金的最佳時期，會再度出現開發商低價促銷的現象。”一位市場分析人士說。

　　而高海燕則強調其一直以來堅持的觀點：消費者信心受到一定影響，深圳樓市難以在短期內全面回暖。“只有價格調整到位，交易量才會恢復正常。”

　　訪談

　　博弈核心仍是房價

　　中國房地產報：近期網上爆出重慶某開發企業的內部文件，宣稱“應果斷降價，回籠資金買新的低價地”，您對此如何看待？

　　張燕：企業發展離不開資金支持，面對當前的市場環境，采取果斷降價、回籠資金以支持后續項目發展是明智選擇。但具體到各個企業，是否都要采取回籠資金購置新的低價地塊，則在于企業實際情況和自身需求。先解決生存問題再謀發展，何況購置新低價地塊的時機也決非僅僅限于一個時間段。從目前土地市場供求情況來看，短期內土地市場不會回暖。出于自身情況考慮，不同企業拿地策略也會不同。

　　從經營層面看，不少房企的資產負債率已達60%以上，企業資金壓力非常大，因此降價無疑是當前開發商能采取的最有效的營銷手段和競爭策略。從需求層面看，面對可能到來的降價風潮，小折扣或者簡單的特價房對繼續觀望的購房者的吸引力已經不足。與其步步降價不如一步到位，如北京的遠洋·沁山水、首城國際等項目，低價開盤策略收到了良好效果。

　　中國房地產報：經歷了春節后的靜默期，未來三四月份樓市會否出現集中供應的現象？

　　張燕：就目前數據顯示，上海預計三四月份會有15個新盤入市，其中普通住宅8個、別墅3個、綜合體3個、配套商品房1個；廣州預計有15個新盤入市，普通住宅12個、綜合體2個、酒店式公寓1個。

　　北京的供應量可能會遠超上海、廣州，全市三四月份預計會有67個新盤入市，其中普通住宅43個、別墅9個、酒店式公寓7個、政策性住房8個。供應量較大，政策性住房也占有相當的比例，市場供應會相對集中。在這樣的情況下，如果希望快速銷售，降價是意料中的策略，甚至可能引發價格戰。

　　中國房地產報：在您看來，樓市將在什么時候迎來回暖？

　　張燕：看樓市什么時候回暖，量價關系最能說明問題。在當前形勢下，或許比“價”更值得關注的是“量”，什么時候成交量真正上去了，并持續維持一段時間，那么才有基礎去探討回暖的問題。房價始終是買賣雙方博弈和等待的關鍵，也左右著一波一波的市場行情，所以未來市場的博弈核心仍然是房價。(中國房地產報)