連續3個月的深圳樓市成交熱,能否持續?繼前期小戶型成交走旺之后,當前大戶型成交明顯增長,深圳樓市是否全面回暖?市場存量多達5萬多套,一手壓力巨大,二手房市場能捷足突圍嗎?……目前,針對當前眾多熱點問題,記者專訪了美聯物業深圳區域董事王書權。

　　記者(以下簡稱記):從記者連續的樓盤走訪和研究機構的監測數據來看,深圳樓市呈現出成交旺盛的可喜局面。在您看來,是哪些原因帶來市場的反轉跡象?

　　王書權(以下簡稱王):經過近一年的觀望,在國家政策連續降息、減稅之后,購房成本大大降低,消費者覺得差不多可以出手了。經過5次降息后,使得5年期貸款利率由之前的7.83%下降到目前的5.94%,調息幅度高達24.14%。此外,按揭購房的優惠利率已由過去的85%下調為70%,這樣實際的優惠按揭利率已經由降息前的6.6555%下降為4.158%,下降幅度更是高達37.53%,這意味著現在按揭購房的利息支出將比以前最多節省37.53%,在相同價格的情況下,30年的月供將較降息前減少24.25%。不僅如此,目前一手房價已經由降息前的14439元/平方米(2008年8月一手成交均價),下降到2009年1月的11044.55元/平方米,價格降幅高達23.51%,這意味著現在入市購買一手房的30年月供將較降息前少42.06%。

　　如此節省的購房成本顯然吸引了越來越多的購房者。1月份,深圳的成交量比去年同期增長1倍多,2月份這前半月,市場在加速恢復,以目前日成交169套左右的量來算,估計2月份的成交會超過5000套,這比2008年全年的月平均交易量多25%。

　　記:接下來幾個月,市場可能呈現什么樣的狀態?

　　王:現在還是春節后的首月,很多開發商都還沒有著急推盤,估計到三四月份是旺季,這兩個月正好在5月深圳春交會之前,開發商會大量推盤。隨后六七月份,可能市場會有一段盤整時間,各方博弈。8月份開始,市場會集聚上漲的動力,估計較多的投資客會進場。

　　記:您的看法是,下半年深圳房價會上漲?

　　王:可能會上漲一點,區域不同上漲幅度不同。當前,部分樓盤已開始漲價,約5%-10%,這種趨勢還在延續。漲價之后,如果消費者不買賬,開發商也不可能“朝令夕改”地很快把價格調回去,再說這幾個月,開發商的資金壓力也不大了。依我來看,今年上半年一手房市場會是一個平穩走勢,相比之下,二手房市場會率先突圍復蘇。

　　記:二手房率先突圍聽起來是個新鮮觀點,您基于何種理由得出這一判斷?

　　王:二手市場與一手市場不同,二手業主與開發商的想法不一樣,金融危機發生以來,其對業主個人的影響比對地產開發企業的影響要大,業主的資金壓力更大。由于業主是個體,可以自由快速決定掛牌二手房的價格。市場好一點,他們會迅速上調價格,如果幾天后購房者反映冷淡,他們又可以很快將價格調下來,靈活度高。所以,從這點來看,我認為今年二手房市場會率先突破低迷。

　　記:從去年年底以來,深圳樓市已持續3個月成交旺盛,但前一階段主要集中在小戶型走俏。如今出現了一個新現象,大戶型房子的成交也旺盛起來。各種類型的產品都好賣,有人據此說深圳樓市全面回暖了,對此您怎么看?

　　王:不能這么說。前期小戶型賣完之后,大戶型成交會暫時有增長,但不可持續。目前來看,大戶型房子的租賃需求并不高,抑止了需求。并且,深圳樓市的存量非常大,其中有很大比例都是大戶型,目前成交量的增長還是不夠快速消化存量。(記者盧先兵 馬芳)