沒有只漲不跌的市場，房地產(chǎn)市場也不例外，房地產(chǎn)市場中的商業(yè)地產(chǎn)也不例外。雖然在資金募集、項目操作以及參與主體上均與住宅地產(chǎn)業(yè)有著顯著不同，但是2009年商業(yè)地產(chǎn)的謹慎和看空氣氛也越來越濃。

　　以商業(yè)地產(chǎn)的主力——寫字樓市場為例，根據(jù)世邦魏理仕公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年4季度寫字樓市場的租金跌幅達8.7%，下半年跌幅達8%，而全年的跌幅只有0.4%，這說明前半年整個市場在繼續(xù)上漲，而在下半年跌幅非常大。專家稱，這是首次出現(xiàn)的價格拐點。

　　也正是基于“調(diào)整已經(jīng)發(fā)生并將持續(xù)”這一共識，各路資金的“進”與“出”都變得理所當然。有人急著離場，是希望趕在大調(diào)整前獲利出局；有人急著進場，是希望在大調(diào)整中逢低吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前一向不被公眾過多關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)近期因此突然焦點頻頻。“空”的方面，有華人首富連續(xù)5次拋售物業(yè)的消息，有澳大利亞最大投行割肉拋盤的消息；“多”的方面，則有內(nèi)地最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逆市拿地的消息，有多家海外資金進入二線城市布局寫字樓項目的消息。

　　但是，調(diào)整是共識，調(diào)整的幅度究竟多大，時間跨度究竟多久，市場還是分歧重重。市場往往只能在已經(jīng)發(fā)生的事件上做出判斷。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)要比住宅地產(chǎn)項目調(diào)整遲滯一年左右的慣例，最早在今年一季度，商業(yè)地產(chǎn)受損的真正跡象才能表現(xiàn)出來。

　　目前的市場氣氛，還是謹慎中偏樂觀的。專業(yè)人士認為，受政府投資需求和稅收需求的影響，以及中國經(jīng)濟在此輪金融風暴中的穩(wěn)定性，商業(yè)地產(chǎn)的景氣恢復(fù)將較快到來，此前的調(diào)整幅度并不會太深。雖然目前在寫字樓和商鋪等領(lǐng)域、甲級和乙級之間的租金差在縮小，各方都有降低報價的現(xiàn)象，但大規(guī)模的價格戰(zhàn)要打起來還不大可能。

　　首先，各地政府對商業(yè)地產(chǎn)的倚重，是商業(yè)地產(chǎn)躲過風暴的重要籌碼。在上海，根據(jù)上海產(chǎn)業(yè)升級和培育新經(jīng)濟增長點的需求，上海正在按照“321”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來大力提升第三產(chǎn)業(yè)的比例，并有超越第二和第一產(chǎn)業(yè)的要求。而第三產(chǎn)業(yè)的依托載體，正是商業(yè)地產(chǎn)。具體到上海各區(qū)政府，都在談“筑巢引鳳”，而商業(yè)地產(chǎn)無疑是作為前提存在的“巢”。無論在北京、上海等一線城市還是大連、南京等二線城市，建設(shè)商業(yè)CBD、城市副中心、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)都是政府提升經(jīng)濟和稅收的“樓宇經(jīng)濟”牌，其依托對象，也是商業(yè)地產(chǎn)。而目前商業(yè)地產(chǎn)在城市中的開發(fā)比例還相對較低，未來空間很大。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計，對辦公樓和零售業(yè)務(wù)的投資，在中國二線城市的房地產(chǎn)投資總額中僅為5%左右，在京滬穗等一線城市也不過12%-15%，因此，由于和經(jīng)濟基礎(chǔ)以及綜合競爭力的息息相關(guān)，各城市的商業(yè)投資的發(fā)展比重將會更大。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)市場自身已經(jīng)做出的應(yīng)對，正在減小此次調(diào)整的沖擊。據(jù)悉，上海2009年擬交付的寫字樓原本預(yù)計為100萬平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)收縮至85-90萬平方米。許多在建項目推遲了原定2009年的竣工時間，改在了2010年乃至更長的時間后。此外，在存量的商業(yè)地產(chǎn)項目中，上海也開始展開大規(guī)模的商圈改造、品質(zhì)升級等舉措，從而吸引更多消費，提升商鋪企業(yè)的利潤率和租金回報。世邦魏理仕人士表示，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正好趁此輪調(diào)整滿足市場升級和高端服務(wù)業(yè)的需求，由此才能推動今后商業(yè)地產(chǎn)市場，在波浪中前進，整體趨勢的指針可以依然向上。(王進)