嘉賓：劉承健

　　千城機構董事總經理

　　上海萬科的讓利促銷，拉開了今年新一輪價格調整的大幕。與去年不同的是，這一次緊跟萬科腳步的房企開始增加了。雖然自去年下半年開始，各項旨在保持經濟增長的暖市政策陸續出臺，作為支柱產業的房地產業亦成為受益產業之一。但面對今年的發展趨勢，業內外卻并不顯示樂觀。萬科在今年伊始的促銷舉動，是否預示著今年房價仍將繼續下調？今年房地產市場的走勢又將如何？上證第一演播室請來業內人士做出解答。

　　主持人：萬科今年再度對旗下上海項目進行讓利促銷，與以往不同的是，在今年，跟隨萬科腳步主動進行調整的房企卻有明顯增加，這種變化反映出房企怎樣的心態？

　　劉承健：房價調整這一趨勢，回溯起來其實早在去年便已開始。在今年，對于房企來說，需要面臨的并不僅僅是簡單的銷售回款問題，而是必需面臨著市場信心缺失、經濟形勢變數不定等各種宏觀因素。因此在今年，資金壓力仍會是顯著存在的。

　　從這次上海萬科采取的讓利促銷方式來看，尚稱不上大幅的銷售降價，更多只能算是種吸引眼球的促銷活動。但需要正視的一點是，從去年的孤軍奮戰，到今年的被予以接受，折射出房企對今年市場的看法：無論是虧本降價還是讓利促銷，及時調整不僅能夠緩解生存壓力，還能夠及時搶占客戶。正基于此，愿意采取“先發制人”手段的房企數量在增加之中，也就情有可原了。

　　主持人：在去年下半年多次暖市政策出臺之后，的確掀起過一輪購買力的釋放，這會是一種長期表現嗎？接下來的市場需求會如何才能引發？

　　劉承健：我認為這只是很小幅的回暖，談不上真正的剛性需求釋放。經濟形勢的前景不明朗，以及房價仍屬高位的種種因素，都導致了市場產生觀望情緒。雖然從去年下半年開始，陸續有各種暖市政策出臺，在今年，新一輪的地方政府救市措施也未曾中止，但嚴格來說，并未完全打破這種觀望氣氛。剛性需求尚有一個積蓄和釋放的過程，因此稱之為“完全釋放”并不到時候，也遠遠未能達到這種地步。

　　有說法認為是政策效應還未起到作用，我認為不是。問題并不是出在政策引導上，而是出在市場信心能否恢復、購買力能否得以釋放的問題。最根本原因還是出自于房價能否進一步回落調整。從全國來看，目前的市場形勢表現為量跌價縮，房價仍然處于下調通道之中。待到供應、需求、價格皆開始表現平衡了，才會有一個市場趨穩的過程出現。但目前，房價仍然是最大障礙，如果不能解決這個問題，就會一直阻礙需求增長，導致房地產復蘇周期的延長。

　　主持人：最新公布的70個大中城市房屋銷售價格仍然下跌，這已是連續6個月來表現下滑。雖然新一輪的暖市政策仍然在陸續出臺，但只是局限于各個地方城市之間，從這種趨勢來看，回升拐點會在近期出現嗎？

　　劉承健：前面提到價格問題，只有房價趨穩，才會促使需求釋放出來。但今年還有一個宏觀因素會對需求表現造成影響，就是經濟形勢的變數何時見底。因此目前還有待觀察。

　　各個區域市場會有不同表現，許多二、三線城市的發展周期遲緩，在這輪調整過程中正好剛剛開始經歷供應大量釋放的前半段周期，但市場需求卻又無法如北京、上海這樣的一線城市這般明顯，因此很容易發生市場調整。所以說，底部是否會在今年出現，何時出現，還是需要根據不同市場情況做不同判斷。

　　我認為現在是適合“淘房”的時機，如果購房需求十分迫切，可以多挑選一些性價比高的物業。比方說在上海，有些地段的物業會以促銷的形式，開始表現出合理價位時，這就是適合入市的機遇。