●房地產業不能依賴政府救市

　　●市場問題也有企業自身原因

　　●不必怨天尤人應該檢視自己

　　●通過強身健體尋找突圍出路

　　突如其來的金融危機和經濟“寒冬”使房地產企業措手不及，很多人把市場回暖的希望寄托在宏觀經濟周期和政府的救市政策上。難道在市場下行周期就只有撤出房地產市場這一條路嗎？沒有了政府救市，就只能坐以待斃嗎？

　　其實房地產業一開始就是市場經濟發展的產物，從來就是有周期波動的。這個時候，對于房地產企業來說，求人不如求己，求救不如自救。

　　從市場上能否找到出路呢？回答是肯定的。分析近些年房地產市場的數據可以發現一個重要的現象，即市場的“非均衡性”分布，少數企業占有絕大多數的市場份額，少數戶型吸引了絕大多數的銷售量，少數客戶貢獻著絕大多數的利潤。由于市場分布的“非均衡性”，很多企業沒能認清市場的“云圖”，不知道哪塊“云彩”會下雨，想當然地設計產品，估摸著定位客戶，撞大運式地銷售，從而引發了另一個共性，就是形成銷售期加長的“拖尾現象”。既不能速戰速決，成本自然會加大,利潤自然遭侵蝕。

　　項目銷售好壞，無疑與市場大環境有關，但與企業的銷售、產品的設計和客戶定位能力差別關系更大。市場從來不是均勻分布的，少數擁有較大的份額的市場，而另外較大數量的一些企業則只能競爭較小的市場份額。這是市場競爭的結果。統計分析也表明，在房地產市場，2006年，占企業數量43%的企業占市場份額的80%以上。2007年，占企業總數47%的企業占市場份額的80%以上。2008年，占企業總數30%的企業占有80%以上市場份額。

　　在經濟學中，少數居民占有大量收入，而另一部分占大多數居民只占有少數資產或收入，這種貧富差別是用洛倫茲曲線來描述的，洛倫茲曲線與對角線圍成的面積越大，說明貧富差別越大。根據洛倫茲曲線的原理，我們可以設計房地產企業的市場占有率與企業數量的關系曲線，并根據曲線的經驗公式計算各年度企業市場占有份額的基尼系數。基尼系數越大，說明市場越集中。計算結果表明，2008年基尼系數為0.65，2007年的基尼系數為0.49，2006年的基尼系數為0.50。2008年基尼系數的增加說明，越是危機的時期，市場的集中程度越高，壟斷的程度越高。通俗地說，就是在市場環境好的時候，什么樣的企業都有生存的機會，而在危機時期，只有少數企業能夠生存，不僅如此，有實力的企業的生存環境甚至會更好，而一般的企業的生存環境則更加不利。如果占70%的企業僅分食20%的市場，而占30%的企業分食了80%的市場，這對于有實力的企業是有利的。如此看來，危機的確是危險和機會并存，對于好企業來說是“機會”，對于差企業就是“危局”。

　　在同一區域、同一時段，不同企業有著不同的市場業績，說明很多企業運作水平有著極大的改善空間。無論是不同房地產企業間比較，還是房地產企業自己和自己比，都可以看出，過去幾年，相當一部分房地產企業的銷售、設計、策劃工作沒有發揮出最高的水平，在產品設計、市場調研、銷售環節都有工作不到位的地方。在市場好的時候，這些企業業績尚且不佳，而當市場出現低潮時，這些企業陷入困境當在情理之中。

　　市場是消費者用腳投票、用錢選擇，如果你蓋的房子不能滿足消費者的需求，服務不到位，生產的產品自然不能迅速銷售，后果就是浪費了資源，浪費了土地，套牢了自己，搞壞了市場，自斷了生路。對于今天的市場變化，房地產企業不必怨天尤人，應該潛心檢點自己，求人不如求己，求救不如自救。現在是改變房地產業作風的時候了，如果房地產企業真正意識到對消費者的責任，懷著對市場的敬畏，扎實地做好每一個環節，強化市場研究，精心設計產品，真誠提供服務，房地產業完全可以尋找到“突圍”的出路。(作者鄭華 為中國人民大學副教授)