地產(chǎn)腐敗不是最嚴(yán)重的

　　京華時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗現(xiàn)象比較嚴(yán)重，怎么沒聽你談過(guò)這方面的問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：你錯(cuò)了，房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗根本不是最嚴(yán)重的。在中國(guó)，腐敗現(xiàn)象最嚴(yán)重的是交通領(lǐng)域，殺了多少個(gè)交通廳廳長(zhǎng)了？！這個(gè)領(lǐng)域是絕對(duì)壟斷，是單向的，腐敗才最嚴(yán)重。

　　還有教師、醫(yī)生，這兩個(gè)行業(yè)存在嚴(yán)重的紅包問(wèn)題，這算不算腐敗？這都是大面積存在的，都比房地產(chǎn)行業(yè)腐敗的比例大，涉及面大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)有沒有腐敗？有，確實(shí)有，但不嚴(yán)重。很多問(wèn)題是很復(fù)雜的，很難判斷。像有的地方政府吸引投資，讓你去開發(fā)，承諾給你減免一定的稅費(fèi)，這算不算腐敗？讓你拿一塊地，然后要你同時(shí)蓋一個(gè)工廠，好解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問(wèn)題，這算不算腐敗？這些雙向的問(wèn)題怎么看？對(duì)于很多東西，你是不能忽略歷史的，房地產(chǎn)行業(yè)最早都是國(guó)有企業(yè)才有從業(yè)資格，這個(gè)行業(yè)就是這樣一步步走過(guò)來(lái)的。房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗是雙向的，這跟單向領(lǐng)域的不能比。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)是不存在暴利的，但一些房地產(chǎn)企業(yè)是存在暴利的。”

　　地產(chǎn)行業(yè)不存在暴利

　　京華時(shí)報(bào)：2008年樓市出現(xiàn)了調(diào)整，但一些企業(yè)的財(cái)報(bào)顯示，其毛利率還是很高的，有的企業(yè)毛利率比2007年的還高，房地產(chǎn)行業(yè)是否依然是暴利行業(yè)？

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)的開發(fā)周期是比較長(zhǎng)的，大約在三四年不等，2008年的毛利率體現(xiàn)的是2005年左右所拿地塊的利潤(rùn)率，并不是2008年當(dāng)年所拿地塊的利潤(rùn)率。

　　京華時(shí)報(bào)：那是否意味著，未來(lái)兩年房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率會(huì)下降？

　　任志強(qiáng)：一些天價(jià)地塊主要出現(xiàn)在2006年、2007年，按正常的運(yùn)作時(shí)間推算，這些項(xiàng)目應(yīng)該在2011年進(jìn)入主要結(jié)算期，估計(jì)到時(shí)候拿這些天價(jià)地企業(yè)的毛利率會(huì)受到影響。

　　京華時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率水平如何？外界評(píng)價(jià)是暴利行業(yè)，你覺得如何？

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)的利潤(rùn)率實(shí)際并不高。蓋一個(gè)30層的樓，從拿地到最后結(jié)案，一般要跨越4個(gè)財(cái)務(wù)年度，每年的利潤(rùn)率也就在5%到8%左右。4年累計(jì)下來(lái)，可能一個(gè)項(xiàng)目的毛利率體現(xiàn)出來(lái)是20%到30%左右，但它是通過(guò)4年時(shí)間才實(shí)現(xiàn)的。像萬(wàn)科周期控制的好一些，開發(fā)周期短一些，實(shí)現(xiàn)這些利潤(rùn)的時(shí)間就短一些。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是不存在暴利的，但一些房地產(chǎn)企業(yè)是存在暴利的。一些品牌企業(yè)還是受到市場(chǎng)追捧的，但這樣的企業(yè)不多，全行業(yè)有6萬(wàn)多家企業(yè)，這種品牌企業(yè)也就有不到200家左右。

　　京華時(shí)報(bào)：對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，你的判斷是漲還是跌？

　　任志強(qiáng)：從REICO工作室(注：由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的機(jī)構(gòu))最新的報(bào)告來(lái)看，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底了。房?jī)r(jià)是否下跌取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。從價(jià)格方面看，經(jīng)歷了這一輪的成交放量，隨著企業(yè)資金壓力的緩解，房?jī)r(jià)繼續(xù)較大幅度下跌的可能性已經(jīng)減小，市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底回暖還為時(shí)尚早。現(xiàn)在住房需求主要還是以自住的剛性需求為主，我們?cè)谖靼驳囊粋�(gè)項(xiàng)目，90%以上的客戶都是第一次置業(yè)，剛性需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正回暖需要投資性需求、改善性需求的穩(wěn)定增加。到今年3月末，全國(guó)商品房空置面積為1.67億平方米，同比增加了37.6%，空置水平為近3年來(lái)最高。短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在存貨消化期。