國土資源部近日公布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》(以下簡稱《報告》)，似乎給房地產市場看跌人士的觀點提供了新的論據。

　　在這份報告中，全國城市地價總水平同比環比雙降，分別下降了1.53%和2.25%，是8年以來首次出現這種局面。

　　地價的下跌，的確能夠降低企業土地取得費用進而降低總成本，從而為房價下行提供空間。但未來房價下降與否，并不單單是地價這一因素就能決定的，還要看需求、開發商利潤需求、地方政府政策以及投機活動的情況如何變動。在這一系列復雜因素相互作用和博弈的過程之中，房價雖然成本有所下降，但價格走勢仍不明朗。

　　地價下跌影響有限

　　一談到地價的下跌，很多人自然就會想到房價大幅下跌的時刻是不是要來了，因為地價是房地產成本中的重要一部分，成本下降了，房價自然就有了下跌的空間。

　　其實，實際情況并沒有這么簡單。

　　首先，我們來測算一下地價成本的下跌對房價的影響程度到底怎樣。

　　以全國35個重點城市為例，這些城市近些年地價平均占房價的30%左右的水平。根據2009年一季度全國地價同比2.25%的這一降幅，考慮兩者30%的這一比例，房價在地價影響下，同比也僅只有0.68%的降幅。

　　即使這一降幅果真能實現，也不能認為房價就真的下跌了，還要看這一態勢是否具有延續性，而這一延續性主要是由地價能否持續下跌來決定。但鑒于中國土地所有制的特殊性，土地價格的波動會引起方方面面的調整，這一特點，使得市場很難準確判斷地價的未來走勢怎樣。

　　根據《報告》中對地價變化趨勢的預測，認為由于宏觀經濟受到了金融危機的影響，勞動就業、土地財政、外貿等都出現了不同程度的困難，造成房地產市場也疲軟，進而使得土地市場受其影響，需求低迷，地價水平呈回落趨勢，并預測2009年上半年宏觀經濟和土地價格都將下行。

　　若這一預測準確，也不能保證房價有較大的跌幅，關鍵還要看地價的跌幅怎樣，以及房地產行業的發展態勢怎樣。而且，房價和地價的關系并不是100%的因果關系。

　　一起漲但不會一起跌

　　通過對2001年至2008年綜合地價增長率和平均房價增長率的相關性分析，結果發現，兩者的相關性為0.62。

　　0.62的相關性，表明兩者之間的確存在著一定的關聯，但并非100%的跟隨關系或者因果關系。具體來說，包括兩個方面的內容，首先是房價和地價具有相對比較緊密的關聯性，其次，除地價外，還有不少因素在左右房價的走勢。

　　就房價和地價的關系而言，具有“可以一起漲但不會一起跌”的特征。

　　作為產品和生產要素，房子和地價屬于互補品的關系，房子依賴土地而建造，土地依賴房子而升值。既然是互補品，它們之間就會存在著互為因果的關系，具體體現在，房價的上漲帶動地價的上漲，地價的上漲又驅動房價的上行，這一點從連年攀升的房價和地價可以看出。

　　有意思的是，房價和地價互為因果關系只是在房價的上漲通道成立，而在下跌通道也不一定應驗。

　　具體體現在，房價下跌了，地價是否下跌并不確定，后者要由土地的供給方政府決定，而地價下跌了，房價是否會應聲而跌也不確定，這要由房地產開發商來決定。

　　單就地價下跌并不一定會引致房價下跌來看，主要是因為房地產是一個利潤空間相對比較大的行業，其價格的走勢，更依賴于需求而非成本。

　　我們知道，房價的構成，主要包括土地取得成本、建筑安裝工程成本、管理費用、銷售稅費、開發利潤等構成。地價只是其中的一個影響因素，其他因素，尤其是開發利潤的影響更為強大。對于房地產開發商來看，追逐利益的最大化是永恒的目標，地價下跌的確能夠相應減少成本，但是并不代表房地產開發商會自覺自愿地隨之降價，除非需求不振，市場不樂觀，這才是逼迫開放商降價的最有力武器。

　　多種因素影響房價走勢

　　具體來看，除了地價之外，對房價起到比較重要影響的因素，還有需求和開發商對利潤的追逐目標。未來，不管是政策主導因素的作用，還是真的如國土資源部所說的土地需求萎靡不振，地價的下跌態勢可能還會延續一段時間，但是，房價的走勢在諸多因素的影響下，仍很難看清楚。

　　首先，就需求來看，房地產研究機構REICO曾發表報告稱，中國1962年至1980年的嬰兒潮，將使得未來15年中國的住房需求都維持在較為旺盛的水平。

　　其中，25歲至35歲之間的人口約有1.2億，這些人群處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較小，他們將成為未來幾年住房消費的主力。

　　但是，也有人質疑這一“剛性需求說”，認為所謂的剛性需求并不正確。首先是因為現在房價走勢不明朗，購房族由于買漲不買跌的心理作用，觀望情緒較濃，使得剛性需求延緩實現。其次，也是最關鍵的一點，那就是房價高得超出了普通居民的購買能力，一年工資只能買4平米房子的說法也是事實，那么剛性需求因為支付能力問題而化解。

　　近期市場的“小陽春”和“偽陽春”說法并存，使得需求的不確定性加劇。

　　就開發商對利潤的追逐程度來看，經濟增速下滑，使得房地產企業的光景大不如前，開放商會適當調整利潤預期，但是在前期，房地產企業凈利潤率普遍在10%以上，其中中高檔房地產的利潤率一般在30%~40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平。習慣了高利潤的開發商們，很難一下子大幅度降低對利潤的攫取水平。而各大地產巨頭自相矛盾的言論，使得市場也很難猜測出他們的利益訴求到底怎樣。

　　因此，需求的震蕩，加上開發商讓利與否及讓利空間幾何都難以確定，使得未來的房價走勢仍不明朗，而以地價推測出房價也變得尤為艱難。(分析員 李靜)