經過這一輪的樓市波動后，近期有不少購房者反映：盡管不少價格較低的樓盤是在真正熱銷，但也有個別項目的熱銷———漲價———熱銷是開發商制造出來的。“托關系”、無期限排號、“提前開盤”、網絡團購等成為其操縱市場的手段。

　　手段1 “買房要托關系”

　　真相：先囤優質房源，制造供不應求效應

　　朝陽路附近某樓盤上月推出了一批中小戶型。開盤當天，不少人發現，100余套房源中，7樓以上的很多房子及南向戶型都已經“有主兒了”，開發商解釋為“內部已經有人買下了”。

　　一直有意購買該項目的陳先生(化名)說，他在銷售員“有沒有關系”的提示下發現了一個問題：開發商手上還有一部分可以銷售的戶型，需要找熟人去打招呼，然后再賣給“關系戶”。“更可氣的是，我后來和幾個最近都在買房的人聚在一起說起這個事情時，才知道大家都被告知要找關系才能買到房。結果隨便找個所謂的關系基本上都能買到。而且，不止這一個項目這么做。”

　　陳先生說，他們發現，開發商是先根據客戶積累的狀況，預留了一些優質的，肯定能賣得出去的房源，然后迎合買房人買漲不買跌的心態，制造出供不應求的效應。“這樣一來，大家就覺得現在樓市的供應非常緊張了，會不會又漲價，有些人就慌亂了。”

　　一位業內人士介紹，在過去房價較低并且投資客較多的時代，“托關系”這種手法比較多，甚至有一些是假按揭，然后轉手高價炒出，屬于銷售員或者開發商私下炒房的一種方式。目前樓市價格已經處于高位，且投資客基本沒入場，轉手炒賣的可能性不大了，但這種變相囤積房源會影響購房者心態。

　　手段2 “排號才能買到房”

　　真相：打探市場，制造火爆場面

　　不限時間、不限人數的排號，是開發商慣用的營銷手段，這樣做的目的無非有兩個：一來能在放量之前打探市場，摸個底做到心中有數；二來能制造一些“虛假繁榮”，讓購房人總覺得自己可能買不到最好的房源。

　　春節過后，市場回暖，搶房號又成了售樓處前一道別樣的風景。一些購房人為了排到靠前的號碼，不惜動用家里的保姆，公司的員工，在售樓處門前徹夜排隊，市場再次出現了“一房難求”的局面。

　　3月底，劉女士看好了位于東三環附近的一個樓盤，為了排到一個號，她專門請了半天假，終于如愿以償地排到號，是400多號，但是這次放量只有200多套房子，所以她還要繼續等待下一批房源出來。

　　買套總價上百萬的房子還要排隊？想買套房子真的那么困難嗎？

　　一位不愿具名的業內人士告訴記者，為了讓開盤當天人氣很旺，開發商事先都會做足功夫。排號就是開發商打探市場的一種方式。如果排號人數多，開發商在最終定價時會有所提高；另一方面，火爆的排號場面可以制造“虛假繁榮”，變相炒作項目，引發購房人盲目哄搶。“其實很多商品房項目的放量是很充足的，只不過‘排號’這兩個字對購房者來講太具吸引力，看到放號，就怕房子少。所以購房者大可不必過于緊張。”

　　手段3 千組客戶只開200套

　　真相：封樓封戶型，制造賣得快印象

　　緊控房源的手段有幾種，有的“封樓”，有的“封戶型”，無非是想把不太好的產品先消化掉，好的留在后面漲價賣，制造供不應求的場面。從目前北京樓市的現狀來看，大多數開發商還是會選擇分批放量的手段來控制供應量，并結合積累意向客戶的辦法，制造房子稀缺的假象，來實現利潤最大化。

　　“幾百萬買房，挑都沒得挑。”陳先生看好北部某項目的一個戶型，可是還沒正式開盤，售樓人員就告訴他，該戶型已經賣完了。有點慌了的陳先生馬上托朋友找關系，問到同樣的戶型的房子還有一套底層的。

　　買還是不買成了讓陳先生非常焦慮的問題。陳太太登錄北京房地產交易管理網后發現，該項目最新開的房源只有200多套，拿到預售許可證的房源加起來也不過500套，而開發商告訴他們有意購買的人至少有1000多組。“但是開發商還有好幾棟樓暫未辦理預售許可證，很明顯是壓著房源不賣。”陳太太說。

　　據業內人士透露，一般來說大多數樓盤在推新房源前都會通過來訪、電話來統計意向購買人群，然后在推新房源時會比買家數量少15%-20%。即意向客戶100組，就只開80套，以營造熱銷場面。“陳先生所說的那個樓盤，其預留空間居然高達70%以上，而且還是分批入市，難怪賣得那么快，銷售率高了。”該人士這樣表示。